24.03.2008
Полжизни за кредит
В этом году рынок ипотечного кредитования продолжит рост благодаря программам лояльности и сокращению сроков принятия решений, а также более активной работе банков в регионах.
«Я купила квартиру в кредит, не получая белую зарплату. Знакомый сотрудник банка помог организовать справку о доходах», — призналась клиентка одного из крупнейших финучреждений Мария Головатая. В условиях ужесточающейся конкуренции и снижения платежеспособного спроса на жилье банки не слишком жестко отсеивают заемщиков. Оформить ссуду на квартиру сейчас проще, чем лет пять назад — ипотечные кредиты предлагают почти все отечественные финучреждения. Все, что требуется от потенциального покупателя, — уверенность в своем будущем и готовность выплачивать долги не один десяток лет.
Однако большинство кредитов на покупку недвижимости (89,3%) выдают пятнадцать фининститутов, среди которых преобладают крупнейшие игроки банковского рынка. По данным Украинской национальной ипотечной ассоциации (УНИА), к началу 2008 года украинцы задолжали по ипотечным ссудам более 57,2 млрд гривен (около девяти процентов ВВП).
В прошлом году задолженность по ипотечным кредитам увеличилась на 110%. Хотя, начиная со второго полугодия, развитие этого рынка сдерживали дороговизна квадратных метров и высокие ставки по ипотечным кредитам. Чтобы изменить ситуацию банки активно взялись предлагать программы лояльности.
Есть выбор
Игроки, входящие в первую двадцатку по величине активов, и дочки иностранных групп считают ипотеку приоритетным продуктом. Мелкие банки не стремятся конкурировать на этом рынке — для ипотеки нужны длинные и недорогие ресурсы. Крупные фининституты выдают долгосрочные ссуды за счет денег, привлеченных на внешнем рынке заимствований, у дочек иностранцев есть еще и материнские кредитные линии.
Небольшим банкам тяжело конкурировать с основными игроками ипотечного рынка — они привлекают ресурсы на внутреннем рынке, а потому проигрывают по уровню процентных ставок. С другой стороны, небольшие фининституты активнее работают по программе кредитования жилья совместно с Государственным ипотечным учреждением (ГИУ). «Недавно мы запустили программу ипотечного кредитования по программе ГИУ, в рамках которой кредитуем по двенадцать процентов годовых в гривне на срок до тридцатилет. Это перспективный продукт, на который уже есть очередь клиентов», — рассказал «Эксперту» председатель правления Инвест Кредит Банка Сергей Щербина.
Сейчас взять ипотечный кредит можно по цене 11,5–12,5% годовых в долларах, 10,9–12,5% годовых в евро и 14–15,5% годовых в национальной валюте. Каждый банк самостоятельно определяет максимальный срок ссуды. Даже у фининститутов первой десятки есть значительные отличия в условиях кредитования. Например, «Райффайзен Банк Аваль» предлагает заемщикам кредит на 20 лет, Укрсоцбанк — на 25, а ПриватБанк, УкрСиббанк и ОТP Bank — на 30 лет. Обязательный собственный взнос заемщика при получении ссуды составляет от 10 до 20% в зависимости от суммы кредита (чем выше стоимость объекта недвижимости, тем больший взнос должен будет внести заемщик). Банк также может потребовать от клиента внести 30% от стоимости квартиры, если тот покупает «хрущевку». Многие институты предлагают кредит на жилье без первоначального взноса. Правда, иногда для получения такой ссуды необходим дополнительный залог — еще одна квартира или земельный участок.
В условиях некоторых банков при нулевом первоначальном взносе установлена повышенная процентная ставка. «При кредитовании без первоначального взноса ставка повышается на 0,5 процентных пункта», — отметил начальник управления кредитных продуктов розничного банкинга Укргазбанка Дмитрий Замотаев. Сейчас большинство ипотечных кредитов выдают в долларах, хотя банки активно предлагают ссуды в евро, гривне и швейцарских франках, а за последний год стоимость гривневых кредитов уменьшилась на полтора-два процентных пункта. Однако долларовые заимствования дешевле, к тому же у большинства украинских предприятий существует привязка зарплаты к американской валюте, та же ситуация и в оценке стоимости недвижимости и земли.
Берут скоростью и акциями
Клиенты отечественных банков могут погашать кредит по стандартной схеме (ежемесячное погашение равными частями с начислением процентов на остаток задолженности по кредиту), а также по аннуитетной схеме (равными частями). Вторая схема удобнее (заемщик всегда будет точно знать, какой платеж ему нужно совершать из месяца в месяц), но и дороже. Например, при сумме кредита 100 тыс. долларов по ставке 12% годовых клиенту за тридцать лет придется выплатить банку 280,3 тыс. долларов в случае стандартной схемы погашения и 370 тысяч долларов в случае аннуитета. Некоторые фининституты не предлагают погашения по стандартному графику, практикуя только аннуитетный, при этом увеличивается вероятность, что заемщику не позволят выплатить кредит досрочно. «Таким образом, финучреждения косвенно заставляют заемщика сотрудничать с банком до окончания срока кредитного договора, а значит, увеличивается размер начисленных процентов и комиссий», — уверен Дмитрий Замотаев. Принятие решения о предоставлении кредита и его непосредственная выдача могут занять от двух до десяти дней. Это зависит от того, насколько полный пакет документов предоставит клиент банку, а также от скорости принятия решения в том или ином учреждении. Хотя за последние полтора года фининституты значительно ускорили процесс принятия кредитных решений, поскольку теперь это является одним из основных конкурентных преимуществ. «Приблизительно одинаковые условия предоставления ипотечных кредитов повлекли за собой смещение акцентов в борьбе за клиента в сторону качества обслуживания, индивидуального подхода к заемщикам, а также скорости принятия решений», — считает начальник отдела продуктов ипотечного кредитования Родовід Банка Александр Козленко. Для более активного роста портфелей по ипотеке фининституты практикуют различные акции и программы лояльности. Иногда определенная акция вызывает настолько положительную реакцию со стороны клиентов, что банк внедряет ее условия в виде специальной программы. В 2007 году на ипотечном рынке появилась тенденция к установлению банками для заемщиков отсрочки по выплате тела кредита — в этом случае определенный период клиент платит только проценты. Некоторые учреждения внедрили это в виде акции, а некоторые — как новую ипотечную программу. «Опыт показывает, что такой продукт должен присутствовать в линейке банка», — считают банкиры. В прошлом году в рамках акции Укргазбанк предлагал не погашать тело кредита в течение первого года кредитования. Укрпромбанк в рамках программы «Мечты сбываются» предлагает отсрочку по выплате тела кредита сроком на год, а банк «Финансы и Кредит» — на первые три года пользования ссудой (программа «Только проценты»). «Специальная программа ”Звездный час” позволяет заемщикам получить отсрочку платежей и процентов по ипотечному кредиту дважды по шесть месяцев в течение всего срока заимствования», — рассказал начальник департамента развития индивидуального бизнеса УкрСиббанка Иван Истомин.
Чтобы активно развивать ипотеку, банки вынуждены считаться с реалиями отечественной экономики — большинство игроков при принятии решения учитывают официально не подтвержденные заемщиком доходы. К тому же ипотека — наименее рисковый кредитный продукт, поскольку в залоге у фининститута находится недвижимость, стоимость которой постоянно растет. Банкиры отмечают, что уровень просроченных кредитов по этому продукту не превышает одного процента.
Новой тенденциейипотечного кредитования стало увеличение активности банков в сегменте кредитования покупки земли и заимствований на строительство коттеджей. В этом году специалисты прогнозируют более чем 50% рост портфелей по таким кредитам.
Формат меняется
Для продвижения ипотечных кредитов банки используют все возможности: рекламу, внедрение акционных предложений, подписывают соглашения о партнерстве со строительными и риэлторскими компаниями. Некоторые банки (УкрСиббанк, ПриватБанк, «Райффайзен Банк Аваль») открывают специализированные ипотечные центры, некоторые (Надра Банк, OTP Bank, Universal Bank) акцентируют внимание на сотрудничестве с финансовыми консультантами. Укргазбанк в рамках продвижения ипотечных заимствований начал активно открывать кредитные магазины. Специалисты ипотечных центров помогут клиенту определить возможность своевременно и в полном объеме погашать кредит, предоставить ссуду, а также услуги по поиску и подбору квартиры, по ее оценке, нотариальные услуги. Кроме того, при центрах создаются специальные комнаты для сделок. В ипотечном центре можно провести расчетные операции (обмен валют, денежные переводы), также он предложит услуги по страхованию. В некоторых таких отделениях клиенту предоставляется возможность оплатить коммунальные услуги, оформить депозитный счет или платежную карту.
«Главный принцип работы ипотечных центров — комплексное обслуживание клиента, решившего получить кредит на покупку недвижимости или осуществляющего другие операции с недвижимостью. Такие центры создают для предоставления клиенту необходимых услуг, и чтобы занять ведущие позиции на рынке ипотечного кредитования и усилить имидж банка в регионе», — рассказал директор департамента развития сети «Райффайзен Банк Аваль» Дмитрий Крепак. Главное отличие центров ипотечного кредитования от полнофункциональных отделений в привлечении строительных компаний, агентств недвижимости и брокеров к сотрудничеству и предоставление комплексного обслуживания только для физических лиц.
Однако не все банки-лидеры рынка собираются открывать специализированные точки продаж ипотечных кредитов. «Такие центры специализируются на какой-либо услуге и хорошо ее продают. Но в этом случае клиенту не хватает дополнительных услуг и он не становится полностью лояльным к банку. Это основной недостаток ипотечных центров», — уверена заместитель председателя правления Укрсоцбанка Ирина Князева. То есть клиент в таких центрах не может рассчитывать на консультацию по другим банковским продуктам и услугам. Большинство фининститутов являются сторонниками универсальности отделений, где потребитель может получить весь спектр банковских услуг, а не один продукт.
Альтернативным вариантом ипотечного центра конкретного банка могут стать финансовые консультанты, которые в рамках одного офиса предложат клиенту на выбор множество ипотечных программ. Например, компания «Финансовый консультант ”Фаворит”» (предоставляющий услуги под брендом «Ипотечный супермаркет ”Т.О.Ч.К.А”») сотрудничает с 12 лидерами ипотечного кредитования, среди которых Надра Банк, Международный ипотечный банк, «Райффайзен Банк Аваль», OTP Bank, Universal Bank, другие. «В рамках одного офиса клиент может подобрать кредит на приобретение первичной, вторичной недвижимости, земельного участка, а также получить ссуду на любую операцию под залог недвижимости. При этом каждая программа кредитования строится, исходя из индивидуального профиля заемщика, что позволяет клиенту получить ипотечный кредит на более выгодных условиях, чем при обращении в банк напрямую», — рассказывает директор компании «Финансовый консультант Фаворит» Валерий Иваненко. Финансовые консультанты возьмут на себя всю процедуру переговорного процесса с банком, помогут собрать необходимые документы, проследят за правовой составляющей сделки, ускорят процедуру кредитного решения, а также поспособствуют принятию положительного заключения кредитной комиссии.
В целом банкиры оптимистично оценивают перспективы роста рынка ипотеки в 2008 году. «Мы предложим нашим клиентам различные акционные программы и программы лояльности при выдаче ипотечных кредитов, а также качественное и быстрое обслуживание. Благодаря программам лояльности и активным продажам банк собирается увеличить объем ипотечного портфеля более чем в два раза по сравнению с предыдущим периодом», — отметила заместитель начальника управления розничных продуктов Эрсте Банка Татьяна Надточий. Перспективы ипотечного кредитования зависят от темпов роста доходов граждан. Большинству украинцев жилье в кредит пока не по карману. В основном заимствования берут граждане с доходами выше среднего по стране уровня, а также те, кто продает жилье с намерением расширить жилплощадь. «Наших клиентов можно разделить на две категории: лица, планирующие улучшить свои условия, — это граждане старше тридцати пяти лет, которые имеют семью и хотят расширить жилье в связи с увеличением семьи. И вторая категория — молодые специалисты, которые переезжают в другой город (в основном в Киев) с намерением остаться и обращаются в банк за кредитом на жилье», — рассказал Дмитрий Замотаев. При увеличении портфелей ипотеки, продажи кредитов в регионах, на которые, по данным УНИА, приходится 72,6% выданных ипотечных заимствований, станут более агрессивные. Важно также развитие кредитования по программе совместно с ГИУ — уже сейчас такой кредит обойдется заемщику по цене 11,5–12% годовых в гривне, что достаточно выгодно и позволяет клиенту избежать валютных рисков. Проблема лишь в том, что ГИУ испытывает постоянный дефицит ресурсов и вряд ли сможет сейчас рефинансировать все кредиты, выданные банками в рамках общей с ним программы. Основными тенденциями в развитии рынка ипотечного кредитования в этом году будут программы лояльности и акции, которые позволят заемщикам получить лучшие условия по кредитам, а также динамичный рост кредитования покупки земельных участков и строительства коттеджей. Стоимость ипотечных кредитов, скорее всего, значительно не изменится.
Наталия БОГУТА
