С 1 сентября выдача валютных кредитов для покупки квартиры может быть завершена. Не исключено, что это приведет к серьезным потрясениям на рынке недвижимости и цены на жилье существенно изменятся

В течение последних двух лет Украина переживает кредитный бум. Десятки тысяч людей взяли в банках займы и таким образом обзавелись жильем. Более того, ажиотажный спрос на ипотечные ссуды привел к тому, что некоторые банки уже просто не в состоянии давать людям деньги: у финансовых учреждений нет средств. Естественно, в этих условиях выросли процентные ставки по кредитам и ужесточились условия их предоставления. Но есть еще один фактор, который, по мнению специалистов, может существенно изменить ситуацию с получением жилищной ссуды в нашей стране, а то и вовсе взбудоражить рынок недвижимости.

Сегодня 80 процентов всех жилищных кредитов выдаются в иностранной валюте.

Национальный банк Украины создает условия для того, чтобы люди брали кредиты в национальной валюте. Об этом говорят уже давно. И не то, чтобы граждане были против, но просто взять ссуду в американских долларах гораздо выгоднее. Ведь за валютную ипотеку придется платить на 4-5 процентов годовых меньше, чем за гривневую, а если умножить на срок кредитования, например, на десять лет, то разница получается впечатляющая: около половины суммы кредита. Такие условия создают сами банки. Но, возможно, скоро этому наступит конец.

Согласно постановлению НБУ "О порядке регулирования валютных операций, связанных с экспортом и импортом финансового капитала", выдача потребительских кредитов, в том числе ипотечных, в иностранной валюте фактически запрещается. Если постановление не будет отменено, то вступит в силу уже с первого сентября нынешнего года.

С одной стороны, НБУ защищает интересы государства, старается укрепить гривню. Не говоря уже о том, что в Украине, как и в большинстве стран мира, иностранная валюта не является законным средством расчета. Но, с другой стороны, наша экономика так "долларизирована", что подобное решение неминуемо отразится на ней, и в первую очередь - на рынке недвижимости.

Ведь, по данным Украинской национальной ипотечной ассоциации, в 12 миллиардах гривен выданных ипотечных кредитов доля займов в американской валюте составляет

80 процентов. Причем хранить свои сбережения наши сограждане все же предпочитают в национальной валюте - долларовые вклады составляют около 40 процентов от общего объема депозитов.

Интересно, что мнения специалистов о дальнейшей судьбе рынка недвижимости (после запрета валютного кредитования жилья) существенно расходятся. Как сообщил начальник отдела выпуска финансовых инструментов АКБ "Укрсоцбанк" Эрик Найман, результатом столь радикального шага НБУ станет рост процентных ставок по гривневым кредитам приблизительно до 20 процентов, так как спрос на эти ссуды возрастет из-за отсутствия альтернативы. Кроме того, многие люди откажутся от ипотеки по высоким гривневым ставкам. Вслед за этим произойдет падение спроса на жилье, ведь данный рынок сегодня подпитывается именно кредитными ресурсами, а значит, и цены на недвижимость могут снизиться. Эрик Найман не исключает, что дома и квартиры подешевеют даже на 10 процентов.

Государство обещает гривневые жилищные ссуды под 9,5 процента годовых

Есть и противоположное мнение. В частности, как сообщил председатель правления Государственного ипотечного учреждения (ГИУ) при Кабинете министров Украины Богдан Дубас, в данном случае Нацбанк действует в интересах заемщиков, стараясь обезопасить их от всевозможных кризисных ситуаций, например, от обвалов на мировых рынках какой-либо иностранной валюты, в первую очередь доллара. Ведь НБУ может регулировать финансовую и курсовую политику только относительно гривни, и именно ее будет защищать от кризисов.

Что же касается возможного подорожания гривневых кредитов, то Богдан Дубас считает: этого можно легко избежать, используя уже опробованный во всех развитых странах, и даже в Украине, механизм рефинансирования ипотечных ссуд государством. То есть держава через специально созданную финансовую структуру (в нашем случае это ГИУ) предоставляет банкам дешевые и долгосрочные кредиты в гривне, с условием, что банк будет выдавать эти средства в ипотеку с небольшой маржой. В этом случае кредиты не только не подорожают, но даже могут подешеветь. Но НБУ должен постепенно подготовить рынок и создать все условия для того, чтобы избежать резких скачков процентных ставок или даже курса.

Напомним, что еще в прошлом году стартовал пилотный проект ГИУ, в ходе которого люди получили долгосрочные ипотечные гривневые кредиты под 9,5 процента годовых. Для Украины это очень низкая процентная ставка, хотя любой европеец или американец схватился бы за голову. В странах победившего капитализма за жилищную ссуду платят ежегодно всего 3-4 процента от ее суммы. К сожалению, из-за недостаточного бюджетного финансирования (20 миллионов гривен в прошлом году и 80 миллионов в нынешнем) счастливчиков, купивших квартиры при участии ГИУ, оказалось немного.

Правда, ситуация может измениться. Госбюджетом предусмотрено выделение ГИУ государственных гарантий на миллиард гривен. То есть именно такую сумму можно привлечь из-за рубежа под низкие проценты и гарантии государства и полностью направить на выдачу дешевых гривневых кредитов. По сравнению с объемом рынка недвижимости сумма тоже небольшая, но во всяком случае беспрецедентная для подобных государственных программ. Вот только из-за некоторых бюрократических противоречий эти деньги пока так и не поступили на рынок.

А вот специалисты по недвижимости имеют свою точку зрения. Большинство опрошенных риэлторов считают, что квартиры все-таки будут дорожать. Причем даже в том случае, если на рынок выйдет государство в лице ГИУ. Дело в том, что потенциальный спрос на жилье в нашей стране огромный. Сотни тысяч семей мечтают о своей крыше над головой, но пока не могут себе позволить такое приобретение. Если появится возможность взять дешевый долгосрочный кредит, люди сразу этим воспользуются. Число желающих купить квартиру резко увеличится. А если спрос существенно превышает предложение, то цена товара, в данном случае недвижимости, пойдет вверх. События последних лет тому подтверждение: за пару лет жилье подорожало в полтора-два раза. Увеличение цен происходило параллельно со стремительным ростом объемов ипотечного кредитования.

Как бы там ни было, но, возможно, с 1 сентября учебный год начнется не только для школьников. Учиться жить в новых условиях придется финансистам, строителям, риэлторам и простым гражданам.

Сергей КУРГАН

Факты и комментари