|
Квартира под офис: изменяем
целевое назначение жилья
Сдавать квартиру под офис гораздо
выгоднее, чем в качестве жилья. Однако формальная процедура
перевода жилья в нежилой фонд может обойтись собственнику в
$15-30 тыс. и занять около года. Стоит ли идти на столь высокие
затраты и можно ли сэкономить?
Несмотря на активное
строительство офисных центров, в Днепропетровске по-прежнему
отмечается спрос на коммерческие площади. Аналитики отмечают
острый дефицит помещений под магазины и небольшие офисы. Как
следствие, высоким спросом пользуются квартиры на первых этажах
жилых зданий, переведенные в нежилой фонд, - говорит. Стоимость
аренды такой недвижимости почти в два раза выше обычных квартир.
Однако сдавать квартиру в для коммерческих целей не так просто.
Для того чтобы сделать из квартиры офис, придется потратить
много времени и немало денег. Но и стоимость такой недвижимости
возрастает. Даже если не сдавать такую квартиру в аренду, а
просто продать, это с лихвой окупит все затраты.
Юридические тонкости
Согласно ст. 6,
Жилищного Кодекса Украинской ССР (кстати, существенно не
менявшегося с 2000 года) квартира должна использоваться по
прямому назначению - проживанию людей. Эта же статья гласит, что
«Надання приміщень у жилих будинках для потреб
промислового характеру забороняється». Для законного перевода
квартиры в нежилой фонд есть лишь два законных способа. Первый
- по ст. 7, Жилищного кодекса в связи с невозможностью
проживания в квартире (по санитарным нормам и несоответствию
техническим условиям). На сегодняшний день такой способ
используется крайне редко, особенно, если речь идет о помещениях
в жилых домах. Наиболее популярный способ - «исключение» из
правил (Жилищного Кодекса). Кстати в разрешающем документе,
который выдаст орган городской власти так и указывают -
«Перевести как исключение в нежилой фонд».
Что же такое «жилой» и
«нежилой» фонды с юридической точки зрения? В состав первой
категории входят государственные жилые дома, помещения,
принадлежащие общественному жилищному фонду: кооперативным
организациям, их объединениям, профсоюзным и другим
организациям; дома жилищно-строительных кооперативов; жилые
комплексы (части домов), которыми владеют лица на праве частной
собственности, а также квартиры, предоставленные государством
для социальной защиты. Таким образом, это все помещения,
предназначенные для проживания, независимо от формы
собственности. К нежилому фонду относится коммерческая
недвижимость, не предназначенная для проживания.
Какие должны быть
основания для столь частых «исключений», в результате которых
практически в каждом доме в центральных районах столицы первые
этажи находятся в нежилом фонде? Специалисты считают, что одним
лишь желанием и финансовыми возможностями здесь не обойтись. Как
минимум, квартира должна удовлетворять ряду условий: находиться
в цокольном, подвальном, полуподвальном, первом и втором этажах
жилых домов. Дополнительное преимущество - возможность
обустроить отдельный вход. При этом помещение не должно быть
частью жилого помещения. Например, комнату в коммунальной
квартире легально превратить в офис не удастся, даже при очень
большом желании. Кроме того, нельзя использовать квартиры в
нежилом фонде для нужд промышленного характера. Организация
парикхмахерской, офиса или магазина законодательством
допускается, а вот свечной завод или фабрику по сборке мягкой
мебели лучше расположить в специально оборудованных для этого
помещениях.
План действий
Изменение целевого
назначения квартиры можно условно разбить на три этапа. Вначале
владелец недвижимости, или уполномоченное лицо получает
разрешение на перевод квартиры в нежилой фонд в органах местного
самоуправления. Именно на этом этапе оговариваются возможные
перепланировки квартиры и обустройство отдельного входа. Второй
этап предполагает осуществление такой перепланировки, и на
заключительном этапе объект сдается в эксплуатацию уже как
нежилое помещение. Для осуществления всего процесса, по словам
специалистов, потребуется от 3 месяцев до одного года. В особых
случаях это может занять и больше времени. Причина столь
длительных сроков в том, что законодательство де устанавливает
временных рамок для соответствующих решений чиновниками.
Порядок действий таков:
собственник жилого помещения обращается с заявлением в районную
госадминистрацию по месту расположения дома. К заявлению
необходимо приложить нотариально заверенные копии свидетельства
о праве собственности, справку БТИ о проценте физического сноса
жилого дома, технический паспорт на жилое помещение (поэтажный
план) и справку из ЖЭО о том, что в доме или помещении никто не
зарегистрирован и не проживает. Затем в ходе проверки
предоставленных данных районная госадминистрация составляет акт
о признании данного помещения нежилым. В случае положительного
решения, владельцу выдают копию соответствующего распоряжения.
После этого владельцу нужно подать в уже в Городской исполком
(ГИК) указанный выше перечень документов с копией распоряжения
районной госадминистрации о признании помещения нежилым. Только
после получения данного пакета документов ГИК готовит проект
перевода помещения в нежилой фонд.
Как мы уже упоминали,
процедура изменения целевого назначения квартиры платная. Каждый
владелец такой недвижимости должен заплатить обязательный паевый
взнос на развитие социальной инфраструктуры города. Размер
оплаты зависит от близости квартиры к центру города и
рассчитывается по сложным формулам. Таким образом, за перевод
квартиры общей площадью 100 кв. м. в нежилой фонд, придется
заплатить от 30 до 60 тыс. гривен, не считая стоимости ремонтных
работ по обустройству отдельного входа и перепланировок.
Алгоритм действий
при переводе квартиры в нежилой фонд
1. Получить разрешения собственников квартир вашего дома
(как можно больше);
2. Получить разрешение обслуживающей организации (ЖЕО,
ОСББ);
3. Выписать всех из переводимой в нежилой фонд квартиры;
4. Предоставить справку из ЖЕО ф-3 о наличии места
проживания;
5. Получить разрешение Районной администрации;
6. Заключить договор с Управлением экономики ГИК и
оплатить взнос на развитие инфраструктуры г. Киева.
7. Подать необходимый комплект документов на комиссию
Управления жилищного хозяйства КГГА. Необходимо отметить, что в
перечне подаваемых документов должен быть Проект, согласованный
со всеми инстанциями и службами, и техническими условиями.
8. Ввод в эксплуатацию
объекта
9. Получение
свидетельства права собственности на нежилое помещение
Аренда по понятиям
Немалая сумма паевого
взноса и необходимость долгих походов по инстанциям заставляет
многих собственников сдавать под офис обычные квартиры в жилом
фонде. Для Днепропетровска это обычная практика. Владелец таким
образом экономит на изменении целевого назначения квартиры, а
арендатор платит за аренду меньше, чем в случае с нежилыми
помещениями.
Однако, риски такой
аренды велики для любой стороны и в первую очередь для
арендодателя. Ведь собственник часто не знает, чем занимается
организация, снимающая нелегальный офис. Ее деятельность вполне
может быть связана с криминалом, хранением боеприпасов и
взрывчатых веществ и т.п. Последствия могут быть самыми
удручающими. Арендатору тоже придется несладко, если в один
прекрасный день по наводке недовольных соседей нагрянет
инспектор из налоговой инспекции или пожарной службы.
Оштрафовать в этом случае могут как владельца, так и арендатора.
Но все это не пугает,
ни собственников квартир, ни бизнесменов-арендаторов. Как
рассказал нам Владимир, сотрудник компании, оказывающей
полиграфические услуги, его организация располагается в квартире
на четвертом этаже «екатерининки» по ул. Харьковская, Кировский
р-н. По наблюдениям Владимира, примерно 60% квартир этого дома
используются в качестве офисов. «Едва ли все они находятся в
нежилом фонде, в частности наша квартира сдается как обычное
жилье», - признается респондент.
За и против
Принимая окончательное решение о
переводе жилья в нежилой фонд, специалисты советуют внимательно
соизмерить затраты и потенциальный доход. Ведь для получения
всех разрешений и оплаты паевого взноса в случае с небольшой
квартирой площадью 50-60 кв.м. может уйти до $15-20 тыс. Еще
столько же потребуется на ремонт помещения, в частности
перепланировку и обустройство отдельного входа. То есть затраты
на случай, если квартира уже является вашей собственностью,
составят $25-30 тыс. Если сдавать такую квартиру по $30 за кв.
м., в месяц удастся получить $1,5 - 1,8 тыс. Несложо
подсчитать, что затраты на ремонт и перепланировку окупятся
примерно за полтора года, не считая времени, потраченного на
получение всех разрешений. Но это лишь при условии, что квартира
уже находится в вашей собственности. С другой стороны арендные
ставки постепенно растут, равно как и стоимость коммерческих
помещений. Поэтому вполне возможно, что вложения удастся вернуть
гораздо раньше, или же продать квартиру-офис как минимум на
30-40% дороже ее первоначальной стоимости.
Не рискуйте своей недвижимостью – доверяйте профессионалам!
Телефоны: (056) 372-13-63; 372-13-73; 372-13-83
Будем рады с Вами работать.
Другие советы специалистов по недвижимости |
