Новости/аналитика

На отечественном рынке недвижимости сегодня сложилась неоднозначная ситуация. С одной стороны, растет спрос на различные объекты и повышается арендная плата, в особенности на коммерческую недвижимость. С другой стороны, замораживаются незавершенные объекты строительства и снижаются его объемы. Инвесторы и застройщики теряют огромные деньги. Сегодня решил подумать об инвесторах и найти ответ на вопрос о том, как вернуть деньги, если проект, в который инвестировали, заморожен. Первой среди равных схем инвестирования в строительство уделим внимание схеме с использованием фондов финансирования строительства (далее - ФФС).

Скоро сказка сказывается, да не скоро дом строится

Хотя Уоррен Баффет говорил, что риск приходит от незнания того, что ты делаешь, сегодняшняя причина замораживания объектов проста - нехватка денег для завершения строительства. Последствия мирового финансового кризиса ощутились прежде всего в банковском финансировании. Банки не могут продолжать выдавать кредиты в том объеме, в котором делали это ранее, ни застройщикам, осуществляющим строительство, ни покупателям, желающим приобрести объект.

Как только управитель ФФС выявит риск нарушения застройщиком условий договора, он может требовать от последнего передачи ему имущества

Одним из наиболее популярных способов инвестирования в строительство объектов недвижимости является использование ФФС. В данном случае договор заключается между застройщиком и управителем, являющимся финансовым учреждением. Доверители, являющиеся инвесторами, передают управителю средства.

Необходимо отметить, что законодательство явно на стороне инвесторов - управителя ФФС и доверителя.

Статья 10 Закона "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью" (далее - Закон № 978-IV) предусматривает обеспечение выполнения обязательств застройщика по договору, заключенному между ним и управителем фонда, установлением ипотеки.

Предметом ипотеки по ипотечному договору могут быть как имущественные права на недвижимость, являющейся объектом строительства, так и объект незавершенного строительства или недвижимое имущество.

Кроме того, по каждому объекту строительства между застройщиком и управителем фонда заключается договор уступки имущественного права на недвижимость, являющуюся объектом строительства, с отлагательными условиями.

И как только управитель почувствует, что "пахнет жареным" ("у разі виявлення управителем визначеного договором ризику порушення забудовником умов договору"), договор уступки заложенного имущества вступает в силу и можно требовать от застройщика передачи управителю имущества и имущественных права на недвижимость, являющуюся объектом строительства.

После этого можно передать объект для завершения строительства другому застройщику или продать объект и вернуть свои деньги.

Для управителя это, конечно, сделать легче, если действует схема ФФС вида А, когда застройщик несет ответственность за то, что он по сути неверно рассчитал и потратил чужие деньги. Если же действует ФФС вида В, то в этом случае бремя ответственности за несвоевременную сдачу объекта в эксплуатацию ложится на плечи управителя фонда, которого от притязаний инвесторов может спасти страхование коммерческого риска.

Говоря человеку неправду - теряешь доверие. Говоря правду - теряешь человека*

Что касается отношений управителя и доверителя, то согласно ч. 13 ст. 11 Закона № 978-IV привлеченные средства используются управителем на основании договора об участии в ФФС в порядке, определенном Правилами ФФС.

По сути это договор управления имущества, предусмотренный главой 70 Гражданского кодекса, предметом которого являются как раз денежные средства, право осуществлять управление которыми предусмотрено Законом № 978-IV.

Пункт 7 ч. 1 ст. 1044 ГК позволяет учредителю отказаться от услуг управляющего в любой момент.

Статья 13 Закона № 978-IV допускает возможность досрочного прекращения управления имуществом по инициативе доверителя, открепления от него объекта инвестирования, возврата доверителю средств в размере и в порядке, определенных Правилами ФФС, вследствие уменьшения объема подтвержденного заказа на строительство.

Законом № 978-IV не предусмотрен срок, в течение которого доверитель должен предупредить управителя о досрочном прекращении договора. В п. 5.5.1 Примерных правил фонда финансирования строительства, утвержденных Госфинуслуг, говорится о возможности установления такого срока.

Если такой срок не установлен Правилам ФФС и договором, то необходимо руководствоваться нормами ГК, предусматривающего трехмесячный срок.

Еще одним условием, которое должно быть соблюдено для того, чтобы отказаться от договора и забрать свои деньги, является выплата управляющему платы, предусмотренной в договоре. Об этом говорится и в п. 5.5.2 Примерных правил ФФС, и в том же п. 7 ч. 1 ст. 1044 ГК.

Договор между управителем ФФС и застройщиком обеспечивается ипотекой. Кроме того, на каждый объект строительства по каждому объекту строительства между застройщиком и управителем фонда заключается договор уступки имущественного права. Поэтому как только управитель выявит, что застройщик не выполняет условий договора должным образом, права на недвижимость переходят к нему. Отношения же между управителем фонда и вкладчиками регулируются договором управления имущества. А учредитель имущественных прав может отказаться от договора в любой момент и забрать свои деньги за вычетом вознаграждения управителю.

* Яна Джангирова, мастер афоризмов.

письмо редактору