Темпы не падают
По мнению Ирины Зализенко, заместителя директора и руководителя департамента промышленной и логистической недвижимости компании DTZ, с 2005 года рынок промышленной и логистической недвижимости в Киевской области развивается высокими темпами в силу сочетания различных факторов. В частности, нехватки предложения и, как следствие, роста арендных ставок, а также ожидания дальнейшего экономического развития страны, особенно в рознично-торговой и производственной отраслях. Госпожа Зализенко отмечает, что хотя большинство современных складских объектов сегодня расположены вокруг Киева, девелоперы и операторы активно рассматривают возможность расширения в другие крупные областные центры Украины, такие как Одесса, Днепропетровск, Харьков, Львов, Запорожье и Донецк.
Как справедливо замечает Маргарита Урицкая, учредитель Инвестиционной группы «Магистр Недвижимость» (г. Днепропетровск), соотношение между складами постройки советского периода и современными логистическими комплексами составляет порядка 70% к 30%. При этом рост арендных ставок превышает 20% в год, что позволяет говорить не только об инфляции, но и о значительном дефиците свободных складских площадей и необходимости их строительства. 0 недостатке складских помещений в регионах Украины говорит и тот факт, по словам Маргариты Урицкой, что «подобные проекты только начинают внедряться на рынок складской недвижимости Днепропетровска».
«Если несколько лет назад строительство складов ограничивалось объектами «под заказчика», то сегодня реализацией проектов в области складской недвижимости все интенсивнее занимаются как логистические компании, так и крупные девелоперы, а также производители, строящие склады и распределительные центры «под себя», – констатирует рост строительства складов Марина Доровская, директор по маркетингу ИСК «Каркас».
Объемы рынка
По данным компании DTZ, по состоянию на январь 2008 года, объем современных складских помещений в Киевской области составил приблизительно 344 690 кв. м. Для сравнения, в Варшаве и окрестностях в настоящий момент оперируют около 1,77 млн. кв. м качественных складских площадей, – подчеркивают эксперты компании. В Будапеште эта цифра составляет порядка 1,1 млн. кв. м, а в Москве и области насчитывается более 2,7 млн. кв. м.
Рассматривая данные, представленные знатоками, несложно сделать вывод, что на рынке существует значительный дефицит складских помещений. И для того, чтобы насытить рынок, понадобится не один год строительства, а десятилетия. Что предполагает долгосрочную востребованность строительных работ в этом сегменте рынка.
Место красит склад Выбор места под строительство складского комплекса, по-прежнему, остается одной из главных, если не самой главной составляющей успеха. «Обязательное условие для высококлассных складских комплексов – это наличие разветвленной транспортной инфраструктуры, в том числе и железнодорожного подъезда», – отмечает госпожа Доровская.
Маргарита Урицкая замечает, что при размещении склада стоит учитывать и группу товаров, которой склад оперирует. Но в любом из случаев важна близость автомагистралей как минимум регионального значения.
«Сегодня складские помещения являются дефицитными буквально для всех групп товаров. Наиболее востребованы склады для продовольственных групп товаров, склады для медикаментов, строительных материалов», должает госпожа Урицкая.
Правильно выбранное место, тщательно разработанная концепция и учтённые риски являются теми естественными шагами на пути к строительству рентабельного склада.
«Без профессионального консультанта на всех этапах разработки складского объекта в настоящее время не обойтись. Очень важна разработка концепции складского комплекса, необходимо учитывать такие факторы как месторасположение, подъездные пути, укомплектованностъ склада и прочие факторы. От этого зависит спрос на складскую недвижимость в заданном формате и, соответственно, его цена» – резюмирует Маргарита Урицкая. Эксперт предостерегает: «Самой характерной ошибкой является полное отсутствие концепции, когда фактическое состояние объекта (его формат, площадь, планировочное решение) не отвечает текущему спросу. Подобные ошибки чреваты либо недогрузкой складских помещений, либо их нехваткой, что в первом случае ведет к убыткам, а во втором – к недополучению прибыли».
Прогнозируя прибыль
В то время, как в 2006 году в Киевской области на рынок было представлено только порядка 53 220 кв. м складских помещений, в течение 2007-го новое предложение составило 178 070 кв. м, – констатируют специалисты компании DTZ. Среди крупных складских объектов, появившихся на рынке в 2007 году, следует отметить складской комплекс East Gate Logistic в городе Борисполь, который был создан компанией GLD Invest Group (M-03) и впоследствии выкуплен Akron Group. Складской объект Logistic Park East I был сооружен возле города Бровары (М-01) и сдан в аренду украинской логистической компании «УВК». Компания Worldwide Manufacturing E.D. выступила девелопером складского объекта, арендатором которого стала логистическая компания AsstrA.
Первая очередь комплекса West Gate Logistic была также построена GLD Invest Group вдоль трассы М-06 и сдана в аренду известной компании Mary Kay. Все оперирующие современные складские комплексы в Киевской области заполнены арендаторами на 100%, – отмечают эксперты DTZ.
«По прогнозам DTZ, в течение 2008 года в Киевской области будут сданы в эксплуатацию около 486 тыс. кв. м новых складских площадей», – сообщила Ирина Зализенко. «Более 60% новых складских объектов, запланированных к открытию в 2008 году, расположены вдоль трассы Киев-Житомир (М-06)», – подчеркнула эксперт. На упомянутой трассе находятся такие проекты как логистический парк «Копылов» компании Ghelamco, комплекс «МЛП-Чайка», поэтапной реализацией которого занимается компания «МЛП», складской комплекс West Gate Logistic компании GLD Invest Group и логистический парк «Комодор» компании Cube Real Estate. Строительство высококачественного Броварского логистического центра также ведет компания AISI вдоль Окружной дороги Бровары-Борисполь.
По данным директора по маркетингу ИСК «Каркас», в 2008 году в Украине ожидается начало строительства порядка 200 складов общей площадью 1,7 млн. кв. м.
«Согласно планам девелоперов, в 2009-2011 годах в Киевской области могут быть построены около 2,74 млн. кв. м новых складских площадей, что увеличит показатель общего объема сегмента до 3,57 млн. кв. м», – отмечает Ирина Зализенко.
С первого взгляда на эти данные понятно, какие возможности ожидают рынок складской недвижимости и насколько рентабельным может быть такой бизнес. Но, увы... Похоже, что мечтам о скором и достаточно перспективном заработке не суждено будет сбыться. Как справедливо резюмирует Ирина Зализенко: «Однако вследствие неразвитости украинского рынка такой потенциал вряд ли будет реализован».
| |
