Обзор рынка недвижимости Киева - январь 2009 года

За январь 2009 года недвижимость в г. Киеве подешевела на 14.3%. Средняя стоимость 1 кв.м жилой недвижимости в долларах США откатилась до уровня сентября 2006 года, и составила на конец января $2026 за один квадратный метр.

Тем не менее, на рынке можно наблюдать некоторые признаки ценовой стабилизации, хотя о достижении ценового дна говорить пока еще рано. О приближении периода стагнации говорит два факта: рост предельного индекса ценового ожидания и увеличившаяся активность потенциальных покупателей. Предельный индекс ценового ожидания вырос с -24%, наблюдавшихся в конце декабря, до -5% в месяц в конце января. При этом риэлтеры констатируют возросший интерес покупателей на квартиры, выставленные по самым низким ценам. На дешевых квартирах даже возникают очереди из желающих ознакомиться с предложением. Можно говорить о том, что период первичной острой реакции рынка на изменившиеся экономические условия подходит к концу, и рынок тестирует на прочность новый уровень цен.

Ниже представлены текущие графики динамики средней стоимости недвижимости в долларах и гривнах.

Цены в гривнах, с учетом динамики курса национальной валюты, практически не снизились. Фигура на гривневом графике и предельный индекс ценового ожидания говорят о высокой вероятности снижения цен в гривнах в ближайшем будущем, если этим тенденциям не помешает новое колебание курса национальной валюты.

На рынке аренды ситуация очень похожа, хотя темпы снижения цен несколько отстают от темпов купли-продажи. Проблемы наметились в некоторых торговых центрах и супермаркетах, которые привлекали кредиты в долларах для строительства (реконструкции). Некоторые торговые центры даже пытаются повысить арендную плату, другие фиксируют цену в долларах или евро. Вначале арендаторы принимали такие цены, используя запасы для поддержания своей ликвидности в надежде переждать кризис, теперь же, когда стало ясно, что стойких экономических предпосылок для прежних значений рентного дохода не наблюдается, во многих торговых и офисных центрах обозначилась тенденция к росту доли вакантных площадей. Более конкурентно выглядит позиция операторов, которые фиксировали цену в гривнах на уровне лета 2008 года, но даже они сегодня ощущают проблемы с загрузкой площадей, особенно в центральных районах, где наиболее часто наблюдалась переоценка стоимости арендной платы. Офис в очень дорогом торговом или офисном центре часто рассматривался как элемент маркетинговой стратегии, а не как производственный актив. Сегодня, в связи с сокращением предприятиями расходов на маркетинг, что естественно в период выживания, спрос на элитные помещения класса «А» требует более существенной коррекции цен.

Цены на рынке пригородной жилой недвижимости также познали существенную коррекцию. Стоимость земельных участков в ближайшем пригороде в долларах реально снизилась на 40%-50% относительно весны-лета 2008 года. Предложение домов и коттеджей достаточно обильное, среди них встречаются очень привлекательные позиции, правда стоимость предложения редко опускается ниже себестоимости строительства и стоимости земельного участка с учетом нового уровня цен на землю. Стоимость строительства в долларах снизилась, так как курс вырос, а цены строительно-монтажных работ в гривнах, вследствие отсутствия спроса, не растут. Продать дом с прибылью для застройщика сегодня не реально. Девелоперские компании, имеющие в своем активе готовые к реализации объекты, пытаются зафиксировать рентабельность на уровне 20% в гривнах, однако такие предложения, вследствие общего состояния рынка, практически не реализуются.

Дальнейшее развитие рынка связано с предстоящим периодом стагнации. Сегодня наблюдается определенный дисбаланс между стоимостью квартир различной комнатности, и, на наш взгляд, он должен со временем устраниться: разница между однокомнатными, двухкомнатными и трехкомнатными квартирами будет снижаться. Рынок «лежит» уже достаточно долго, и накопил множество нерешенных проблем. Не смотря на то, что количество просмотров на дешевых квартирах возросло, данный факт не привел к значительному увеличению количества трансакций на рынке. Люди знакомятся с предложениями, пытаясь выстроить схемы реализации своих жилищных планов, для чего нужно увидеть товар воочию, ознакомиться с реальным положением дел. Однако большинство из них связывают реализацию своих планов с продажей другой недвижимости. Кто-то хочет увеличить жилплощадь (качество жилья), кто-то уменьшить и получить кэш, но все связано с первой трансакцией, которая запускает цепочку. При этом покупатели, имеющие кэш для покупки в полном объеме, заняли выжидательную позицию.

Рынку катастрофически не хватает ликвидности, что связано с отсутствием ипотечного кредитования. Из одной крайности банки впали в другую, раньше выдавали кредиты всем подряд до 100% стоимости недвижимости, теперь не дают никому, потому что это рискованно и нет ресурсов. Планы правительства по возобновлению ипотечного кредитования пока находятся в зародышевом состоянии. Отсутствует глубокое понимание причинно-следственных связей на рынке недвижимости. Пытаясь спасать застройщиков, правительство хочет направить кредитные ресурсы на финансирование покупателей в строящихся домах, однако это само по себе не даст существенного эффекта. Для оживления первичного рынка обязательным условием является стимулирование вторичного рынка. Часто люди, желающие купить квартиру в новом доме, имеют для этого достаточно ресурсов, однако большая их часть представляет собой какую либо другую недвижимость. Для покупки квартиры в новом доме необходимо продать старую квартиру на вторичном рынке. Такой участник рынка готов назначить реальную цену, только результата нет, так как нет ипотеки. Сегодня жизненно необходимо возобновить ипотечное кредитование на вторичном рынке в малых объемах, кредитовать хотя бы 25% от стоимости покупки для того, чтобы запустить обменные цепочки и придать рынку ликвидность. Такое кредитование не несет больших рисков, и стоимость кредитов, при малом кредитном плече, может быть достаточно низкой. Это должно остановить стремительное падение цен на рынке недвижимости, остановить обесценивание банковских активов, улучшить финансовое состояние самих банков. Нет необходимости наращивать кредитный портфель, достаточно повысить оборачиваемость рынка небольшими кредитными вливаниями. Банковский сектор имеют сегодня возможность влиять на дальнейшее развитие рынка недвижимости, так как коррекция, связанная с укреплением доллара, подходит к концу. Дальнейшее снижение цен не будет существенным, на массивах стоимость квартир уже приближается к себестоимости строительства. Рынок пробует на прочность новый уровень цен, который стал значительно ближе к потребителям жилья и значительно в большей мере отвечает фундаментальным экономическим показателям. Рынок требует «перезагрузки», и сегодня настало время ее осуществить.

Обзор подготовлен председателем Комитета аналитики рынка недвижимости Киевского Союза Специалистов по недвижимости и Комитета аналитики и статистики рынка недвижимости Киевского городского отделения Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлтеров) Украины Всеволодом Жоголевым при информационном обеспечении оценочно-консалтинговой компании «ЭДВА».