• Системы ЛІГА:ЗАКОН
  • ЛІГА:ЗАКОН ENTERPRISE
  • ЛІГА:ЗАКОН ПРЕМІУМ
  • ЛІГА:ЗАКОН ЕЛІТ
  • ЛІГА:ЗАКОН Бізнес
  • ЛІГА:ЗАКОН ЮристПРОФ
  • ЛІГА:ЗАКОН ЮристБазис
  • ЛІГА:ЗАКОН Головний Бухгалтер
  • ЛІГА:ЗАКОН Бухгалтер
  • Онлайн-системы ЛІГА:ЗАКОН
    • Условия unlimited-доступа
    • ЛІГА:ЗАКОН ЕЛІТ онлайн
      • Вход для абонентов
      • Гостевой вход
    • ЛІГА:ЗАКОН Бізнес онлайн
      • Вход для абонентов
      • Гостевой вход
    • ЛІГА:ЗАКОН Юрист онлайн
      • Вход для абонентов
      • Гостевой вход
    • ЛІГА:ЗАКОН Бухгалтер онлайн
      • Вход для абонентов
      • Гостевой вход
  • Сравнительная таблица
  • Основные преимущества систем
  • Прайс
  • Заказ
  • Бесплатная презентация у Вас в офисе
• CD-справочники
  • ЛІГА:Бізнес CD
  • ЛІГА:Студент CD
  • Прайс
  • Заказ
• Прайс
• Заказ демо-диска
• Бесплатная презентация
• Практикумы
• Актуальная тема
• Высшая ЛІГА
• Бухгалтерский клуб

В условиях мирового финансового кризиса популярным стало не инвестировать в строительство, а выдумывать способы возврата инвестиций из объектов, которым грозит замораживание. О том, как это сделать инвесторам, являющимся участниками совместной деятельности и ФФС, "ЛІГА ЗАКОН" уже писала. Сегодня стоит подумать о владельцах облигаций, желающих всячески от них избавиться.

Определиться в терминах

Финансирование строительства через облигации - законная схема, не противоречащая ст. 4 Закона "Об инвестиционной деятельности", суть применения которой заключается в следующем: застройщик посредством финансовой структуры выпускает облигации, которые выкупает инвестор.

Доход по целевым облигациям не выплачивается. Взамен владелец получает право на квадратные метры недвижимости

Завершая определенный этап строительства, застройщик погашает облигации, взамен предоставляя своим инвесторам квадратные метры. Покупая новую серию облигаций, инвесторы продолжают инвестировать в свое новое жилье. После окончания строительства застройщик погашает последнюю серию облигаций, предоставляя инвесторам помещения.

Порядок погашения облигаций должен производиться путем, определенном Положением о порядке выпуска облигаций предприятий, согласно которому погашение облигаций - это выплата номинальной стоимости облигаций в сроки, предусмотренные условиями эмиссии облигаций.

Согласно ст. 7 Закона "О ценных бумагах и фондовом рынке" (далее - Закон о ЦБФР), доход по облигациям целевых займов (беспроцентным облигациям) не выплачивается. Собственнику такой облигации предоставляется право на приобретение соответствующих товаров или услуг, под которые выпущены займы.

Товаром, под который выпускается облигация, в большинстве случаев является квадратный метр недвижимости.

Обязательным реквизитом информации о выпуске целевых облигаций является дата их погашения, влекущая исполнение эмитентом обязательств перед владельцами облигаций. Получается, что в случае задержки сдачи объекта в эксплуатацию эмитент не погашает облигации в срок.

В данном случае эмитента должно ожидать принудительное взыскание судом оплаченных средств в порядке, предусмотренном Законом о ЦБФР.

Определиться в желаниях

Некоторые эксперты считают механизм финансирования с применением целевых облигаций наиболее безопасным для покупателя. Вернуть деньги, уплаченные за облигации, по их мнению, не составляет особого труда.

Во-первых, облигация - это полноценный залоговый инструмент. На покупку жилья можно получить средства, залогом возврата которых и становится целевая облигация. Покупатель, использующий кредиты банков под залог облигаций, перекладывает практически весь риск на банк, которого волнует серьезность и стабильность эмитента.

Кроме того, регистрация эмиссии обеспечивает контроль над деятельностью эмитента со стороны ГКЦБФР - эмитент обязан ежеквартально отчитываться перед ГКЦБФР о своем финансовом состоянии и состоянии строительства.

Кроме того, не стоит забывать, что согласно положениям ст. 633 ГК информацию о выпуске ценных бумаг можно рассматривать в качестве публичного договора, что предусматривает закрепление одинаковых условий для всех лиц, приобретающих облигации.

В проспекте эмиссии указываются обязательства, взятые на себя застройщиком. Причем даже если эти обязательства умышленно не прописаны застройщиком надлежащим образом в договоре, он не может не указать их обязательства в проспекте, поскольку последний должен соответствовать требованиям Закона о ЦБФР и Положения о порядке выпуска облигаций предприятий.

Как указал начальник департамента недвижимости, строительства и земельного права адвокатской конторы "Коннов и Созановский" Виталий Правдюк во время интернет-конференции "Стандартные и нестандартные схемы возврата инвестиций из "замороженных" строительных объектов", организованной "ЛІГА ЗАКОН", инвестор имеет право расторгнуть договор с застройщиком и требовать соответствующей компенсации. "Даже если такое не написано в договоре, то в соответствии с ч. 5 ст. 653 Гражданского кодекса, в случае если договор расторгнут в связи с невыполнением обязательств одной стороной, другая сторона может требовать возмещения вызванных этим убытков", - считает эксперт.

Получается, что если на каком-то этапе кажется, что застройщик не выполнит обязательства в срок, то вернуть средства по облигациям можно достаточно быстро. Но в случае нарушения обязательств по передаче объекта в срок обязательства эмитента ограничиваются лишь номинальной стоимостью. Однако если срок ввода в эксплуатацию указан в договоре с застройщиком, инвестор может потребовать от застройщика возмещения убытков на общеправовых основаниях.

Однако опасность облигаций заключается абсолютно в ином. Часто застройщики умышленно замораживают стройку, чтобы вынудить покупателя продать эмитенту свои облигации. А затем закончить строительство и продать объект по рыночным ценам, а не по ценам, действующим на момент заключения сделки покупки облигации. Поэтому инвестору следует четко определиться, что ему важнее: вернуть деньги или получить недвижимость.

Финансирование строительства за счет целевых облигаций - относительно безопасный механизм для инвестора, ведь на страже его интересов часто стоит кредитор (банк) и государство в лице ГКЦБФР. Вернуть деньги себе, а эмитенту облигации не очень сложно. Но проблема заключается в том, что в случае нарушения обязательств по передаче объекта в срок обязательства эмитента ограничиваются лишь номинальной стоимостью облигаций, в то время как объект недвижимости реально может стоить уже на порядок больше. Этим часто и пользуется эмитент с застройщиком. Поэтому даже если появился риск замораживания объекта, подумайте, стоит ли возвращать свои деньги. Скорее всего, на них не удастся купить себе такой же объект, а вот эмитент с застройщиком выпустят новые облигации и продолжат строительство.

письмо редактору