От продажи купленной в кредит квартиры можно получить выгоду. Только не стоит забывать об уловках банков. Около 50% денег, которые крутятся на киевском рынке недвижимости — спекулятивные. Сумасшедший рост цен в 2005 году, когда квартиры дорожали на 10% в месяц, что давало 120% годовых, превратило работу в секторе недвижимости в очень привлекательный бизнес.

Ни один банк не обеспечивает такой доходности. Например, если два года назад квартиру в столице можно было найти за $30 тыс. , то теперь она наверняка стоит $50-60 тыс. Даже частные дома года четыре назад можно было купить за 50-60 тыс., тогда как сегодня цены на них зашкаливают за $100 тыс. ...

Технология продажи

Теоретически можно продать даже жилье, приобретенное в кредит. Ведь если квартира подорожала в два раза, то можно не только полностью погасить долг перед банком, но еще и заработать денег. Однако на практике без согласия банка это невозможно. Поэтому юристы советуют обойти его. То есть найти покупателя, взять у него деньги под расписку, из этой суммы досрочно погасить, после чего оформить продажу жилья официально.

«С точки зрения закона, правомерны две схемы: взять деньги под расписку для досрочного погашения кредита или совершить сделку напрямую через банк», — говорит Денис Кузнецов, старший юрист компании «Линия права».

Основной вопрос, который может возникнуть при купле-продаже недвижимости, находящейся под залогом, — это вопрос отчуждения, на которое наложен запрет. Банк может требовать от клиента, чтобы сделка происходила в его помещении. Стороны, договорившиеся о купле-продаже, подписывают предварительный договор, идет расчет денег. Часть средств, которая является задолженностью клиента перед банком, сразу направляется в кассу. Задолженность погашается, банк выдает письмо о снятии запрета, нотариус (тот же, который удостоверяет сделку) снимает запрет, и квартира свободно уходит покупателю.

При подобных сделках всегда имеет место досрочное погашение кредита. Контроль со стороны банков напрямую зависит от того, какой у него с клиентом кредитный договор, где прописываются условия досрочного погашения. «У нас нет штрафа за досрочное погашение, — отмечает начальник управления активных операций физических лиц банка «Финансы и Кредит» Виталий Шастун. — У других банков они могут быть, поэтому надо внимательно читать договор. Например, штрафа может не быть, но могут быть условия, чтобы предупредить банк за 10, 20, 40 дней и так далее».

Читайте законы!

Банкиры и эксперты по-разному трактуют законы относительно того, имеет ли право финучреждение требовать с клиента штраф за досрочное погашение. «По закону о защите прав потребителя, вне зависимости от существования подобной нормы в договоре, заемщик имеет право погасить кредит тогда, когда ему нужно, и сделать это абсолютно бесплатно», — говорит начальник аналитического отдела Украинской национальной ипотечной ассоциации Олег Киняев. Обычно штраф составляет 1-3% от суммы кредита, но если банк пытается применить финансовые санкции за досрочное погашение кредита, вы можете спокойно не платить, а в случае чего обращаться в суд. Любой суд признает, что права потребителя нарушены.

«Записан в контракте штраф, не записан — все нормы, прописанные в договоре, но противоречащие закону, недействительны», — говорит Киняев. Однако, как отметили в одном из крупнейших банков, закон о защите прав потребителя не предусматривает бесплатности досрочного погашения кредита, он только декларирует саму эту возможность. В соответствии с этим и вводится в договор между банком и клиентом положение о взимании комиссии при досрочном погашении потребительского кредита на покупку жилья. «Нарушение клиентом этого пункта, согласно законодательству, банк может обжаловать в судебном порядке. И тогда до окончания судебного разбирательства финучреждение имеет право продолжать удерживать недвижимость клиента в ипотеке», — говорит сотрудник банка из первой десятки. На практике это означает, что если вы отказались платить штраф за досрочное погашение, квартира остается в собственности банка.