Зараз, коли тарифи на послуги ЖКГ стрімко зростають, варто замислитися над тим, чи допоможуть такі болючі для багатьох громадян кроки вирішити глибинні проблеми галузі.

Історія реформування ЖКГ в Україні сягає корінням перших років незалежності. В нашій країні, мабуть, не було жодного уряду, який би хоч раз не переймався цією проблемою.

І жоден з них навіть не наблизився до структурних реформ у цій галузі, обмежуючись лише корегуванням цін та тарифів.

Не підштовхнула українських можновладців до комунальної реформи навіть минулорічна катастрофа в Алчевську. Затвердити наприкінці вересня концепцію реформування ЖКГ обіцяв віце-прем’єр Володимир Рибак.

Але, мабуть через відсутність навіть розуміння справжніх причин кризи в галузі, Кабмін, зрештою, як і місцева влада (наприлад, Київська держадміністрація) ще й досі веде полеміку з ВР про тарифи на газ для населення та інші житкомпослуги. Зокрема Киівська держадміністрація (КДМА) збирається збільшити їх в 3,4 рази.

То чому б не зробити таке пояснення на прикладі ЖЕКів – улюбленців майже кожного українця?

Чому тепло рахується в квадратних метрах?

З оплатою за воду, електроенергію, газ все більш-менш зрозуміло – став лічильник і плати лише за те, що споживаєш. Проте, з опаленням та платою за утримання будинку ситуація складніша - мешканці платять ЖЕКам за встановленими КДМА тарифами в розрахунку на 1 м.кв. житла.

Перша нісенітниця, яку можна помітити в цій системі, - прив’язка плати за опалення до площі квартири. Ця система стала звичною ще за радянських часів.

Але чомусь навіть зараз нікого не дивує, що це така ж сама дурниця, як вимірювання довжини в гекалітрах. Бо тепло вимірюють не в квадратних метрах, а в калоріях.

Друге, що викликає подив, це майже однакові витрати на обігрів нових і старих будинків. Зокрема, тариф на опалення та експлуатаційні витрати однаковий як для нових, так і для старих будинків та визначається місцевою владою.

Але ж у нових будинків є нові, надійні комунікаціі та теплоізоляція, тому обігрівати їх та доглядати коштує значно дешевше, ніж старі, ледь живі будинки, де комунікації часто знаходяться в аварійному стані, а про теплоізоляцію навіть ніколи не чули. Таким чином, мешканці нових будинків суттєво переплачують ЖЕКам, а мешканці старих будинків - недоплачують.

Не дивно, що приватні ЖЕКи не виявляють бажання взяти собі на обслуговування старі "хрущоби", бо в такому випадку вони б збанкрутіли майже миттєво. Замість цього такі ЖЕКи насмерть б'ються за "опіку" над новими будинками, завдяки яким можуть отримувати значні прибутки.

Як приватні жеки наживаються на новобудовах (на прикладі моєї багатоповерхівки)

Мешканці нашого будинку ведуть дуже цікаву судову війну із приватним ЖЕКом - ТОВ "Рада-2". Причиною для цього стала наведена вище ситуація з оплатою комунальних послуг.

В типовому договорі з ЖЕКом зазначено, що власники квартир зобов'язані сплачувати свою долю витрат на утримання будинку, пропорційну їх частці власності в будинку.

Як неважко здогадатись, для визначення цієї магічної цифри треба знати, по-перше - скільки ЖЕК витратив на утримання всього нашого будинку (тобто на вивезення сміття, прибирання коридорів, двору, обслуговування ліфтів тощо), по-друге – яка саме частка власності припадає на конкретну квартиру.

Замість того, щоб зробити розрахунок за схемою, що міститься в договорі, ЖЕК вимагає від мешканців нашого будинку платити за рахунками, намальованими "зі стелі", а саме за тарифами, встановленими КМДА.

На наші слушні зауваження стосовно того, що ані з КМДА, ані з Урядом ми договорів не укладали, ЖЕК ніяк не реагує. Коли ж ми намагаємося отримати від нього простий перелік послуг, які вони нам нібито надають, дізнатися, скільки кожна з них коштує, та чим це підтверджується, то наштовхуємося на глуху стіну, в тому числі і у відповідь на наші судові запити.

Сутність бізнесу таких установ проста, як господарське мило, та базується на кількох засадах:

• нові будинки потребують зовсім небагато коштів на утримання, бо мають надійні комунікації та добру теплоізоляцію;
• тарифи на комунальні послуги встановлюються владою, і, у випадку з новими будинками є значно більшими, ніж могли бути, якщо б правильно оцінити вартість цих послуг;
• приватні ЖЕКи намагаються якомога менше розповідати про те, які саме і скільки послуг вони насправді надають своїм клієнтам, бо "раптом" може з’ясуватися, що надається послуг значно менше, ніж оплачується;
• більшості людей навіть на думку не спадає замислитися над першими трьома пунктами, а ті, хто нарешті зрозумів, що його ошукують, занадто ледачі та заклопотані, аби перейматися виведенням на чисту воду ЖЕКів та брати в свої руки керування своєю ж власністю.

Ось і "обслуговує" один такий ЖЕК величезну кількість новесеньких багатоквартирних будинків, і має з цього неабиякі прибутки.

Скільки насправді "заробляють" приватні ЖЕКи - визначити практично неможливо через "цілковиту таємність" інформації. Але, за інсайдерськими даними, якщо в новому будинку цілком сплачують за комунальні послуги хоча б 30% квартир, ЖЕК вже є прибутковим. Тож, виходячи з цього, мешканці переплачують щонайменше втричі.

До цього можна додати й те, що деякі ЖЕКи, так би мовити, "заощаджують" на наданні послуг. У вартість "обслуговування" 1 кв.м. входять 26 видів послуг, серед яких є такі "екзотичні", як "чищення дворових туалетів та приярків", "ремонт устаткування спортмайданчиків чи "поливання клумб". Запитайте себе, шановні мешканці нових будинків – чи часто ваш ЖЕК чистить туалети у вас у дворі?

"Нічия" власність

Існує, щонайменше, одне важливе рішення Конституційного Суду України, де чорним по білому написано, що допоміжні приміщення багатоквартирних будинків, тобто горищ, підвалів, підсобних приміщень, тощо - належать на праві спільної власності власникам квартир в цих будинках.

В дійсності, як неважко пересвідчитися, вони використовуються ЖЕКами, наприклад, здаються в оренду. Зазвичай офіційно такі приміщенні орендуються за копійки, а неофіційно великі гроші йдуть "відкатами" до кишені керівництва ЖЕКів.

При цьому, якщо обурені власники намагаються "відбити" свою власність та розпоряджатись нею самостійно, повз ЖЕКи, то здебільшого зазнають в судах ганебної поразки.

Особливо такими рішеннями грішать "центрові" суди – в Києві це Печерський, Шевченківський, Подільський тощо. Суди вищого рівня також не вважають за потрібне керуватись Конституцією України та рішеннями Конституційного суду.

Так, Пленум Верховного Суду ухвалює безліч найрізноманітніших постанов, але й досі не спромігся розв’язати ці найактуальніші для суспільства питання. З чого б це?

Окрім ЖЕКів, не втрачає можливості заробити на комунальній власності й місцева влада. Уявімо собі будинок, комунікації якого повністю занепали, та й сам він вичерпав свій ресурс, і його не врятує навіть капітальний ремонт.

Але знаходиться ця майже руїна (іншого слова вже й не підбереш), в центрі міста, де сотка землі коштує не одну сотню тисяч доларів. Земля - державна, але більшість квартир в будинку – приватизовані.

Щоб довести таку будівлю до ладу, немає коштів ані у мешканців, ані у місцевої влади.

Тому знаходиться "інвестор", якому місцева влада дає дозвіл на реконструкцію старого будинку, або на будівництво чогось нового на ділянці, де він стоїть. Звичайно, за умови, що він потурбується про забезпечення новим житлом мешканців старого будинку.

Цей "інвестор" намагається якнайдешевше для себе "владнати питання". Якщо квартира малонаселена – її просто купують (часто – не без шантажу та залякувань) у власника.

Якщо ж мешканців багато – вони починають "качати права", посилаючись на Житловий кодекс 1983 року та вимагають надати їм житло площею не менше, ніж по 13,65 м2 на кожного, не бажаючи прислухатись до аргументів інвестора про те, що це несправедливо і для нього не рентабельно.

Але в будь-якому випадку справа є вельми прибутковою для "інвестора", бо, відремонтувавши стару будівлю або побудувавши нову в престижному районі міста, він зможе продати її за значно більшу суму, ніж заплатив за виселення колишніх мешканців.

Всі пам'ятають, скільки було суперечок стосовно "прожектів" - надавати мешканцям будинків, що зносяться – чи то квартири аналогічної площі, чи то в 1,5 рази більшої. Але ніхто так і не наважився публічно визнати, що питання насправді – в землі, в її справжній ринковій вартості, а не в розташованих на ній напівруїнах, населених напіввласниками.

Бо зазвичай "інвестор" отримує землю нібито "безкоштовно", а зовсім не на чесному аукціоні, що розставив би все на свої місця, вказавши справжню ціну, в тому числі і квартир в старезному будинку.

Власникам квартир в ньому довелося б погодитись з тим, що їхні руїни коштують приблизно стільки ж, скільки земля під ними, і саме на цю суму вони можуть розраховувати, отримуючи компенсації за своє житло, що йде під знос. І в більшості випадків ці суми, звичайно, будуть значно більшими, ніж ті, що зараз витрачає "інвестор" "на розселення".

Навіть якщо земля під "руїнами" коштує дійсно небагато – завжди можна пропорційно розподілити ці кошти між власниками квартир та запропонувати їм на вибір – кредит на суму, якої не вистачає на придбання іншого житла, чи соціальне житло без права його приватизації - якщо йдеться про зовсім вже бідних людей з багатонаселених квартир.

Чому потрібні ОСББ

Силою, яка здатна приборкати як державні, так і приватні ЖЕКи, а також "інвесторів"-загарбників можуть стати так звані об’єднання співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ). Це об’єднання мешканців будинку, яке має статус юридичної особи та здійснює управління, утримання та використання неподільного та загального майна.

Саме ОСББ може укласти договір із ЖЕКом на повне обслуговування будинку та пильно слідкувати за дотриманням умов цієї угоди. Або ж ОСББ може самостійно укласти договори з окремими підприємствами чи навіть приватними особами на постачання електроенергії, тепла, води, утримання будинку й прибудинкової території та забезпечення іншими послугами, необхідними для нормального функціонування саме їх будинку.

Однак ЖЕКи не поспішають відпускати будинки з під своєї "опіки". Адже ніхто не хоче випустити з рук шалені прибутки "з повітря".

Треба сказати, що й держава непогано допомагає ЖЕКам у перешкоджанні створенню мешканцями ОСББ.

Сьогодні, аби створити ОСББ, треба провести загальні збори власників квартир, де "за" повинно проголосувати більше половини власників квартир.

Перешкодити створенню ОСББ дуже просто. Для цього достатньо "зробити" співвласниками однієї квартири стільки осіб, скільки треба для ефективного блокування рішення про створення об’єднання.

Вирішити проблему могло б внесення простої та логічної зміни у відповідну статтю Закону України "Про ОСББ" – аби таке об'єднання могли створити власники більш ніж 50% площі будинку, а не 50%+1 власник, як зазначено у законі зараз.

Пан, або пропав

Головна проблема полягає в тому, що наші люди або вже відвикли, або ще не навчились бути власниками.

Вони ніяк не можуть дійти думки про те, що багатоквартирний будинок з прибудинковою територією є цілісним майновим комплексом, з дротами, трубами та іншими комунікаціями, а не сукупністю "хат-з-краю" - окремих приміщень, що "висять" у правовому вакуумі.

І що будинок з усіма комунікаціями – їхня сумісна власність, про яку вони самі повинні піклуватися, а не скаржитись на "поганий ЖЕК".

Наш народ, я впевнена, можна лише поставити перед фактом: "Любі друзі! Ось вам вся документація ("паспорт") вашого будинку та прибудинкової території – і робіть тепер з цим, що хочете! Це – ваша приватна власність! Або домовляйтеся між собою, або сидіть без газу, світла і води".

Звичайно, адекватним власникам, які здатні домовитися спільно утримувати свої помешкання, треба в межах державної програми надавати всебічну допомогу – робити технічну експертизу стану комунікацій, оцінку вартості підтримання їх в робочому стані, надавати кредити на ремонт тощо.

Іншими словами, обов’язок держави – захищати право власності і сприяти його реалізації. Що ж ми спостерігаємо на практиці натомість?

Чиновники "милостиво" визнають наявність проблеми в тому, що, наприклад, у землі та у будівлі, розташованої на цій землі, зазвичай різні власники. Суди переповнені позовами власників такої землі та зустрічними позовами власників таких будівель. Але ці позови неможливо розв'язати в принципі, не порушуючи конституційного права на власність принаймні однієї з сторін.

Українські БТІ та суди без будь-яких проблем обліковують та розподіляють на частки (долі співвласників) приватні будиночки на 1- 2-3 квартири з відповідними земельними ділянками, але чомусь вперто не бажають робити те саме з великими багатоквартирними будинками, хоча з правової точки зору жодної концептуальної різниці між 2-3-квартирним та 200-квартирним будинком немає.

Але... хай тільки спробують мешканці багатоквартирного будинку на Хрещатику не те що приватизувати, а хоча б дізнатися , якими саме є координати та точні межі їхньої прибудинкової території! Чи яку саме частку в усьому будинковолодінні складає конкретна квартира?

Отже найкраще керувати та підтримувати свою власність зможуть саме власники, якщо надати їм легальні механізми для такої діяльності. Без вирішення цих питань реформа ЖКГ приречена зостатися на стадії обговорень про те, решетом якої конструкції зручніше носити воду.

На мою думку, кожен, хто це заперечуватиме – або невіглас, або прямо чи опосередковано "годується" з неврегульованості питань власності. Ось так – не більше, і не менше.

Що ВЖЕ ЗАРАЗ робити людям, які хочуть бути ефективними власниками вже сьогодні, і не хочуть переплачувати за комунальні послуги?

Перше. Поцікавитись за що саме ЖЕК вимагає плату. Тобто чи укладений договір з надання комунальних послуг між мешканцями будинку та ЖЕКом, і що саме в ньому написано.

Друге. Подати до ЖЕКу заяву з проханням надати належним чином складений рахунок згідно ст.20 Закону України "Про житлово-комунальні послуги". В законі сказано, що ЖЕК зобов’язаний надавати інформацію про перелік житлово-комунальних послуг, їх вартість та структуру цін. Якщо ЖЕКж відмовиться це зробити, можна з чистим сумлінням офіційно відмовитися сплачувати за квартиру, оскільки ЖЕК не довів, що надав вам якісь послуги.

Третє. Дочекатись, доки ЖЕК подасть до суду. Потім подати зустрічний позов, вимагаючи належної "розшифровки" рахунку, який прислав ЖЕК. Слід написати заперечення на позов ЖЕКу, посилаючись на те, що ніяких послуг ЖЕК вам взагалі не надавав, а якщо надавав - то хай це доведе.

Четверте. Наступним етапом "автономізації" багатоквартирних будинків має бути визначення права власності на різноманітні комунікації – труби каналізації, води, електро– та газопроводи.

Співвласники кожного багатоквартирного будинку повинні знати, де закінчуються "їхні" труби та дроти. І де починаються комунальні, аби знати, хто повинен платити за ремонти та заміни у випадку фізичного зносу.

Безумовно, перспектива самостійно чи за власний рахунок ліквідовувати наслідки аварій спонукатиме власників вчасно ремонтувати комунікації та страхуватись на випадок аварій. Бо ефективним власником може бути лише той власник, який бере за себе відповідальність та ризики.

Тeтяна Монтян, для УП - 12/10/2006