|
КВАРТИРНЕ ПИТАННЯ
Часто буває, що на зустрічі того або іншого діяча з пресою, і сам "герой" томиться – йому-то, по розуму, і сказати людям особливо нічого, та і журналістам питати його про що-небудь "в лом": наскільки все банально і передбачено. Нудьга зелена. І трапляються інші прес-конференції, на зразок тієї, що провела недавно в "Українському Домі" холдингова компанія "Київміськбуд". Тематика анонсувалася животрепетна – стан ринку нерухомості, проблеми і перспективи житлового будівництва. А "квартирне питання" торкається всіх. Ось інтуїція і підказувала – розмова буде цікавою. Виявилися ж – навіть понад очікування.
Не обдурили нас передчуття
Президент холдингу Володимир Поляченко цього дня був, що називається, в ударі: вирував енергією і блищав галантністю – всім присутнім Тетянам на честь їх іменин були вручені розкішні букети квітів. (Із залу мчало: "Давайте відзначимо і День Наталії!" Володимир Аврумович не заперечував). А незабаром перейшли до справи. І тут з'ясувалося, що вже на початку року "Київміськбуду" якраз відзначати ряд знаменних дат і знакових подій, кожне з яких свого часу зробило пілотний вплив на становлення і розвиток ринку нерухомості в країні. Наприклад, виповнилося 10 років з моменту здачі в експлуатацію першого будинку, побудованого "поляченківцями" за кошти населення. А це – міні-епоха в житловому будівництві. І неоцінимий досвід виживання галузі в умовах самих різких ринкових коливань. Скажімо, в році, що пішов, в цілому по Україні спостерігалося помітне падіння темпів будівництва – до 7%, а Києву все дарма, столиця стабільно нарощує об'єми. В 2005-м здано один мільйон двісті тисяч "квадратів" житла, в нинішньому замахнулися на мільйон триста, а на найближчі декілька років ставиться задача і зовсім фантастична – досягти показник щорічного введення 1 кв. метр на кожного мешканця міста. І треба розуміти, що успіхи і плани ці зумовлені як старанністю влади, так і досвідом невтомного "Київміськбуду".
Не можна обійти увагою і календарне завершення широко відомого експерименту на базі холдингу. Тим паче, що ухвалено розумне законодавче рішення про його продовження ще на одну п'ятирічку. Це необхідно зробити і для закріплення його результатів, і для найактивнішої експансії нововведення в регіони, та і для просто належного його усвідомлення. Адже багато хто дотепер залишається в блаженному нерозумінні того, що даний експеримент – зовсім не створення ексклюзивних умов для "Київміськбуду", не набір преференцій і пільг для його управляючих і виробничих структур. Насправді холдинг – всього лише вибраний оператор для виконання складної і новаторської задачі – створити і опробувати надійні механізми, які могли б забезпечити комплексний розвиток пенсійної реформи в Україні, розробити і впровадити системні підходи в практику іпотечного кредитування будівництва житла. Хоча, що значить оператор? "Київміськбуд" в цьому питанні – ідеолог, першопроходець, технолог-розробник і Виконроб з великої букви. Тут теорія незмінно повіряється кельмою, чергою у відділ інвестування. Адже програмна діяльність холдингу і концептуальна серцевина експерименту – накопичувальні і пенсійні програми. А саме будівництво – всього лише засіб для досягнення найважливішої мети мега-національного проекту.
Міфи при світлі дня
На цей раз аналітики компанії не обмежилися чисто виробничим зрізом будівельних проблем, і запропонували аудиторії цікаву ретроспективу минулих забобонів і помилок суспільства в цій області. "Здетонував" тему той факт, що ринок нерухомості – наймолодший ринок в країні: десять років тому його і зовсім не існувало.
Перебудова, що охопила "одну шосту земної кулі" різко змінила життя людей і устрій держави на всіх її поверхах. Житло одержало статус товару. Але, заявивши курс на ринкову економіку, держава зняла з себе всяку відповідальність за забезпечення громадян безкоштовним житлом. Хоча цей "сир в мишоловці" ніколи і не був безкоштовним. Люди за нього розплачувалися завжди: лояльністю до влади і суспільного устрою, заниженням – в рази – реальної заробленої платні, деформованим ціноутворенням, коли так звані "предмети розкоші" і товари не "першої необхідності" – автомобілі, меблі, побутова техніка – коштували невиправдано дорого, деколи в десятки разів перевищуючи свою собівартість. "Експропрійовані гроші", разом з іншими джерелами, держава і направляла в будівельну індустрію. І, до речі, за радянських часів за рахунок засобів місцевого бюджету житла для черговиків зводилося набагато менше, ніж Київ будує сьогодні. Скажімо, на початку 80-х зі всього об'єму житлового будівництва в українській столиці міська влада здавала не більше 50-ти тисяч "квадратів" за рік. (Зараз ця цифра, принаймні, подвоєна). Решта житла будувалася за рахунок централізованих капітальних вкладень, тобто, засобів держави. А гроші "пайовиків" були тими ж держкапвкладеннями, тільки узятими з іншої кишені одного і того ж господаря.
Нові коробейники
Сьогодні ситуація принципово інша. По-перше, той же вторинний ринок значно помолодшав: приблизно 15-20% його пропозицій складають квартири в будинках не "старше" 4-6 років. Це вже цілком сучасні споруди, достатньо комфортні по своїх основних параметрах. А, по-друге, у потенційного покупця з'явився реальний вибір між вторинним і первинним ринком, який, у свою чергу, невпізнанно зміцнів і демонструє зараз завидну динаміку розвитку. Достатньо кинути найпобіжніший погляд на віяло будівельних пропозицій, щоб переконатися – ніякої монополії однієї або ряду структур вже немає і в помині. На первинному ринку нині себе позиціонують, як забудовники, 204 компанії. Сегментація в роботі забудовників була і є, але ніяка це вже не монополія, а здорова спеціалізація. До відома: потреби середнього класу задовольняють, в основному, "Київміськбуд" і "Жітло-Інвест", у меншій мірі Ліко-холдинг" і декілька периферійних забудовників. В середній зоні – між масовою забудовою і елітним житлом – розташувалися корпорація "Столиця", ЗАТ "Київміськбуд-1", той же "Ліко-холдинг" і інші. В престижних районах міста домінують – та ж "Столиця", "Познякижилстрой", "ХХI-е століття", фірми "ТММ", "Консоль", "Аеробуд", "Градострой" і їм подібні. Відповідний і розкид цін – аж до 14 тисяч гривень за квадратний метр. Нагадаю, що середня вартість одного "квадрату" у "Київміськбуді" – 5472 гривні.
Зняття наклепів і упереджень
Що б в серцях, інколи, не говорили про "Київміськбуд", але серед інших операторів ринку житла він, безумовно, працює в найнижчій ціновій ніші при оптимальному співвідношенні в шкалі «ціна-якість. Достатньо сказати, що, керуючись методикою і коефіцієнтами оцінки територій економічними службами столиці, місто можна умовно розбити на сім зон містобудівної територіальної привабливості. Так от, у перших двох – самих ласих – холдинг не будує взагалі. А питома вага адресної програми забудов в третій зоні не досягає і 10%, в четвертій – і трьох. І лише в п'ятій він розміщує до 75% всіх своїх будівельних об'ємів, а інші 14 – навіть в майже «нелегкотравній» шостій. Які надприбутки, про які так люблять судачити конкуренти?
І вже такий зовсім вражаючий факт. Голова "Київміськбуду" є головою постійної комісії Київради із питань містобудування та архітектури. Звідси і чутка – всі кращі майданчики у Поляченко. Якби так! З тисячі земельних ділянок, які передані різним забудовникам за минулий рік, його холдинг отримав всього шість. Де саме – ми вже показали. Ще чотири майданчики відведено підприємствам, що входять до складу "Київміськбуду", але інвестувати і будувати вони будуть самостійно. Ось і весь лобізм Поляченко – укупі з його ж протекціонізмом. Адже за логікою речей, "Київміськбуд", разом зі всіма своїми будівельними організаціями, виконуючи 30% всього об'єму будівельних робіт в столиці, повинен претендувати і на відповідну, пропорційну, кількість майданчиків. Він же сьогодні вимушений купувати ділянки під забудову на так званому вторинному ринку землі. А там – дорого, і ці витрати лягають потім на забудовника і інвестора. Поляченко переконаний: норма закону, що дозволяє придбавати землю будь-якої організації – недосконала, і повинна бути відмінена. Цим правом повинні наділятися лише структури, що мають кредитну і будівельну історію. І ніяк інакше. В багатьох країнах, взагалі, непорушна практика – виходиш на ринок, покажи, як умієш будувати на двоповерховій будівлі. А у нас в правах на землю зрівняні будь-яке новостворене ЛТД і той же "Київміськбуд", який за ці роки побудував майже 4,5 мільйони квадратних метрів житла. З них 3 мільйони – "Київміськбудом" в якості консолідованого (збірного) інвестора. І суперечки немає, такі компанії повинні мати пріоритетний доступ до земельних ділянок – не за вчорашні заслуги, а за досягнуту гарантію якості.
Білий і пухнастий
Було б дивним, якби "Київміськбуд" не пропагував свої реальні успіхи і якісні показники. Ось і в нашому випадку пресі було пред'явлено немало фактів і цифр, по гідності атестуючих холдинг. І деякі показники просто перевертали розхожі уявлення і домисли про компанію. Наприклад, Поляченко представив "фотосесію" майбутніх будівельних майданчиків в районі "Позняки-2". Батечки, свети, що там твориться! В будиночку, який точніше було б назвати комірчиною, не живуть, а зареєстровано п'ять чоловік! А їх треба "відселити". Ділянки вимагають завезення мільйонів тонн піску. Ось і рахуй потім рентабельність. Або Теремки. Їх холдинг "обхожує" вже третій рік. За "угіддя" треба заплатити 50 мільйонів гривень, а за підстанцію і всі 200! Підрахували – ще до початку робіт «навантаження» на один квадратний метр площі тут уже коштує більше 1200 гривень. І, як мовиться по російськи „лиха беда начало”. Адже це все ще і без мереж, без відрахувань на розвиток соціальної сфери. На проспекті Правди, 19 рентабельність об'єкту могла б бути 13,5%, але віддали за землю майже 10 мільйонів, і ось вона впала до 4,6%. Поляченко ж оптимістичний: "Ми жирувати не звикли. Будуватимемо. І прагнутимемо всіма силами робити житло доступним».
Теза «доступне житло» у вустах керівника «Київміськбуду» не порожні слова, не пропагандистський трюк, а швидше звіт за виконану копітку роботу по упровадженню системи довгострокового кредитування будівництва житла.
За вісім років "Київміськбуд" уклав 7140 договорів з фізичними особами – тобто, з нами – і надав кредити на суму більше 572 мільйонів гривень. З них 24,1% – на 20 років, 27,5% – на цілих тридцять. Кого поряд поставити?
Холдинг невпинно міняє структуру вітчизняного житлового будівництва – у бік "інтелектуально ємких", "розумних будинків", при будівництві яких використовується новітня техніка і технології. Панельні будинки "Київміськбуду" – незмінно індивідуального планування, а монолітно-каркасні, взагалі, дозволяють власнику квартири вдаватися до планувального облаштування квартир відповідно до своїх смаків, розуміння комфорту і бажань.
Слухаючи схвильовану мову-сповідь Поляченко у котрий раз ловив себе на думці про те, як важлива правдива, компетентна інформація для суспільства і наскільки ми, журналісти, відповідальні за правдивість коментарів і точність формулювань. Як хочеться сказати, що не просто «завтра буде краще ніж учора», а що завтра ми прокинемося в іншому часі, без проблем і труднощів, коли і на столі, і до столу всього удосталь... Але, не буде так завтра, немає на жаль, підстав, економічних і соціальних, для зниження вартості житла, а відтак, говорити так людям – значить свідомо одурювати їх. А це не просто не по-християнськи, не просто аморально, а злочинно аморально. Завдання суспільства – зробити житло доступним, а завдання будівельників і забудовників – всіма силами і засобами сприяти досягненню цієї мети, бути соціально і професіонально відповідальними.
... Най непідробленіша гіркота і несамовите прагнення поправити ситуацію проступали в словах Володимира Поляченко. Дуже багато чого треба добитися в найкоротші терміни! Перейти до невідступно комплексної забудови міст. Прийняти Містобудівний кодекс. Створити у Верховній Раді Комітет із будівництва. Цивілізувати ліцензування інвестиційно-будівельної діяльності. Впровадити прозорі механізми надання будівельних майданчиків через відкриті тендери. При цьому об'єкт торгів повинен бути тільки один – комплексний інвестиційний проект. Та хіба мало чого ще потрібно зробити...
В середині своєї схвильованої мови Володимир Аврумович торжествуюче вивів на демонстраційний екран невбивчо „козирний” слайд: звернення до нього від імені нових власників "Криворіжсталі". Вони просять розглянути можливість участі холдингу "Київміськбуд" в цільовій будівельній програмі металургійного гіганта. Бачили б ви очі Поляченко! А бережливі індуси, між тим, – молодці, знають кому довіряти!
Газета «МК» в Україні»
1-8 лютого 2006 року
Олександр Матвієнко |
|
