СВОЙ ДОМ - ВЫГОДНО, УДОБНО, МОДНО.
КОТТЕДЖНЫЕ ПОСЁЛКИ В КРЫМУ. ОБЗОР РЫНКА
Последние годы все больше наших сограждан задумываются о том, что у человека должен быть свой дом на земле. Дом, где росли бы дети, рождались внуки, куда хотелось бы возвращаться снова и снова. Не ячейка в безликой громаде высотки, а собственный дом с огнем в камине и вечерними чаепитиями на широкой веранде.
НЕМНОГО ИСТОРИИ
До конца ХІХ века загородное жилье считалось элитарным и было доступно аристократам, именитым горожанам либо высшему духовенству. В начале XX века с развитием в дореволюционной России дачного строительства, созданием дачных поселков и началом типовой дачной застройки такое жилье смог себе позволить и средний класс - преподаватели и служащие. Массовое дачное строительство в дореволюционный период сумело удовлетворить все слои населения: обеспеченные граждане приобретали или, как правило, снимали на лето особняк с прислугой, горячими обедами и роялем, менее обеспеченные довольствовались простым одно-двухкомнатным домиком в селе, на берегу речки.
В советские времена даже на селе пытались строить безликие многоэтажки. Тем не менее партийная элита активно обзаводилась загородными коттеджами и особняками, скромно именуя их дачами.
В 90-х годах на постсоветском пространстве начался настоящий дачный бум. Сотни тысяч горожан кинулись получать участки и возводить на них самые разнообразные постройки – от крошечных однокомнатных домиков до дворцов, не уступающих царским резиденциям.
На рубеже тысячелетия в Украине появился спрос уже не просто на одиночные загородные дома, а на коттеджные поселки, а также на еще совсем недавно экзотические виды жилья как таунхаусы и усадьбы.
ЗАГОРОДНОЕ ЖИЛЬЕ – ЭТО ВЫГОДНО
Сегодня загородное индивидуальное жилье становится все более популярным. Причем коттедж или особняк воспринимается уже не только как летняя резиденция, а как постоянное место жительства. Согласно соцопросам, 53% граждан Украины предпочли бы квартире в многоквартирном здании свой дом за городом.
По оценкам ведущих экспертов в области недвижимости, рынок загородного жилья сегодня является самым перспективным в Украине. Специалисты заявляют о том, что этот рынок этот входит в новый этап развития – из «покупательского» он превращается в «рынок предложения». Такая ситуация ведет к довольно жесткой конкуренции объектов, что только на руку потребителю: качество домов становится лучше, а предложения – разнообразнее. На протяжении ближайших лет спрос на коттеджи и особняки в Украине будет только увеличиваться, а цены на них, соответственно, расти. Так что свой дом, построенный уже сегодня, может стать не только воплощением давней мечты, но и очень выгодным вложением средств.
Интересно, что особняки-дворцы начала 90-х уходят в прошлое. По мнению президента Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Александра Бондаренко, площадь домов в городках коттеджей и особняков с каждым годом уменьшается и приближается сегодня к показателю — до 250-350 кв. м. При этом 60% отечественных покупателей интересуют дома не более двух этажей с площадью придомового участка от 15 до 40 и более соток.
По мнению экспертов по недвижимости изменения в законодательстве Украины на рубеже 2005-2006 годов привели к тому, что сегодня и для строительных компаний выгоднее и дешевле будет вести строительство одноквартирных домов или коттеджных поселков, чем многоэтажек в спальных районах. Ведь для строительства индивидуального жилья нет необходимости привлекать Фонд финансирования строительства, который, согласно новым изменениям в закон Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» необходим при строительстве многоэтажек и, естественно, ведет к росту цен на жилье в многоэтажных домах.
ЕВРОПЕЙСКИЙ ВЫБОР
Но не только стремительный рост цен на квартиры способствует развитию строительства и покупки собственных загородных домов. Меняется само ощущение комфортного жилья у людей зажиточного и среднего класса. Все больше наших соотечественников задумываются о преимуществах своего загородного дома.
Во-первых, это возможность обособится от соседей, способных озадачить вас нежданным потопом или шумом ночной гулянки, обрести независимость от пресловутых РЭПов и ЖЭКов, видеть за дверью ухоженный сад, а не грязный темный подъезд с исписанным скрипящим лифтом.
Во-вторых, жить в своем доме, значить просыпаться под пение птиц и шорох листвы, а не под гул моторов и шум близлежащего рынка, вдыхать аромат цветов, а не запахи выхлопных газов и переполненных мусорных контейнеров под окном, любоваться рощей или морским прибоем, а не серыми стенами соседних «хрущевок» или лунным пейзажем долгостроя.
В-третьих, загородное жилье дает возможность ежедневно вкушать прелести отдыха на природе – с шезлонгом или гамаком под деревом, дымящимся мангалом, завтраком или ужином под открытым небом.
Наконец, свой дом – это свобода выбора. Если возможности перепланирования квартиры в многоэтажном доме жестко ограничены, то собственный дом можно изначально приобрести или построить по индивидуальному проекту, предусматривая возможность расширения – добавления новых «модулей».
Граница между городом и областью сегодня постепенно стирается. Законы рынка диктуют бурное развитие инфраструктуры пригорода – магазинов, кафе, сферы услуг, а в перспективе - детских садов и школ. Растет число частного автотранспорта, а конкуренция транспортников приводит к почти мгновенному появлению новых маршрутов в растущие пригороды.
Специалисты прогнозируют, что уже в ближайшее время средний и обеспеченный классы будут заселять пригороды, размещаясь в собственных коттеджах, особняках и усадьбах, как это происходило в Европе и Соединенных Штатах еще полвека назад.
ОДИН КОТТЕДЖ В ПОЛЕ - НЕ ПОСЕЛОК
С 2004-2005 года все большей популярностью стали пользоваться коттеджные поселки, имеющие множество неоспоримых преимуществ перед неорганизованной застройкой. Это и создание определенной жизненной среды, в которой можно чувствовать себя безопасно и комфортно, и наличие единого плана застройки, гарантирующего, что рядом с вашим домом не появится вдруг промышленный объект, и, наконец, инфраструктура отдыха и быта, которая позволяет получать максимум удобств, не покидая пределов поселка.
Загородные поселения отличаются друг от друга степенью централизации их проектирования и обустройства. Есть поселки с единым планом застройки, определенным набором домов, возводимых силами одной фирмы под единым руководством. Этот тип поселков характеризуется наличием высокотехнологичной инфраструктуры, включающей современные средства связи, которые оплачиваются еще на стадии покупки коттеджей. В других коттеджных поселках будущие жильцы сами выбирают себе и проект, и фирму, которая его реализует.
Однако все виды коттеджных поселков гарантируют наличие коммуникаций, которые, при их проведению к одиночному загородному дому станут просто «золотыми».
Безопасность – еще одно преимущество коттеджных поселков. Собственная служба охраны либо подразделение одной из охранных фирм являются сегодня обязательным атрибутом большинства коттеджных поселков.
По европейским меркам, коттеджным поселком считается комплекс из 30-50 жилых строений. Причем имеющий не только набор коммуникаций, но и детские площадки, места для прогулок и отдыха, хозяйственные службы и т. п.
В России в последние годы вырос интерес к большим коттеджным поселкам в 150-200 домов. Их жители значительно экономят на ежемесячных платежах за инфраструктуру. Коммунальные услуги дорожают, соответственно, в поселке на 50 домов стоимость обслуживания будет расти гораздо более высокими темпами, нежели в поселке на 200 коттеджей. Наконец, в крупных коттеджных поселках лучше развивается сфера услуг, появляются уже не только магазины и мастерские, но и школы, детские сады.
Вероятно, такая же тенденция в скором времени проявится и в нашей стране.
ТАУНХАУС – ВЫБОР ЭКОНОМНЫХ
В последнее время на рынке индивидуального жилья Украины стала появляться такая новинка как таунхаусы - сблокированные коттеджные секции с отдельным входом и небольшим участком земли для каждого владельца.
Наиболее удачным местом размещения таунхаусов служат удаленные от центра районы городов, или же, напротив, участки в историческом центре города, где недопустимо существуют жесткие ограничении высотности строительства.
Таунхаус можно рассматривать как нечто среднее между обычной квартирой и загородным домом, совмещающее их преимущества. Недаром этот вид недвижимости так распространен в Европе.
Статус таунхауса - квартира. При этом полная изолированность и независимость от соседей, наличие отдельного входа и придомовой территории приближают таунхаус к понятию частного особняка.
Кроме того, цены за квадратный метр в таунхаусах заметно ниже, чем на квартиры, но из-за большой площади общая стоимость таунхауса сопоставима с ценами на жилье бизнес-класса.
По оценке экспертов по недвижимости, таунхаусы - это хорошая возможность не только приобрести собственное жилье в городе, но и осуществить прибыльные инвестиции. В Подмосковье для последующей сдачи в аренду покупается до 20% жилья такой категории.
САМЫЕ ПОПУЛЯРНЫЕ КОТТЕДЖИ – В КИЕВЕ И В КРЫМУ
Строительство коттеджных поселков сегодня наиболее стремительно идет в пригороде Киева. По оценке специалистов по недвижимости, в 2005 году под Киевом появилось около 10 новых коттеджных городков. Через 3-4 года их количество увеличится вдвое, но цены на коттеджи падать не будут.
Свои прогнозы эксперты основывают на развитии аналогичного рынка в Подмосковье. Рынок загородной и городской недвижимости Киева отстает от московского лет на пять. Поэтому, оценивая перспективы рынка коттеджных городков под Киевом, специалисты ориентируется на московские показатели.
Вторым по популярности регионом развития коттеджного строительства является Крым. Здесь наиболее востребованными покупателями являются два варианта размещения: либо на берегу моря с собственным пляжем или рядом с береговой полосой или в горных районах, предгорьях с их уникальной практически заповедной природой.
«ОВРАГИ» БЮРОКРАТИИ
Законодательство Украины не дает четкой сегодня четкой трактовки понятий «коттедж» или «коттеджный поселок». Коттеджи подпадают под категорию индивидуальной жилой застройки, и их сооружение регулируется Государственными строительными нормативами В. 2.2.15-2005 «Жилые дома. Основные положения».
Эксперты утверждают, что серьезный инвестор еще не пришел на рынок коттеджного строительства Украины. Одна из причин – длительность и непрозрачность процедуры приобретения земельного участка. Еще более сложной является процедура изменения целевого назначения земли.
Еще один фактор, который тормозит развитие рынка коттеджных поселков – высокие кредитные ставки украинских банков на приобретение индивидуальной недвижимости. В Европе в среднем такие ставки составляют 3-4%, в Украине на сегодня 15-20%. При этом, по мнению многих специалистов в области недвижимости, говорить об особых рисках, которые обуславливали бы такую кредитную ставку, нет причин.
Объемы ипотеки в 2006 году увеличатся в два раза - прогнозируют участники рынка. Этот показатель мог бы быть выше, если бы банки активнее кредитовали загородное жилье.
По мнению председателя Киевской областной госадминистрации Евгений Жовтяка, давать кредиты на частные дома банки опасаются, так как нет механизма оценки участков, очень часто их стоимость занижена. А поэтому клиенту нужно искать дополнительное имущество под залог. Банкиры говорят: ситуация возможно изменится в следующем году, когда отменят мораторий на продажу сельхозземель.
Как известно, срок действия моратория на продажу и отчуждение земельных участков сельскохозяйственного назначения истекает 1 января 2007 года, и вряд ли попытки Социалистической партии в новом составе Верховной Рады Украины продлить действия моратория найдут поддержку у парламентариев.
В составе Министерства обороны Украины в 2006 году создан Государственный департамент избыточного имущества и земель. Значит многие земли, в т.ч. Крыма, занятые сегодня лишь заброшенными военными объектами, вскоре окажутся в свободной продаже и также будут приоритетно использоваться под коттеджное строительство.
Впрочем, все эти проблемы касаются скорее не будущего счастливого обладателя коттеджа, особняка или таунхауса, а компании, которая будет реализовывать его заказ. Покупателю лишь нужно сделать правильный выбор, доверив реализацию своей мечты профессионалам.
Игорь Руденко-Миних.
КОММЕНТАРИЙ СПЕЦИАЛИСТА:
- Коттеджное строительство в Крыму имеет свою специфику. Рынок показывает, что в первую очередь востребованными оказались коттеджи класса «люкс», расположенные в уникальных рекреационных зонах Южного берега Крыма. Для них характерны индивидуальный проект, большая площадь и высокое качество отделки. Коттеджные поселки такого класса выросли в районе Большой и Малой Ялты, Гурзуфа, Партенита.
При этом на рынке загородной недвижимости Крыма растет спрос и на коттеджные поселки других классов. Например, в районе Симферополя начата реализация проекта создания поселков из коттеджей классов «бизнес» и «бизнес+». Полагаю, что уже в ближайшее время весьма актуальным станет строительство подобных поселков в Севастопольском регионе.
Нужно отметить, что в Крыму и по Украине, по примеру Европы, спрос смещается от индивидуальных коттеджей и массивов хаотичной застройки к поселкам, реализованным по единой архитектурной концепции строительства, которая предусматривает обязательное наличие всего комплекс коммуникаций, сферы услуг, охраны, зоны отдыха, зоны зеленых насаждений. Внутри такого коттеджного поселка не будет многометровых «крепостных» стен участков, хаотичной застройки, неаккуратных сараев и подсобных помещений, неухоженных дорог. Единый архитектурный план поселка позволит избежать плотной застройки, когда расстояние между окнами соседей едва превышает 10-15 метров. Поселок, созданный по единой концепции, будет иметь свой уникальный «микроклимат», т.е. максимум уюта и комфорта для его жителей.
На сегодняшний день наша компания работает над инвестиционными проектами коттеджных поселков различных классов, общей чертой которых является единая концепция, которая позволит создать такой «микроклимат». Уверен, что это направление рынка недвижимости является сегодня одним из самых перспективных и привлекательных.
Павел Ульянов
Член Ассоциации специалистов по недвижимости Украины,
Член Украинского общества оценщиков
СТАТЬИ О НЕДВИЖИМОСТИ И ИНВЕСТИЦИЯХ В УКРАИНЕ
При перепечатке материалов сайта в Интернете обязательна активная гиперссылка на http://www.conex.com.ua.