Главная > Тенденции > Западноукраинский прорыв
Тенденции:
Западноукраинский прорыв
Столица Галичины демонстрирует стремительный рост инвестиционной активности
Львов по праву считается важнейшим городом Западной Украины с точки зрения его культурного значения, политического влияния и инвестиционной привлекательности. Сегодня столица Галичины лидирует по темпам развития инфраструктуры своего рынка коммерческой недвижимости. Поэтому наш журнал попросту не может обойти вниманием столь важный и перспективный центр деловой активности современной Украины.
КЛАСС А − НОВИНКА НА ЛЬВОВСКОМ РЫНКЕ ОФИСОВ
Среди украинских городов «первой категории» значения − таких, как Одесса, Харьков, Донецк − Львов долгое время был самым отстающим. Между тем за последние 2−3 года ситуация в столице Галичины существенно изменилась: по данным местных ритейлеров, цены на все виды коммерческой недвижимости в городе выросли в среднем в 2−3 раза. Еще больше во Львове подорожали перспективные, с точки зрения застройки коммерческими объектами, земельные участки. Эту тенденцию игроки львовского рынка недвижимости объясняют возросшим интересом крупных инвестиционных компаний к городу, который еще более усилился после того, как стало известно, что через 4 года столица Галичины будет принимать у себя гостей чемпионата Евро-2012. По прогнозам экспертов, в ближайшие пару лет недвижимость во Львове подорожает еще больше.
Юлия ИЛЬЧИК, руководитель отдела коммуникаций и PR холдинга «ТКС»:
− Учитывая то, что Львов является наиболее привлекательным из городов Западной Украины, неудивительно, что его рынок коммерческой недвижимости по своей насыщенности лидирует среди остальных «заметных» городов региона, оставляя за собой безусловную ветвь первенства. Помимо этого, нынешний повышенный интерес к недвижимости в этом городе можно объяснить перспективой проведения во Львове матчей Евро-2012, а также близостью к границе и местонахождением на одной из ключевых транспортных развязок. Немаловажным фактором является и то, что девелоперы начинают обращать свои взгляды на те регионы, которые изначально оставляли вне своего поля зрения.
Владимир ДАНИЛЕНКО, маркетолог компании «Украинская Торговая Гильдия»:
− Сейчас рынок коммерческой недвижимости Львова еще нельзя назвать развитым. Но при этом темпы его развития − одни из наиболее активных в Украине. Перспективность Львова была отмечена достаточно давно, и уже сейчас некоторые крупные проекты, которые пока не имеют аналогов в Украине, реализуются именно здесь. Достаточно емкий розничный рынок и высокая деловая активность вместе с приграничным расположением ставят его в один ряд с городами-миллионниками по привлекательности развития проектов недвижимости. Также интерес к Львову еще больше вырос в перспективе проведения футбольного Евро-2012.
Владимир САМУСЕНКО, аналитик компании «Технопарк ЛЗТА»:
− Основными тенденциями для львовского рынка коммерческой недвижимости в 2007−2008 годах является серьезное увеличение торговых и офисных площадей. С этим связано приостановление в 2007 году темпа роста арендных ставок в бизнес-центрах. Рост составил около 12%. Стоит также отметить, что после победы Украины в тендере за проведение футбольного чемпионата Евро-2012 во Львове активизировался гостиничный сегмент. По словам представителей местной власти, Львов нуждается в более чем 20-ти будущих отелях, и многие местные девелоперы всерьез намерены заняться гостиничным бизнесом.
Подводя итоги развития львовского рынка коммерческой недвижимости в 2007 году, эксперты компании «ТКС» отмечают, что наибольшую динамику в этот период показали торговый и офисный сегменты. На сегодняшний день в столице Галичины, согласно официальным данным, действует 22 офисных центра, еще два таких объекта планируется ввести в эксплуатацию до конца текущего года. При этом бизнес-центр класса А в городе Льва всего один, к тому же сдан в эксплуатацию он был совсем недавно − в 2007 году. Офисных проектов класса В здесь немногим больше − 5. А львиная доля местного рынка принадлежит владельцам офисных проектов класса С, которых в городе насчитывается 16.
Стоит отметить, что данные горадминистрации несколько отличаются от тех сведений, которыми оперируют специалисты местного рынка: по информации последних во Львове работает порядка десяти офисных помещений классов В и В+, а также более 25-ти класса С (к ним в первую очередь сегодня относят и адаптированные под офисы помещения бывших заводов, лабораторий и т.п.). Впрочем, цифры, приводимые в различных источниках, существенно отличаются между собой.
Владимир САМУСЕНКО:
− Во Львове представлены 11 офисных центров класса С, 7 объектов классов В и В+ и один офис-центр, претендующий на класс А, что уже немало, хотя, честно говоря, это еще далеко не тот уровень наполняемости рынка, который бы удовлетворял существующий спрос.
Наполняемость львовских бизнес-центров на сегодня составляет около 95%, и вопрос потребности в новых площадях стоит еще очень остро. Именно потому в нашем городе на следующие 2−3 года уже запланировано введение в эксплуатацию около 11 новых офисных центров. К концу 2010 года в нашем городе должно стать на 114 тысяч м² офисных помещений больше.
Компания «ТКС» оценивает уровень вакантности офисных площадей во Львове на уровне 5% (это с учетом помещений, даже не комплексно отреставрированных, а только адаптированных под офисные − уточняют в компании). С приходом крупных компаний, в том числе западных и их представительств, дефицит качественных офисных площадей, отмечают в «ТКС», только растет. И хотя к 2010 году заявлено к введению в эксплуатацию более 100 000 м² новых офисных площадей, они, по мнению аналитиков этого оператора рынка недвижимости, не смогут полностью удовлетворить постоянно растущий спрос, а приведут к быстрому заполнению новых объектов и некоторому замедлению роста ставок.
Владимир ДАНИЛЕНКО:
− Большинство масштабных офисных проектов Львова − все еще на бумаге. Еще год назад во Львове к объектам класса В можно было отнести только один объект. К концу февраля 2008 года таких объектов насчитывалось уже три. Но их масштабы пока незначительны. Ожидается, что первые действительно крупные офисные объекты будут введены в эксплуатацию не раньше 2010 года. В сегменте офисной недвижимости в ближайшие пару лет масштабных проектов не предвидится. Наиболее крупными могут быть бизнес-холл «Альянс» (около 9000 м²), БЦ на ул. Княгини Ольги (около 13 000 м²).
Вообще дефицит офисных помещений во Львове, по мнению экспертов консалтинговой компании «Украинская Торговая Гильдия», будет достаточно острым как минимум до 2010 года. Компания считает, что Львов − один из наиболее привлекательных для инвесторов городов Украины, поэтому в ближайшее время свои офисы и представительства здесь откроют немало как украинских, так и зарубежных бизнес-структур. Их приход будет разогревать спрос на офисную недвижимость, что, в свою очередь, поспособствует повышению общего уровня арендных ставок.
Юлия ИЛЬЧИК:
− Арендные ставки на рынке офисной недвижимости Львова (без учета стоимости коммунальных услуг) составляют в среднем 15 у.е./м² в районах, отдаленных от центра. В приближенных к центру города районах ставки поднимаются до среднего уровня в 35 у.е./м². А в объектах, претендующих на класс А, достигают 50 у.е./м². Наличие единственного офисного центра класса А обусловлено отнюдь не отсутствием спроса на высококачественные площади (тем более что на рынок все активнее выходят большие украинские и зарубежные компании, заинтересованные как в довольно больших площадях под долгосрочную аренду, так и в качестве предлагаемых условий). На развитие этого сегмента офисной недвижимости влияет площадь города, которая обуславливает дефицит земельных участков, а тем более крайне редко «позволяет» приобретать под развитие большие участки. Особенно это касается центра города (историческая часть, охраняемая ЮНЕСКО, где не разрешен снос домов, а только их реконструкция; в том числе ограничена высотность зданий до 5 этажей) и прилегающих к нему территорий.
Андрей ЧЕРХАВЫЙ, маркетолог компании «Технопарк ЛЗТА»:
− На сегодня мы следим только за арендными ставками в бизнес-центрах Львова. На конец января месяца 2008 года средний показатель арендных ставок в городе составил 16,35 у.е./м². Что касается, класса А, то в среднем этот показатель составляет 33,41 у.е./м². Арендные ставки в единственном бизнес-центре, который претендует на этот класс, достигают и 50 у.е./м² (первый этаж), что является самой большой арендной ставкой во львовских бизнес-центрах. В классе В средняя арендная ставка − 21,14 у.е./м². В классе представлено 7 бизнес-центров. Класс С − 12,5 у.е./м². В классе представлено 11 бизнес-центров. В 2007 году рост арендных ставок в бизнес-центрах Львова составил около 12%, хотя уже за первый месяц 2008 года арендные ставки успели вырасти на 7,26%.
«УТГ» приводит такие цифры: средняя ставка аренды в объектах В-класса в начале 2008 года составила примерно 21 у.е./м² (включая НДС, без эксплуатационных платежей).
ЛЬВОВСКИЕ ТЦ − НА ГРЕБНЕ ПОПУЛЯРНОСТИ
Торговый сегмент львовского рынка коммерческой недвижимости выглядит еще более привлекательно для инвестиционных вложений, чем офисный. По данным компании «Технопарк ЛЗТА», сегодня в этом городе работает 13 торговых центров, что для такого небольшого по площади и народонаселению полиса, по сравнению с Киевом, − весьма неплохой показатель. Более того, на ближайшие годы запланировано строительство еще 11 крупных торговых и торгово-развлекательных центров, в случае ввода которых в эксплуатацию активы рынка пополнятся на 435 000 м² торговых площадей. Но даже такая эмиссия вряд ли удовлетворит растущий спрос горожан и ритейлеров на качественные торговые проекты. Аргументом в пользу такого предположения является, например, тот факт, что на сегодняшний день во Львове − городе, входящем в четверку лидеров по привлекательности для торговых сетевых операторов, по данным «ТКС», присутствует всего 30−35% из операторов, работающих в Украине. Не вызывает сомнений, что по мере развития этих сетей их интерес к столице Галичины будет усиливаться. И местные застройщики уже уловили эту тенденцию. На сегодня в городе ведется строительство целой плеяды знаковых для Львова объектов торговой недвижимости. К их числу специалисты «ТКС» относят: торгово-развлекательный комплекс King Kross Leopolis («Комфорт-інвест»), ТРЦ «Леополіс» (ТК «Інтермаркет»), открытие которых планируется на 2-ю половину 2008 года; а также запланированные на 2009 год мультифункциональный комплекс по ул. Княгини Ольги (холдинг «ТКС») и торгово-развлекательный центр при 50% участии известного в мире ритейлера − французской компании Auchan (девелопер и 50-процентный собственник – холдинг «ТКС»).
Знаковые проекты львовского рынка недвижимости (заявлены ко вводу в 2008 г.)
|
Название и тип объекта |
Площадь, м² |
Адрес, планируемая дата ввода в эксплуатацию |
|
Бизнес-парк “Оптима Плаза” |
6285 |
Ул. Научная, 7б;
введен в эксплуатацию 5 февраля с.г. |
|
Бизнес-центр “Технопарк ЛЗТА” (корпус №8) |
3125 |
Ул. Тургенева, 72; ввод в марте |
|
Бизнес-центр “Технопарк ЛЗТА” (корпус №1) |
10 000 |
Ул. Тургенева, 72; ввод в IV квартале |
|
Торгово-офисный центр “Интер-Сити” |
более 8800 |
Ул. Черновола; ввод в IV квартале. |
|
Торгово-развлекательный центр “Леополис Центр”, |
96 000 |
Ул. Науковая–Кульпаркивская;
ввод в IV квартале |
|
Торгово-развлекательный центр (название пока неизвестно) |
89 000 |
Ул. Стрыйская;
ввод в конце 2008 − начале 2009 г. |
Источник: компания “Технопарк ЛЗТА”
Андрей ЧЕРХАВЫЙ:
− Если судить по объему площадей будущих проектов, то, конечно, лидером по темпам развития во Львове в обозримой перспективе станет торговый сегмент. Во-первых, нужно отметить запланированный на 4-й квартал 2008 года торговый центр «Леополіс центр», площадь которого составит 96 000 м². Строительные работы на участке по ул. Науковая–Кульпаркивская идут вовсю, и потому не приходится сомневаться в реализации этого проекта. Еще одним запланированным торговым проектом является торговый центр на перекрестке ул. Стрыйской и кольцевой дороги, его площадь составит около 89 000 м². Правда, сроки реализации проекта пока неизвестны. В то же время работы по проекту еще одного крупного торгово-развлекательного центра по ул. Зализнычной проходят очень активно, и вполне вероятно, что объект будет готов не позднее первой половины 2009 года.
Владимир ДАНИЛЕНКО:
− Наиболее стремительно во Львове развивается сегмент торговой недвижимости. Существенный объем розничного рынка и дефицит качественных площадей способствовали выходу на местный рынок девелоперов с мировым именем. В ближайшие два года объем площадей в этом сегменте вырастет в три раза: с 94 000 м² до почти 300 000 м².
В последнее время, отмечают в компании «Технопарк ЛЗТА», проектные предпочтения инвесторов, работающих на львовском рынке, заметно изменились. Все чаще к реализации заявляются проекты по строительству многофункциональных комплексов коммерческой недвижимости. Чаще всего − торгово-офисных центров, где первые этажи отводятся под торговлю, а верхние − под офисы. В среднем размеры таких объектов около 7−8 тыс. м². Кроме того, все более заметной становится тенденция роста масштабности проектов, реализуемых в городе: площадь выводимых сейчас объектов торговой и торгово-развлекательной недвижимости колеблется в диапазоне 6−10 тыс. м², в то время как еще года 3−4 назад на рынок выводились в основном объекты площадью 3−5 тыс. м². Рынок торговой недвижимости Львова, делают вывод аналитики «Технопарк ЛЗТА», стремительно развивается и с каждым годом набирает обороты. Впрочем, несмотря на столь оптимистичные тенденции, профессиональная торговая недвижимость во Львове столь же дефицитна, как и офисная.
Юлия ИЛЬЧИК:
− Если говорить о торговых центрах Львова, то, по нашим данным, на рынке на сегодняшний день немногим более 100 000 м² торговых площадей (здесь учтены не только торговые центры в истинном понимании, но и довольно небольшие самостоятельные торговые галереи либо объекты на грани супермаркет-ТЦ и рынок-ТЦ, т.е. объекты, которые не соответствуют данному наименованию из-за ограниченной площади, качества выполнения и качества арендаторов). При населении Львова и с учетом приезжающих в город на работу и учебу, а также туристов (в результате чего численность переваливает за миллион) это очень низкий показатель. При условиях выполнения и своевременной сдачи заявленных торговых объектов (а их метраж в таком случае до 2010 года составит около 400 000 м²) ожидать значительного замедления роста арендных ставок следует только к 2010−2012 годам. А проблемы с поиском арендаторов можно «оставить» для непродуманных объектов с неудачной концепцией.
На сегодняшний день, по данным «ТКС», наполняемость в лидирующих на рынке Львова ТЦ − «Магнус», «Львов», «Скриня», «Привокзальный», «Лемберг», «Шувар» составляет, по информации «ТКС», в среднем 98%, а то и все 100%. Максимальные арендные ставки в ТЦ Львова, по данным этого источника, составляют порядка 50−60 у.е./м², в приближенных к центру районах они немного ниже – на уровне приблизительно 40 у.е./м². Если же говорить о небольших магазинчиках (т.н. бутиках), то желающие арендовать площадь в центре города соглашаются платить и выше 150 у.е./м². Таким образом, цена аренды в центре Львова за последний год увеличилась почти вдвое.
По оценке «УТГ», средняя арендная ставка в ТЦ города составляет 40 у.е./м². При этом площади в новых проектах, по данным источника, реализуются на уровень дороже, чем в функционирующих.
Кстати, нынешние высокие арендные ставки в профессиональных ТРЦ Львова создают конкурентное поле для торговых объектов советского периода постройки, удерживающихся на плаву за счет ценового демпинга. В случае же снижения нынешнего уровня арендных ставок у таких операторов львовского рынка торговой недвижимости, по мнению «ТКС», возникнет угроза закрытия или перепрофилирования. Те же центры, которые поддерживают формат мультифункциональных (либо же торгово-развлекательных), имеют продуманную концепцию, удачное размещение, качественный пул арендаторов и заметных брендов, вряд ли столкнутся с подобной проблемой после 2010 года.
Вообще, говоря о перспективах всего рынка коммерческой недвижимости Львова, эксперты обычно весьма оптимистичны. Например, в компании «Технопарк ЛЗТА» 2008-й называют годом открытий − по их прогнозам в городе появится много новых объектов торговой и офисной недвижимости, вследствие чего качество и количество предложения повысится. Нельзя не согласиться с выводами представителей этой компании, что такие события, безусловно, улучшат ситуацию на местном рынке, стабилизируют цены и приведут к усилению конкуренции между операторами − что выгодно, прежде всего, их клиентам.
В то же время даже самые ярые оптимисты согласны с мнением, что развитие рынка коммерческой недвижимости столицы Галичины в ближайшие годы будет напрямую зависеть от ряда внешних факторов. К числу основных компания «Технопарк ЛЗТА» относит:
-
уровень поступления внешних инвестиций в рынок и темпы появления на нем новых участников
-
политику городской власти, направленную на укрепление сотрудничества представителей местной власти и коммерческого сектора
-
общее развитие экономики региона
-
перспективу проведения во Львове Евро-2012.
Владимир САМУСЕНКО:
− Сегодня во Львове нельзя говорить об «отставании» какого-нибудь сегмента рынка. Все они развиваются параллельно. При этом нужно отметить, что, например, в офисном сегменте рынка на сегодня готовятся проекты в основном классов В и В+, поскольку класс С в городе представлен достаточно широко. Так, в 2008 году был запущен бизнес-центр класса В+ «Оптима плаза» по ул. Наукова,
7-б площадью 6285 м². Также почти готов к введению в эксплуатацию бизнес-центр класса В+ нашей компании «Технопарк ЛЗТА», площадь которого − 3125 м². В рамках проектов «Технопарк ЛЗТА» есть создание первого во Львове бизнес-городка, в котором будут представлены не только офисные помещения, но и торговые и торгово-развлекательные площади, а также гостиница в едином комплексе. В то же время о перспективе удовлетворения существующего сегодня во Львове спроса на офисные и торговые объекты недвижимости нельзя говорить минимум до 2010 года, когда ожидается сдача в эксплуатацию всех заявленных на сегодняшний день проектов. Среди новых участников рынка вполне ожидается появление во Львове компании «XXI Век», которая намерена соорудить в нашем городе торгово-развлекательный центр. Что касается опытных участников львовского рынка, то наиболее активными остаются компании «Технопарк ЛЗТА», «ТКС», «Інтермаркет» и «Комфорт-інвест».
Владимир ДАНИЛЕНКО:
− На протяжении ближайших 3−4 лет активное развитие рынка торговой недвижимости вполне логично приведет к постепенному насыщению. По прогнозам «Украинской Торговой Гильдии», темпы роста новых торговых площадей значительно опережают темпы роста розничного рынка в 2009−2010 гг. На этот период можно прогнозировать насыщение рынка ТЦ и начало его стагнации. В 2008 году развитие рынка торговых площадей повторит ситуацию 2007 года. Основные проекты, планируемые ко вводу на этот год, скорее всего перенесутся на 2009 год. Среди наиболее крупных и качественных торговых объектов на ближайшие два года необходимо выделить ТРЦ King Cross Leopolis (89 172 м², GLA около 50 000 м²) ТРЦ «Леополіс-інтермаркет» (96 тыс. м², GLA около 45 000 м²), ТЦ «Львов» (GLA около 55 000 м²). Все они претендуют на региональный формат.
17c7
|
Читать "Тенденции" во всех номерах
|
Петр КОРОВКИН
|