 |
Новости |
|
|
|
30.09.2008
Сейчас покупатель несколько раз подумает, стоит ли покупать квартиру здесь, или пойти к другому прод…
Подробнее
30.09.2008
Инвесторы-спекулянты вдруг поняли, что единственный их клиент в этой ситуации это такие же инвесторы…
Подробнее
30.09.2008
Обвал цен неизбежен. Хотя бы потому, что компании, которые сегодня на волне экономического роста акт…
Подробнее
Все статьи
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Главная > Новости > Огляд ринку землі на курортах України |
|
|
|
Огляд ринку землі на курортах України
Земля, що виділяється під будівництво баз відпочинку і санаторіїв, з кожним днем стає дедалі більш дефіцитним товаром на ринку земельних ресурсів України.
Причин — кілька. По-перше, вільних ділянок, які до того ж мають поруч авантажні краєвиди, лишилося небагато. Як правило, більшість вигідних ділянок у кращих рекреаційних зонах України, скажімо в Криму чи Карпатах, вже давно розпродані й успішно використовуються. Або ж, як варіант, є місця наразі вільні від забудови, однак, вони вважаються або надбанням країни, або від їх цілісності залежить екологія регіону. Тобто знайти вільну ділянку, придатну для створення бази відпочинку, складно, а якщо й знайдеш, за неї доведеться викласти кругленьку суму.
Проте є одне «але». Безумовно, навіть, попри рівень доходів наших громадян, рекреаційний бізнес легко окуповується за досить короткий час — принаймні, ціни на путівки в середині літнього сезону підтверджують саме це. Але, з урахуванням вартості землі, будівельних робіт й інших чинників, необхідних для «розкрутки», процес окупності може затягнутись. Свого часу ажіотаж на ринку, особливо в Криму, створили вільні економічні зони. Інвестори, приходячи на ринок, мали можливість спокійно озирнутися і «розкрутитись». Нині ж ринок, як і раніше, збентежений, ціни зростають, однак, новому оператору, без готових зв’язків і напрацювань, зайти на ринок дуже складно. Благополучно можуть працювати тільки оператори, у власності яких уже знаходиться кілька баз. Знаючи ринок, звикнувши до його особливостей, вони можуть дозволити собі купувати додаткові об’єкти. Та все це не означає, що після скасування ВЕЗ ринок земельних ділянок під будівлю баз відпочинку чи санаторіїв почав занепадати. Навпаки: нестійка ситуація на всіх ринках призвела до активнішого розкуповування землі. За даними соціологічних досліджень, більшість громадян України та іноземців, котрі працюють на нашій території, із задоволенням вклали б гроші в нерухомість, зокрема рекреаційного призначення.
Як би не намагалась та чи інша область стати новим зосередженням відпочинку, основних ринків в Україні небагато: Крим, Карпати і, як це не дивно, бази відпочинку в районі Києва. Столичний регіон, попри близькість до Чорнобиля, лишається привабливим для тих туристів, котрі цінують клімат помірної смуги.
Київ
Загалом під Києвом близько сорока ще не проданих традиційних баз відпочинку, які є дочірніми підрозділами промислових підприємств. Основне зосередження баз спостерігається в Козині, Льотках, Пирогово. Однак цей сегмент ринку скоріше можна назвати тимчасовим, позаяк пропозиція обмежена, а попит зростає фантастичними темпами. Очікується, що всі бази будуть продані постійним приватним власникам уже найближчими роками. Активність цих покупців зумовлена тим, що процес викупу гідних ділянок під будівництво котеджних містечок практично завершився. Гарних місць залишилось зовсім небагато, вільними є тільки ділянки в заболоченій місцевості, на занедбаних полях. Тоді й стало зрозуміло, що саме бази є дуже вигідним вкладенням грошей. Люди розуміють: якщо більшість баз зараз розійдуться «по руках», то іншої такої нерухомості у 50-ти кілометровій зоні Києва вже не з’явиться.
Відбивається на вартості об’єктів рекреаційного призначення й те, що шаленим попитом користується навколостолична земля поблизу озер та лісів. Так, ціни на землю біля Києва виросли два роки тому слідом за ціновим ривком столичних квартир. На сьогодні придбати ділянку в 15 соток і побудувати на ній двоповерховий будиночок коштує стільки ж, скільки купити квартиру площею 150 м кв. у центрі — до того ж не за найнижчою ціною (приблизно 1700 у.о. за кв. м).
Перевага бази відпочинку полягає у вже сформованій інфраструктурі. Під’їзні шляхи, водопровід, а часом і газ уже прокладені, і це заощаджує не тільки гроші, але й час покупця. Крім того, бази, як правило, знаходяться поблизу водойм. Якщо нові котеджні містечка зараз будують переважно навколо озер, то старі бази розташовані на берегах Дніпра й Десни. Головна ж проблема старих баз відпочинку — дуже погана якість нерухомості і комунікацій. З того, що залишилося під Києвом на ділянках землі від 1 до 3 га, — це гарний шматок лісу, у більшості випадків водойма, загальний туалет, умивальники з підведеною водою, дерев’яні щитові будиночки, які навряд чи хтось візьметься реставрувати. Тому такі бази відпочинку дуже складно і дорого перепрофілювати. Їх, за словами експертів, є сенс використовувати тільки для корпоративних цілей великих компаній, які влітку оздоровлюють там своїх співробітників, а узимку проводять різноманітні семінари й тренінги. Розраховувати на масовість у таких випадках не доводиться.
Якщо ж говорити про ціни, то вони коливаються залежно від близькості об’єкта до столиці і характеру місцевості. Поза сумнівом, кращі місця часто заховані від людського ока, але таких стає дедалі менше. Як відзначають експерти, у них постійно є замовлення на пошук можливих об’єктів купівлі, але запропонувати необхідний варіант за розумною ціною практично неможливо. Якщо щось і знаходиться, то коштує це «щось» надзвичайно дорого. З іншого боку, на якийсь час ринок ризикує практично позбавитись продавців. Активний попит на бази вже зараз схиляє їхніх хазяїв притримати наявну в них нерухомість. Зараз, як правило, бази продають підприємства внаслідок скрутного фінансового становища чи банкрутства. Залежно від місця перебування і стану об’єкта його вартість може становити 4–6 тис. доларів за сотку. Таким чином, невелика база площею 1 га «потягне» щонайменше на 100 тис. доларів США.
Крим
Якщо у Києві бази, які виставляють на продаж, знаходяться у жахливому стані, то ще три-чотири роки тому всі об’єкти південного узбережжя Криму були відремонтовані (як мінімум косметично), деякі старі корпуси знесли і на їхньому місці побудували сучасні. Тут бази розглядають винятково як місце для відпочинку, тому й ціни істотно вищі, ніж київські — від 5 тис. доларів США за сотку.
Стабільне підвищення цін на земельні ділянки, що спостерігалось протягом останніх років, зробило ринок землі Криму ефективним фінансовим інструментом, що демонструє приріст до 100% річних.
Зростаюча вартість землі зумовлена, насамперед, ростом прибутковості об’єктів нерухомості. Така тенденція збережеться упродовж щонайменше п’яти років. Скасування ВЕЗ на цінах не позначилось — попри те що швидко окупити новий бізнес не вдасться, все компенсується вартістю путівок. І хоча за останні кілька років кримські ціни обігнали багато відомих іноземних курортів, не наблизившись до них з погляду комфорту чи обслуговування, нестачі у приїжджих не відчувається. У розпал сезону купити путівку до санаторію «середньої руки» неможливо, так само, як і знайти місце на пляжі.
Основним покупцем землі й досі лишається український інвестор. Великий інтерес до кримської нерухомості виявляють представники Донецька, Дніпропетровська, Києва. Щоправда, земля, на якій розташовані санаторії чи інші об’єкти комерційної нерухомості, практично не продається. Є невеликі об’єкти в Алушті, інших регіонах, але найцікавіші для інвесторів об’єкти не продаються. Ціни визначаються при продажу приватних землеволодінь і ділянок під забудову, й вони, слід зазначити, дуже високі.
Значна кількість пансіонатів та санаторіїв на території Криму є державною власністю. Інвестора туди практично не допускають, тому він шукає можливості перетворити в міні-готель навіть зубожілу дачну ділянку. Багатші прагнуть купувати недобудовані корпуси санаторіїв, пансіонатів, баз відпочинку. Але на заваді їм стає відсутність єдиної державної програми. Наприклад, реалізація санаторіїв Мінздраву, які займають велику площу, заборонена, так само, як і відомчі об’єкти, що належать Міноборони, митниці та іншим структурам.
Першість за популярністю з-поміж кримських районів утримує Ялта, де сконцентрована величезна кількість санаторіїв та пансіонатів. Однак це велике місто з розвиненою інфраструктурою вимагає значних вкладень. Проте, якщо інвестор заздалегідь погоджується на дешевший регіон, де вартість відпочинку нижча, ніж у Ялті, то він і витрачає менше. Тим більше, що інфраструктура Ялти й інших регіонів не дуже відрізняється: скрізь є ті ж підприємства торгівлі, громадського харчування, дискотеки, бари тощо. Також популярні Севастополь, Форос, Євпаторія, а також Судак, Феодосія, Алушта.
Найдоцільніше для інвесторів будувати об’єкти від 120 ліжко-місць. Хоча і міні-готелі, і пансіонати на 6–8 номерів теж непогано себе окуповують. У середньому термін повернення інвестицій — від трьох до п’яти років. Для об’єкта на 600–800 місць потрібні й велика, відповідним чином оформлена, територія, і сучасні пляжі. Якщо в маленькій здравниці достатньо облаштувати невелике кафе, то для великого об’єкта на кілька корпусів потрібен ресторан на кілька залів, а також клуб, кінотеатр, спортивні споруди тощо. Важлива також проблема забезпечення життєдіяльності такої величезної кількості людей: їм необхідні вода й очисні споруди. Звичайно, найбільш популярні на сьогодні об’єкти готельного типу окуповуються швидше. Адже для санаторіїв потрібно створювати й підтримувати на належному рівні лікувальну базу, устаткування і кваліфікований персонал. Проте санаторії можуть працювати цілий рік.
Карпати
Ситуація з гірською здравницею України дещо відрізняється від Кримської. Почавши розвиватись трохи пізніше за Крим, зараз карпатські курорти не можуть відбитись від потоку клієнтів. Переважно це стосується таких курортних місць, як Косів, Шешори, Микуличі, Яремча, Верховина, Яворів. Там вартість землі сягає 4 тис.доларів за сотку. Чим далі від цивілізації, від розвинутої інфраструктури й доріг, тим нижчі ціни. Слід зауважити, що рекреаційне значення мають бази відпочинку і Прикарпаття (Івано-Франківська область), і Закарпаття (Закарпатська область). Утім вкладати гроші в перший регіон набагато вигідніше, оскільки тут є кілька потужних трас, через які відпочиваючим простіше добиратись до пункту призначення. З боку Закарпаття найбільш проста ситуація трансферу в районах поблизу Чопа чи Мукачево. В інші ж райони добиратись важко, особливо взимку, що також істотно впливає на розвиток туризму.
На ринку рекреаційної нерухомості Карпат є одна вагома перевага — вільних ділянок, що коштують відносно недорого, цілком достатньо. Та й проблем з оформленням і землевідводом небагато. До того ж до вимог екологів припинити масову забудову гір мало хто прислуховується. Для уряду набагато важливіше залучити інвесторів, котрі вкладуть гроші у слабо розвинутий регіон. «Козир» регіону — його екологічна чистота й можливість будувати курорти та санаторії, які використовуються цілий рік. Влітку — здравниця, а взимку — гірськолижний курорт. Крім цього, карпатська нерухомість цікава для тих, хто хоче вигідно вкласти свій капітал у землю з перспективою її перепродажу. Багато експертів відзначають, що незабаром Карпати стануть приорітетним «брендом».
Однак на шляху до цього становлення інвесторам спочатку потрібно побудувати дороги та створити нормальну інфраструктуру, яка у багатьох районах регіону практично відсутня. Тож якщо кримські об’єкти можуть окупитись досить швидко, то Карпати можна назвати регіоном довгострокових інвестицій. Тому фахівці не рекомендують створювати тут величезні багатомісні санаторії — простіше й вигідніше перекупити стару відомчу базу відпочинку, або ж побудувати невелику нову.
Тенденція розділяти відпустку на дві частини, аби мати можливість поїхати кудись взимку, останнім часом стає в Україні дедалі популярнішою. І українські «Альпи» мають власне перспективне майбутнє. Головне — ризикнути.
За матеріалами всеукраїнського аналітично-інформаційного видання "Територія Комфорту".
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Рассылка |
|
|
|
|
|
|
|
|