Высотное строительство становится приоритетным веянием в Самаре

Одна из основных градостроительных задач Самары - нехватка вольных стран. Застройщики стараются решить ее, пытаясь получить с каждой земельной площадки максимальное число квадратных метров, увеличивая этажность строения. Однако возведение "высоток" сопряжено и с строем технических, а также документальных сложностей.

Самара стремительно растет, причем не только вширь и вдоль, но и ввысь. Высотное строительство признано одним из настоящих перспективных веяний недвижимости. Накопленный за рубежом эксперимент говорит о том, что с учетом стоимости земли оптимальными по экономическим показателям являются 30—50-этажные строения. Устройства большей этажности возводят исходя прежде всего из доказательств архитектурной значимости объекта или престижности, дороговизны земельных участков.

Игроки строительного рынка отмечают, что единичного критерия, любые строения считать высотными, не существует. "В каждой стороне, в ежедневном городе это представление трактуется по-своему. В коротком населенном посреднике высотным может считаться строение в 10-17 этажей. Для Самары эта палка выше 20 этажей", - рассказывает директор инвестиционной компании "Спектр недвижимости" Екатерина Конахина.

Первая вина обращения застройщиков к высотному строительству – нехватка земли в Самаре. Масштабы горизонтальной застройки ограничены. "Задача большинства мегаполисов космоса – дефицит вольных земельных участков, на каких можно начинать строительство. Самара уже "доросла" до того уровня, когда задача нехватки площади под застройку стала достаточно острой. Город не может бесконечно расширяться, выход – увеличиваться ввысь", - считает первый вице-правитель по строительству строительной компании "Портал" Алексей Свешников.

Особенно остро урок нехватки земельных участков стоит в Самарском и Ленинском районах, где осталось крайне мало пространства под застройку, при этом уровень спроса на "долевки" очень высок.

Кроме того, стоимость земли в Самаре высока. По известным главного директора по маркетингу СК "Эл-Траст" Вячеслава Рандаева, плата сотки в спальных районах достигает $15-20 тысяч, а в центральных – $30 тысяч (для сопоставления, в Тольятти или Волгограде стоимость земли на 15-20% ниже, чем в Самаре). "Как показывает практика, более важные затраты на покупку земельного участка не окупаются в результате реализации девелоперского плана", - отмечает Рандаев. Конечно, существует вариант увеличить подземную часть, однако ее строительство обходится в два раза дороже, чем надстройка этажей.

Затраты застройщика на покупку или аренду земли дополняются надобными инвестициями в отселение жильцов из старого и аварийного жилья, чтобы впоследствии на освободившейся площадке начать реализацию плана. Затраты на отселение, по оценкам аналитиков, достигают 30% от стоимости всего строительства. "Поэтому если застройщику удается так или иначе приобрести земельный участок, он хочет использовать его максимально эффективно. Строить низкие строения оказывается нерентабельно. Кроме того, вести инженерные сети к высотным объектам гораздо выгоднее", - объясняет Алексей Свешников.

Еще одним беззаветным достоинством многоэтажного строительства является то, что жильцов "высоток" дельно не касаются отличительные для мегаполисов задачи загазованности воздуха и неестественного уровня говора вблизи транспортных магистралей. Поэтому, по суждению Екатерины Конахиной, целесообразно строить высотные строения вдоль трасс или в городских деловых очагах, где загазованность воздуха и интенсивность движения наиболее высоки. И, наконец, еще одним плюсом "высоток" является открывающийся из окон лик - будь то Волга или просто туземная панорама, что всегда будет привлекать клиентов. "Все эти посредники объясняют желание клиентов приобретать квартиры или офисы именно на высоких этажах", - говорит Конахина.

Однако, несмотря на многочисленные достоинства, возведение многоэтажных объектов сопряжено с строем трудностей, которые ложатся на плечи застройщиков. Во-передовых, в Самаре существуют районы, где строительство высотных объектов в законе невозможно. По выражениям Вячеслава Рандаева, это районы нестабильных грунтов и карстовых пустот (склон р. Самарки и прибрежная часть Волги в районе п. Управленческого), а также историческая часть города, где вышина строений ограничена 4-7 этажами. Однако строительные технологии заключительных лет частично помогают решить задачу нестабильных почв путем укрепления фундамента. Блестящим образчиком этого является комплекс "Ладья", поселок "Светлый".

В Самаре началами застройки и землепользования предусмотрено максимум 16-этажное строительство. Все объекты, которые превышают обыкновенный уровень, требуют особенного согласования в комиссии по застройке и землепользованию Самары - в нее входят агенты различных инстанций. "Зачастую застройщику бывает непросто убедить участников комиссии в рациональности строительства известного высотного объекта, чтобы получить положительное мнение", - рассказывает Алексей Свешников. Кроме того, сегодня у пожарной услуги недостаточно подходящей техники для устранения инцидентов возникновения пожаров в высотных домах. "Поэтому согласование строительства в этом ведомстве проходит довольно сложно", - говорит он.

При строительстве небоскребов возникает и строй технических нюансов, не естественных непохожим строениям. Например, нужно обратить особое внимание на такой аспект, как ветровые нагрузки. Как рассказала "Времени" Екатерина Конахина, при возведении высотных устройств меняется аэродинамика местности, поэтому уже при проектировании следует проработать этот урок. Особой задачей становится безопасность и функционирование высокой новостройки. В подобном строении обязательна самостоятельная энергосистема. В целях обеспечения безопасности людей при пожаротушении через определенное число этажей должны быть предусмотрены особенные пожарные укрытия. чтобы удержать влияние воды на огромной вышине, необходимы технические места (как начало, через ежедневные 12 этажей) и дополнительные насосы в них.

В высотном домостроении должны быть использованы высокопрочные материалы, драгоценные комплектующие для ограждающих складок и наружной обработки фасада. Все высотные дома строятся с использованием железобетонного монолитного каркаса. Кирпич в строительстве "высоток" применяется только в свойстве обработки или заполнения любых-либо единичных элементов, например, загородок.

Знатоки строительного рынка отмечают нехватку знатоков, даровитых обеспечивать возведение многоэтажных строений. "В Самаре дельно нет сертифицированных организаций, которым разрешено работать с навесными фасадами на вышине свыше 20 этажей", - говорит Рандаев. Для строительства многоэтажных объектов требуются особенные высотные краны, которые довольно тропы. В Самаре таких кранов пока штуки, поэтому и аренда их обходится также недешево.

Помимо технических нюансов, при строительстве многоэтажных домов усложняется спор документального оформления объектов, который и без того длится не меньше года. Как рассказывает Алексей Свешников, для строений вышиной более 75 метров разрабатываются особенные технические положения - и обязательно согласуются в головных офисах МчС и Росстроя. Разработка требует дополнительных лекарств, а согласование - времени. "Безусловно, все это требует важных затрат. Однако в итоге они сполна окупаются, так как на выходе мы имеем объект с числом квартир на меньшем по площади земельном участке", - считает Свешников.

Несмотря на все сложности, связанные со строительством высотных строений, застройщики уверены, что Самара будет продолжать расти ввысь. "Безусловно, тенденция будущего развития высотного строительства в городе сохранится и получит еще большее распространение уже в ближайшее время", - прогнозирует Свешников. Вольных площадок в городе уже не осталось, и чтобы вкладываемые лекарства в строительство окупились, необходимо рационально подходить к использованию имеющихся доходов.