11.07.2003

Источники финансирования инвестиционных проектов в сфере недвижимости

Известно, что инвестиционные проекты требуют немалых затрат. Особенно проекты, реализуемые в сфере недвижимости. Считаясь самым надежным вложением капитала, недвижимость становится и самым финансово емким сегментом рынка. Серьезной проблемой становится поиск средств на начальном этапе, когда в проект не верит никто, кроме автора идеи. Практика показывает, что финансовые партнеры появляются позже, когда уже вложено около трети от общей сумы инвестиций. Если ваша компания обладает неограниченными финансовыми ресурсами - проблем нет. Но тем, у кого денег явно не хватает, приходится искать дополнительные источники финансирования.

Инвестиционные проекты в сфере недвижимости можно разделить на две категории. Одни финансируются, что называется, "из своего кармана", другие - за счет с привлечения кредитных ресурсов.

Однако, потребность в дополнительных денежных ресурсах может возникнуть не только в случае полного отсутствия собственных средств. Кредит может понадобиться, например, если появляются дополнительные, не учтенные ранее строительные и финансовые риски. Другим поводом обратиться за финансовой помощью может стать отказ одного или нескольких соинвесторов от своих обязательств по финансированию проекта.

Как можно поступить в таком случае?

На реализацию проекта можно взять кредит, оставаясь при этом единственным инвестором.

Можно привлечь соинвесторов на правах долевого участия в строительстве с последующим перераспределением площадей.

И, наконец, можно переуступить права на окончание строительства объекта другому инвестору.

В целом инвестиционные проекты в сфере недвижимости, которые требуют привлечения финансов извне можно, опять- таки, разделить на две категории: проекты, в которых кредитование ведется с нулевой стадии строительства, с самого начала, и проекты, где кредит появляется тогда, когда объект недвижимости частично готов.

Как показывает практика, в первом случае, получение банковских кредитов практически невозможно, за исключением случаев, когда у Заемщика есть другое надежное обеспечение. Обычно подобные попытки заканчиваются продажей предприятия, на которое оформлена вся согласовательная и проектно-сметная документация, другому инвестору.

Необходимый минимум для получения кредита во втором варианте - стопроцентная готовность проекта и разрешений, а также наличие собственного вклада в проект.

Представим, что кредит уже получен. Теперь инвестор-девелопер может идти по пути оптимизация процентов или параллельного вложения в проект кредитных и собственных средств.

Независимо от причин возникновения потребности в дополнительном финансировании, проект, уже находящийся на стадии реализации более привлекателен для банков. Здесь возникает меньше рисков: сам объект незавершенного строительства может выступать в качестве залога, завершение строительства требует меньше времени, следовательно, кредиты будут более короткими. Но при оформлении подобных договоров залога и их оценке возникают некоторые нюансы, главный из которых - идентификация прав собственности на объект незавершенного строительства. В большинстве случаев инвестор вступает в права собственности на объект недвижимости только после его ввода в эксплуатацию. Тогда, предметом залога могут выступать имущественные права на недвижимость, право собственности на которую будет получено в будущем, а в течение периода строительства инвестор может заключать инвестиционные контракты с другими соинвесторами, по которым право собственности должно будет перейти к новым владельцам, которые могут даже не знать о том, что их право на получение в собственность объекта недвижимости обременено кредитными обязательствами.

Кроме того, местные органы власти могут поставить жесткие условия по отводу земли, строго лимитируя срок строительства или требуя выкупа земельного участка в собственность, что значительно повысит затратную часть проекта. В случае невыполнения этих условий застройщику грозит потеря прав на использование данного участка или, как минимум, штрафные санкции.

Таким образом, риски банков при кредитовании проектов, связанных со строительством под залог незавершенного строительства, являются достаточно высокими. Обеспечением по таким кредитам могут выступать корпоративные права на предприятие, на которое оформляется вся проектно-сметная и согласовательная документация, не ведущее какой-либо другой финансово-хозяйственной деятельности.

Функции банков при финансировании подобных проектов не могут ограничиваться выдачей кредита и оформлением договора залога. Со стороны банков необходим высококачественный мониторинг этих кредитов, участие в управлении проектом, обязательный контроль над строительством и текущей финансово - хозяйственной деятельностью предприятия.

Главной проблемой для застройщиков является наличие долгосрочных и дешевых кредитных ресурсов. В нашей практике, одним из самых эффективных инструментов финансирования такого рода проектов является Кредитная линия ЕБРР на развитие малого и среднего бизнеса.

Однако, и здесь получение кредита отнюдь не беспроблемное. Так страхование строительных рисков в наших условиях является маловероятным, оценка объекта незавершенного строительства - залога, ниже необходимой величины кредитных ресурсов. Плюс существуют и ограничения по стоимости проектов, а чтобы выплатить проценты по кредиту до сдачи объекта в эксплуатацию инвестору приходится тратить собственные средства, которые могли бы быть вложены в проект, отсутствует четко выверенная строительная смета, которая корректируется, как правило, в большую сторону.

Еще одной проблемой может стать то, что доля собственного вклада девелопера должна быть не менее 30 %.

Уже стало понятным, что справится со всем спектром таких вопросов подразделениям банков, инвесторов и застройщиков становится достаточно трудно, и не все из них могут делать это самостоятельно. С ростом количества девелоперских проектов в сфере недвижимости все более активизируется спрос на услуги профессиональных профильных консультантов, которых в Украине практически не более 1-2 десятков. Ведь, для решения подобных задач необходимы консультанты со знаниями и практическим опытом в сфере рынка недвижимости, оценки недвижимости, инжиниринга, архитектуры и строительства, а также финансового анализа и моделирования.

В этом плане показателен опыт АКБ "Надра", который выступил учредителем холдинговой консалтинговой группы, в которую помимо банка вошли компании - "РЕД", "Инвестсервис" и "Консалтинг и финансы", профессионально занимающиеся консультационными услугами по проектному финансированию, операциями с недвижимостью, экспертной оценкой, оказанием юридических и аудиторских услуг, а также страхованием имущества и различных строительных и финансовых рисков.

Преимущество в работе с такой группой заключается в том, что все подразделения, занимающиеся оказанием разных видов услуг, взаимодействуют между собой и имеют общие цели с инвестором, поскольку большая часть дохода компаний зависит от успеха в реализации проекта. Вторым преимуществом такого сотрудничества является уменьшение временных и финансовых затрат, связанных с сопровождением проекта и оказанием сопутствующих услуг.

Вначале, проекты проходят соответствующую правовую, экономическую и строительно-архитектурную экспертизу, где:

- юристы определяют легитимность проекта и его "слабые" места, статус земельного участка, выделенного под строительство, а также риски, которые могут возникнуть при получении права собственности на построенный объект;

- инжиниринговые службы проводят строительную экспертизу объекта, изучают геодезию земельного участка, возможность получения необходимых технических условий для строительства, реальность согласования и выполнения архитектурно-строительного проекта, а также изучают соответствие представленной сметы на строительство текущим рыночным параметрам;

- риэлторы вместе с оценщиками предоставляют финансистам достоверную информацию, подкрепленную аналогами, о стоимости земельного участка и права переуступки проекта другому инвестору в случае его вынужденного "сворачивания", о возможных ценах реализации построенных площадей на разных этапах строительства и при условии ввода объекта в эксплуатацию;

- финансовые аналитики, в свою очередь, рассчитывают инвестиционную привлекательность проекта.

Таким образом, коренным образом меняется привычный статус риэлтора: из брокера по купле-продаже и аренде недвижимости он превращается в профессионального консультанта на рынке инвестиций в недвижимость.

Андрей Гончаров,
Директор АН "РЕД",
Член Ассоциации специалистов по недвижимости Украины