10.03.2005

Экономические известия
10 марта 2005, № 32 (130)

Рослые цены

По прогнозам риэлторов, в 2005 году подоходный налог может спровоцировать рост цен на недвижимость на 30%-40%

Андрей Бережанский,
Газета "Экономические известия"

По утверждениям риэлторов (которых "ЭИ" опрашивали на X съезде Ассоциации специалистов по недвижимости (АСНУ), проходившем в Киеве перед праздниками), "новый" подоходный налог вместе с изменением "политической" ситуации условно разделили страну на три региона. Восток, где недвижимость продают/покупают достаточно бойко; Юг, где количество сделок упало раза в два; и Запад, где рынок практически встал. Тем не менее (как уже писали "ЭИ" в №127) падение количества сделок произошло вовсе не из-за забастовок нотариата. Большинство продавцов ждут отмены вступивших в действие 1 января 2005 г. ст. 11,13 и 14 Закона "О налоге с доходов физлиц". По мнению экспертов, если этого не произойдет, цены на недвижимость в 2005 г. вырастут на 30-40% (а не на 15-25%, как прогнозировалось ранее. - Ред.).

Менее всего изменения в налогообложении повлияли на восточные регионы. По словам Ольги Прохоровой, председателя правления Луганского отделения АСНУ, в области сделки по недвижимости начали заключаться уже во второй половине января. "Сегодня наша область - впервые - на втором месте в Украине по количеству сделок... Политика сыграла свою роль, и начался отток людей из Киева", - заметила г-жа Прохорова. - "Впрочем, мы ожидали намного большего спроса. Из-за налогов были отменены многие сделки, намечавшиеся в декабре". Схожая ситуация сложилась и в Мариуполе. "Спрос превышает предложение, поэтому у нас есть жилая недвижимость по "киевским" ценам, а продажи сейчас находятся на уровне прошлых лет. Причина - малые объемы строительства и рост благосостояния", - рассказала Светлана Пилипенко, замдиректора "Донбасской Товарной Биржи" (оценка недвижимости). Директор запорожского АН "ТРИОН" Алла Ингуран подтвердила, что в их регионе ситуация практически не отличается от описанной коллегами. Не особо уменьшилось количество сделок и в Донецке. "Рынок больше лихорадит от политической и экономической ситуации, чем от "нового" налога, который затронул всего 10% сделок. 13% платит-то не каждый, - считает Иван Кудояр, учредитель донецкого АН "НОВОСЕЛ".

Противоположная ситуация сложилась на Западе, где в январе и первой половине февраля недвижимость почти не продавалась. Во второй половине февраля сделки уже заключались, но их количество по сравнению с прошлым годом уменьшилось в пять-семь раз. "Людям дали надежду на отмену статей закона, поэтому они выжидают. Только те, кому необходимо срочно купить/продать квартиру заключают сделки", - поделился с "ЭИ" своей информацией Богдан Гуц, директор львовского АН "РОМА". В Ивано-Франковске, по словам Николая Тарасюка, директора АН "ТОНУС", количество сделок в 3-4 раза меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. "Нотариусы начали работать с конца февраля, но при этом стремятся применять максимальную ставку налогообложения. Если есть сомнения, брать 1% или 13% - выбирают 13%",- заметил он.

Несколько иначе обстоят дела на Юге. "В Одессе количество сделок в феврале этого года в три раза меньше, чем в прошлом", - рассказывает Дмитрий Грабина, учредитель "Первой риэлторской компании". - "При этом заключено много договоров аванса, которые пролонгируются, но не оформляются. То есть наряду с отложенным спросом имеет место и отложенное оформление". В Ялте, по словам Виктора Мазурина, директора АН "СТД-центр", на начало марта количество сделок уменьшилось примерно в два раза по сравнению с прошлым годом. Количество сделок в Севастополе меньше обычного уровня в три раза. Григорий Адресов, вице-президент ассоциации "Недвижимость Севастополя" рассказал, что в Севастополе рынок начал "дышать" только к началу февраля.

Если в марте-апреле ВР не изменит Закон "О налоге с доходов физлиц" (см. "ЭИ" №127), эксперты прогнозируют два основных варианта развития событий. В первом случае, по мнению Николая Тарасюка, количество сделок на вторичном рынке сохраниться на уровне 2004 г., но цены вырастут еще на 15% (из-за того, что большинство продавцов "тупо" переложат на покупателей дополнительные траты не особо разбираясь, на сколько в реальности "должна подорожать" именно их квартира - на 1% или 13%. - Авт.). Такой вариант событий прогнозирует почти половина экспертов. Причем, если "сложить" этот прогноз с "естественным" подорожанием, которое по разным оценкам должно было составить в 2005 г. 15-25%, - к концу года цены могут вырасти на 30-40%.

Второй вариант развития событий, которого также придерживается немало экспертов, предполагает уменьшение количества сделок на вторичном рынке в полтора-два раза. Как известно, до 80% сделок на "вторичке" не "вливают" в рынок деньги, а только перераспределяют их покупка новой квартиры (квартир) происходит одновременно с продажей старой недвижимости (других источников средств на покупку квартиры в большинстве случаев у людей просто нет). Однако необходимость потратить на оформление и налогообложение до 25% общей стоимости квартир, - по оценкам Ольги Прохоровой, - делает подобное расселение невозможным экономически.

Если в частностях мнения экспертов отличаются, то в общем они единогласны: "подоходный" закон некорректен и дискриминационен, вводит скрытое двойное налогообложение и неминуемо повлечет тенизацию рынка. "Раньше, я всегда говорила клиентам, чтобы они указывали полную стоимость квартиры и были честны с государством. Теперь так сказать у меня просто не поворачивается язык", - резюмировала Галина Агафонова, директор днепропетровского АН "ИРИ".