Тенденции:

Поле битвы: Полтава

Обзор рынка торговой недвижимости Полтавы

Полтава небольшой областной центр, насчитывающий порядка 315 тысяч человек. Рассматривая структуру коммерческой недвижимости города можно увидеть, что наиболее развитым является сегмент торговой недвижимости. Это неудивительно и объясняется тем, что данный рынок в Полтаве только начинает свое формирование, а наиболее востребованными всегда являются именно торговые площади.

Что касается других сегментов коммерческой недвижимости, то офисная недвижимость представлена переоборудованными квартирами, профессиональных же офисных зданий в городе нет. Гостиничная и складская недвижимость, несмотря на то, что Полтава является крупным транспортным узлом, находятся на начальной стадии развития в связи с отсутствием спроса как такового.

И именно рассмотрению сегмента торговой недвижимости Полтавы и посвящен наш обзор. Основными игроками сегмента торговой недвижимости являются «Полтавская торгово-финансовая компания», «ЭКО», «Край Проперти», ICD Investments, VK Development. Кроме того, о намерении реализовать проекты торговой недвижимости заявили также компании Apollo Real Estate Advisor (США) и 1849 PLC(Великобритания).

Вообще, в городе мало качественных торговых площадей. Всего можно назвать 12 объектов: новые «Конкорд», «Паровоз», «Экватор», «Сити.Ком», остальные – это небольшие, до 2 тыс. кв. м. торговые объекты, позиционирующиеся как ТЦ, а на деле просто сдающие в аренду свои площади.

Юлия ЛЯШЕНКО, директор компании FIM Consulting Plus:

Первым современным торговым центром Полтавы стал ТРЦ «Конкорд» (открыт в начале 2007 года, позиционирование - Fashion Center). Площадь - 10 000 кв. м., 5-ть уровней. Якорный арендатор супермаркет «Фуршет Гурман». На первом – сувенирный, подарочный, ювелирный, парфюмерный бутики. На втором – основная галерея бутиков одежды и обуви. На третьем супермаркет бытовой техники. На четвертом этаже фуд-корты и трехзальный кинотеатр на 427 посадочных места «Конкорд – кино» (оператор «Киносистема») – первый профессиональный кинотеатр в Полтаве.

Вторым современным торговым центром стал ТРЦ «Экватор» (открыт в декабре 2007 года). Его площадь составляет 15 тыс. кв. м. На первом этаже торгового центра функционирует супермаркет «Велика кишеня» торговой площадью 2,5 тыс. кв. метров. На территории «Экватора» размещен салон мобильной связи «Евросеть», магазины «Эльдорадо», «Марафон» (спортивная одежда и обувь), Brocard, Интертоп, Смик (детский универмаг), развлекательный центр «Турбина», «Люксоптика», магазины «Спортленд», «Велика аптека» и др.

Причем уровень цен на аренду колеблется в пределах 20-80 у.е. за квадратный метр. Ставка, как и везде, зависит и от места расположения ТЦ, и от размера арендуемой площади, а также и от качества торговых площадей.

На данный момент к реализации заявлено порядка 13 объектов торговой недвижимости. В большинстве случаев это не просто торговые центры, а современные торгово-развлекательные центры. Данное явление закономерно, поскольку этот вид коммерческой недвижимости наиболее рентабелен. Как отмечает Сергей КАРАМНОВ, президент компании Real Estate Solutions, смешивание форматов позволяет инвестору максимально выгодно получить хорошую рентабельность в реализации проекта с каждого уровня или этажа, предлагая разместиться на нижних этажах ритейлу и офисам, а выше жильцам и гостиничному формату. Строить и развивать МФК стимулирует в первую очередь активный спрос на торговые, офисные и жилые площади. Во-вторых – необходимость максимально использовать возможности имеющегося участка земли и самого строительства. В-третьих – сама эффективность пакета к продаже, т.е. наличие и офисных, торговых и жилых помещений.

Запланированные объекты торговой недвижимости
№ п/п	Название (девелопер)	Месторасположение (район)	Предполагаемый срок введения в эксплуатацию
1	ТРЦ «Паровоз»	Сады-2	Не ранее 2008 г.
2	ТРЦ	Ул. Зеньковская (тер-ия Турбомеханического завода)	Не ранее 2009 г.
3	ТРЦ «Магеллан Полтава»	Ул. Киевское Шоссе,39	Не ранее 2009 г.
4	ТРЦ	Ул. Половка, 60	Не ранее 2010 г.
5	ТРЦ (участок принадлежит инвесторам из Днепропетровска)	Ул. М.Бирюзова	Не ранее 2010 г.
6	ТРЦ (участок принадлежит инвесторам из Киева)	Ул. Киевское шоссе	Не ранее 2010 г.
7	ТЦ (достройка к «Эпицентру»)	Ул. Киевское шоссе	Не ранее 2010 г.
8	ТД (на 1 и 2 этажах жилого дома)	Ул. Коваля (район ул. Сенная)	Не ранее 2010 г.
9	ТРЦ «Караван»	Ул. Автобазовская	Не ранее 2010 г.
10	ТРЦ	Ул. Степного фронта	Не ранее 2010 г.
11	Торгово-офисный центр	Ул. Фрунзе	Не ранее 2010 г.
12	ТД	Ул. Героев Сталинграда	Не ранее 2010 г.
13	Развлекательно-гостиничный комплекс	Ул. Ковпака	Не ранее 2010 г.

Виталий БОЙКО, управляющий партнер компании «Украинская Торговая Гильдия»:

На сегодняшний день в городе не происходит строительства никаких крупных ТЦ, кроме МФК «Киев». МФК «Киев» находится на ул. Зинковской 6а. Общая площадь объекта составляет 100 000 кв. м. кв. м. Ввод в эксплуатацию 5-этажного комплекса намечен на 1 кв. 2009 года. В состав «Киева» войдет: продовольственный гипермаркет; супермаркет электроники и детских товаров; спортивный супермаркет; магазины повседневной одежды и товаров для дома; предприятия общественного питания и др. Кроме того, здесь расположится развлекательный центр, включающий в себя: боулинг; 4D кинотеатр; детский развлекательный центр; концертный зал; скалодром; фитнес-центр. Будет организована парковка: подземная – 774 машиномест, фасадная – 52 машиномест.

Кроме того, существуют планы по строительству ТРЦ сети «Магеллан», ТРЦ сети «Караван», ТРЦ сети «Квадрат» и ТРЦ сети «Амстор». Есть интересный проект ТРЦ, в составе которого будут работать горнолыжный спуск и аквапарк. Но реализация этих проектов возможна не ранее 2010/2011 гг.

Что касается общих тенденций на рынке как торговой недвижимости, так и других сегментов коммерческой недвижимости, то в связи со сложившейся ситуацией, а именно с существующим кризисом ликвидности, можно ожидать значительное замедление темпов роста строительства вместе с сохраняющимся пропорциональным дисбалансом. Юлия Ляшенко считает, что в условиях глобального финансового кризиса ликвидности делать прогнозы относительно развития того или иного сегмента недвижимости сложно и практически невозможно. Однозначно можно сказать о том, что большая часть тех объектов, которая была заявлена, не будет реализована. И удивительного в этом ничего нет, так как получить финансирование для развития того или иного объекта сейчас невозможно. Активность не потеряют только инвесторы, у которых будет собственный капитал, а не заемные средства. Однако им уже не там интересно развивать проекты в регионах Украины. Поэтому вряд ли стоит ждать космического развития недвижимости в Полтаве и в любом другом регионе страны, в том числе и Киеве.

Однако все же следует отметить, что именно торговая недвижимость Полтавы будет оставаться наиболее перспективной в плане развития.

Средняя стоимость площадей коммерческой недвижимости Полтавы
	Торговые помещения, $/кв. м	Офисные помещения, $/кв. м	Складские помещения, $/кв. м
Аренда	20-80	20-40	10-20
Продажа	3500-4000	2000-3000	2500

Арендные ставки на торговую недвижимость, первая половина 2008
Название	Арендные ставки, кв. м. /мес. (с НДС)
В торговых центрах г. Полтава
ТЦ «Злато місто»	25-30$
ТД ЦУМ продуктовый супермаркет АТБ	20-40$ 6$
ТД «Пассаж»	цокольный этаж – 32$, 1 этаж – 38$
ТД «Ватутинский»	36-40$
ТРЦ «Конкорд»	30-100$
ТРЦ «Экватор»	От 29$ до 60$ , эксплуатационные- 4$
В отдельно стоящих магазинах в г. Полтава
Торговая недвижимость по ул. Калинина, (микрорайон Алмазный)	53$. + комун.
Торговая недвижимость по ул. Калинина, 59 (микрорайон Алмазный)	31$ + комун.
Торговая недвижимость по ул.Октябрьская,49, район остановки Сенная	80$ + комун.
Торговая недвижимость по ул.Октябрьская 72, район остановки Зыгина	25$ + комун.
Торговая недвижимость по ул.Октябрьская 72, район остановки Стадион	70$ + комун.
Торговая недвижимость по ул.Чапаева,25, р-н Центрального рынка	20$ + комун.
Торговая недвижимость по ул.Чапаева, р-н Центрального рынка	45$ + комун.
Торговая недвижимость по ул.Артема, Центр	30$ + комун.
Торговая недвижимость на перекрестке ул. Ленина и ул. Комсомольская (Центр)	70$ + комун.

Читать "Тенденции" во всех номерах