Самая главная проблема, которая стоит перед любым предприятием, начинающим строительство, звучит так: где взять деньги? Действующее законодательство предлагает достаточно много способов решения этой непростой задачи. Между тем, по мнению редактора всеукраинского бухгалтерского журнала «Баланс» Валентины ВЕРХОГЛЯД, из-за несовершенства законодательства все они имеют свои подводные камни.

- Валентина Михайловна, в какой мере защищает закон интересы застройщика и инвестора?
- В принципе, целью всех нормативных актов, регулирующих взаимоотношения в сфере строительства, является защита добросовестных инвесторов. Однако применяя эти правильные и справедливые нормы на практике, предприятия сталкиваются с совершенно неожиданными трудностями из-за нечеткой их прописки законодателем. Механизмы финансирования строительства жилья регулирует Закон №978, кроме того эту сферу регулирует Закон Украины «Об инвестировании», а также целый ряд подзаконных актов, регламентирующих выпуск и обращение целевых облигаций по строительству, работу фондов финансирования строительства, совместную деятельность при строительстве.

- В чем особенность схемы «совместная деятельность»?
- Эта схема предполагает ситуацию, когда несколько компаний объединяют свои ресурсы для осуществления строительного проекта и создают СД, своеобразное образование, которое ведет самостоятельный учет, но не является юридическим лицом. В результате работы СД появляется жилой дом или торговый комплекс, на который все участники СД имеют право совместной собственности.

Завершающим этапом существования СД должно стать выделение в натуре доли каждого из участников и оформление ими прав собственности на свое имущество либо продажа целостного комплекса от имени СД с последующим разделом полученных денег между участниками СД. Эта схема позволяет решить проблему финансирования строительства, не прибегая к помощи банков и не привлекая на этапе строительства средств физических лиц. Как правило, СД объединяет компанию, имеющую достаточные средства для финансирования проекта, компанию-застройщика, а также уполномоченного участника, который ведет учет по СД и осуществляет координационные функции.

- Какие недостатки этой схемы, на Ваш взгляд, самые существенные?
- Подводными камнями для СД являются проблемы налогообложения. Дело в том, что, с одной стороны, СД является налогоплательщиком, с другой - в законе четко не прописано, считать ли деятельность СД по созданию недвижимости для ее участников хозяйственной с позиции налогового учета. А это важно для формирования у СД валовых затрат и налогового кредита по НДС. Кроме того, в процессе создания СД могут возникать разногласия между юристами и бухгалтерами. Так, при создании СД юристы предлагают включить деловую репутацию или деловые связи как взнос компании-участника в СД. Разумеется, это очень важные составляющие успешного строительного проекта, но в украинском учете четко нет раздела, под который попадает этот «нематериальный» актив.

- В Днепропетровске несколько строительных компаний работают по облигационной схеме строительства жилья. Насколько интересен такой механизм для застройщика?
- Эта схема позволяет строить, не прибегая к банковским кредитам. Застройщик или финансирующая строительство компания выпускает ценные бумаги, которые впоследствии обмениваются на недвижимость. К сожалению, в действующем законодательстве не прописан механизм обмена облигаций на недвижимость. Поэтому компании, которые используют в своей работе эту схему, вынуждены заключать с владельцами облигаций договоры мены ценных бумаг на построенную недвижимость. Хотя передача готовой недвижимости должна быть просто средством погашения (оплаты) облигаций.

Возникают и налоговые проблемы. Потому что, с одной стороны, есть отдельный налоговый учет выпуска и погашения облигаций, есть отдельный налоговый учет ценных бумаг (для хождения облигаций на вторичном рынке), но, тем не менее, главное налоговое ведомство рассматривает деньги, полученные на этапе выпуска облигаций, как предоплату за будущую недвижимость. Разумеется, деньги, полученные от размещения облигаций, поступают на счет застройщика в самом начале строительства, еще до того, как были произведены все расчеты с поставщиками и строителями. Но предприятия вынуждены заплатить с этой суммы все налоги, а потом строить на те средства, что останутся. Разумеется, затраты, понесенные при строительстве, будут учтены как валовые, но получить обратно деньги из бюджета может быть делом весьма и весьма нелегким.

- Какие возможные проблемы связаны с Фондом финансирования строительства?
- Эта схема применяется только при строительстве жилья. Как правило, Фонд финансирования строительства (ФФС) создается банком и аккумулирует средства физических и юридических лиц, желающих профинансировать строительство жилья, которое они в будущем получат в собственность. На этом этапе уже существует проект дома, и доверители могут «зарезервировать» за собой понравившуюся квартиру. Пока деньги находятся в банке, они не облагаются никакими налогами. И из этих денег по мере необходимости идет финансирование строительства. При этом возникает определенная двойственность в налоговом учете предприятия-застройщика, которое одновременно выступает и генподрядчиком (ведет строительство).

С одной стороны, компания-застройщик, осваивая деньги, обязана поэтапно начислять налоговые обязательства по НДС, а это, как известно, предполагает выписку налоговых накладных на имя заказчика работ, в роли которого в данной ситуации приходится выступать управителю ФФС. Но вот дом построен. И юридические лица, профинансировавшие строительство квартир в нем, хотят, и по закону имеют на это право, получить от застройщика налоговую накладную по факту получения своей части дома (квартиры), чтобы в будущем получить налоговый кредит. Механизм переориентации налоговых обязательств застройщика по НДС перед ФФС на обязательства перед доверителями в законе попросту не прописан.

- А как быть, если покупатель будущей квартиры захочет ее продать?
- Если планы доверителя изменились, он может вернуть свои деньги, воспользовавшись механизмом уступки имущественных прав. Некоторые доверители рассматривают свои взносы в ФФС как доходные инвестиции, намереваясь продать свои имущественные права по более высокой цене, когда цены на недвижимость вырастут. В этом случае доверитель оформляет договор уступки имущественных прав и регистрирует его в ФФС. Тут и возникает налоговая проблема.

С одной стороны, имущественное право – это всего лишь предоплата, которая еще никак не отразилась в налоговом учете будущего владельца квартиры. Но вот уступка доверителем своих имущественных прав на будущую квартиру, по мнению налоговой, является продажей товаров и облагается 20% НДС. При этом НДС уплачивается на каждом этапе цепочки перепродаж имущественных прав. Если последний покупатель, который и получит построенную квартиру, захочет получить у застройщика налоговую накладную и отразить налоговый кредит по НДС, он получит накладную на ту сумму, которую внес первый доверитель в цепочке, т.е. без учета спекулятивной составляющей. Конечно, получив недвижимость, доверитель, может ее продать и вернуть затраченные деньги, но ему все равно придется заплатить налоги с разницы между ценой первоначального взноса в ФФС и ценой продажи квартиры.

Комплексное финансирование строительства



- Как же не платить больше?
- Мы с вами увидели, что от использования всех перечисленных строительных схем главный выигрыш получают бюджеты всех уровней. Единственная схема, которая способна уменьшить налоговые риски на строительное предприятие, - строительство за собственные или кредитные средства. Конечно, банковские кредиты стоят недешево, однако в этом случае у застройщика есть возможность еще до начала строительства просчитать все затраты и трезво оценить свои риски и возможности.