Капитальное заземление

Остывающие точки

«Цена на землю будет подниматься до 2012 года, — уверена Галина Голдина, руководитель киевского подразделения ИГ Магистр-Недвижимость. — Сейчас наиболее выгодно приобретать участки в Киевской области, городах-миллионниках, промышленно развитых регионах, а также в Карпатах и Крыму. Здесь спрос на землю будет всегда». Вместе с тем аналитики уже трубят о замедлении темпов роста цен на землю в ближайших окрестностях столицы, Одессы, Днепропетровска, Донецка, на элитных курортах Крыма и Карпат. Большинство земельных участ­ков в непосредственной близости от крупных городов и популярных мест отдыха уже побывали в собственности двух-трех владельцев-перекупщиков. В результате 10 соток под застройку в 20 км от Киева и Одессы обойдутся в $150 тыс., в Буковеле — $200 тыс., а на окраинах Ялты — во все $250 тыс. С таким уровнем цен, даже по самым смелым прогнозам, за ближайший год земля в этих местах подорожает не более чем на 15-20%. Перекупщики сняли сливки и оставили этот рынок, не видя возможности накручивать цены дальше.

«Количество земельных спекулянтов в Одессе и пригороде в по­следнее время сократилось до минимума, — рассказывает Василий Николайчук, директор VIP-департамента АН Альянс (Одесса). — Думаю, за ближайший год цена на участки в городе и его окрестностях вырастет максимум на 20%». Аналогичная ситуация — и в пригороде столицы.   Число спекулянтов, скупающих небольшие участки вокруг Киева, в этом году сократилось вдвое. По мнению опро­шенных нами аналитиков, стоимость земли здесь уже достигла своего максимума. «Если цена на земельные участки вокруг Киева за три весенних месяца прошлого года выросла на 100%, то в этом году — лишь на 20%. Высокого скачка цен на землю в ближайшем пригороде столицы в 2008-м не предвидится», — добавляет г-жа Голдина.

Почти все инвестиционные соки уже выжаты и из земли в раскрученных крымских и карпатских курортах. «В Буковеле, например, найти адекватное по цене предложение уже нереально. Развитие курорта вызвало сумасшедший рост цен на землю (сотка земли под застройку стоит от $20 тыс.). С точки зрения перспективной рентабельности вкладывать сюда деньги уже невыгодно», — утверждает Олег Григорчик, директор АН Карпаты. Тур. Инвест.

Единственная возможность повысить привлекательность земельных инвестиций в и без того перегретых регионах — приобрести менее популярный и более дешевый участок под садоводчество или ведение личного крестьянского хозяйства (ЛКХ) и изменить его целевое назначение под строительство. По словам украинских риелторов, такие манипуляции с землей приобретают популярность в регионах, отметившихся особенно бурным ростом цен в прошлом году. «Сейчас на рынке существует много посредников, предлагающих свою помощь в изменении целевого назначения земли. Стоимость таких услуг колеблется в пределах $300-500 за сотку, — комментирует Галина Голдина. — Изменение производится на уровне cельсовета. Законность таких действий обсуждать нет смысла. Однако подобные услуги достаточно востребованы, т.к. цена на паи или земли для ЛКХ существенно отличается от рыночной, даже с учетом услуг по изменению статуса. Единственный недостаток таких инвестиций — невозможность привлечения кредитных денег».

На самом деле идея покупки земли по $500-1500 за сотку в надежде после изменения целевого назначения перепродать товар в четыре-пять раз дороже далеко не всегда приносит желанные плоды. Без надежных связей этот процесс может затянуться на несколько лет, а то и не завершиться вовсе. Законный и менее рискованный способ выгодно вложиться в украинскую землю, уверяют риелторы, — найти пока нераскрученные территории, на которых в обозримом будущем могло бы начаться активное строительство.

Поле для чудес

Отойти от «горячих точек» на 10-15 километров рекомендуют тем, кто намеревается обзавестись потенциально дорожающей землей в Киевской и Одесской областях. «Цена на землю будет увеличиваться в районе 30 км от Киева, т.к. там пройдет новая окружная дорога, — считает г-жа Голдина. — Стоимость земли в этом районе сейчас достигает $4-6 тыс. за сотку. Одно из ее преимуществ — наличие лесов и водоемов. А наиболее привлекательна земля — в 30-60 км от Киева. Здесь еще можно купить участки под застройку по цене $1 тыс. за сотку. В этом году они могут подорожать до 100%». «С точки зрения перспективного роста цен сейчас наиболее интересны участ­ки в 50-километровой зоне Одессы, — добавляет Василий Николайчук. — Для стартовых инвестиций стоит обратить внимание на места возле лиманов, земля возле моря потребует очень крупных вложений».

А в неперегретой пока земельным ажиотажем Николаевской области выгодно вложить деньги в землю можно и у моря. «К нам едут покупатели даже из Одессы, Западной Украины, Киева — там цены совершенно другие. Приоритетные места для покупки земли в Николаевской области — вдоль моря (Очаков, Кинбурнская коса, Рыбаковка, Коблево), — считает Александр Гриценко, директор АН «Глобус» (Николаев). — Цена — $3-7 тыс. за сотку. Думаю, до конца года стоимость земли в «морских» районах Николаев­ской области вырастет еще на 100%. В других районах покупать вообще не советовал бы — земли у нас пока хватает». В Херсоне же, по мнению местных риелторов, именно дефицит земли спровоцирует рост цен на землю под застройку на все 100-150% к лету следующего года. «В городе земли очень мало, а в пригороде участки в основном сельхозназначения, под строительство почти нет. Поэтому и цены не перестают расти ежедневно. За прошлый год земли под застройку подорожали на 200-250%. Ожидаемый рост цен на ближайший год — до 150%», — рассказывает Наталья Дергач, директор херсон­ского представительства АН Атланта.

В Западной Украине и в Крыму, по мнению риелторов, наиболее перс­пек­тивными остаются, соответственно, Карпаты и Южный берег полуострова. «В Карпатах я бы рекомендовал приобретать участки в нераскрученных пока районах с перспективой развития курорт­ных зон, — советует г-н Григорчик. — Нужно угадать, на каких территориях в ближайшее время будут развиваться курорты. На мой взгляд, с этой точки зрения очень перспективны участки возле реки Днестр. Недооценена пока земля в районе развитых курортов — в поселках Татаров, Микуличин (возле реки Прут). Здесь еще можно найти предложение по $5-7 тыс. за сотку». «В ЮБК вкладываться все так же выгоднее, чем в другие районы полуострова. Стоимость земли там растет быстрее всего. Даже симферопольцы предпочитают приобретать землю на Южном берегу. По нашим прогнозам, земля там подорожает на 40-50% за год», — заверяет Виктория Иванюк, начальник отдела продаж АН Центр (Симферополь). По мнению некоторых специалистов по недвижимости, те, кто обзаведется участком на ЮБК в нескольких километрах от развитых курортов, могут рас­считывать на бо?льший коэф­фициент подорожания объекта инвестиций в ближайшем году, нежели собственники более дорогой земли ближе к акватории.

Ставка на раскрутку

Кроме традиционно популярных курортных регионов и столицы, эксперты видят неплохие возможности заработать на земельных инвестициях в Виннице и Полтаве. В последнее время земля здесь не перестает дорожать, зато рынок еще не переполнен спекулянтами, а участки под застройку можно приобрести даже в самих областных центрах. Ориентируясь на результаты предыдущего года, местные риелторы рассчитывают на полутора-двукратное подорожание местных участков к лету 2009-го. «Спекулянты у нас уже появились, но пока их доля на рынке земли — не более 20%, — рассказывает Сергей Дебре, заместитель директора АН Борис (Полтава). — На окраинах города можно приобрести участки под строительство по цене $2-3 тыс. за сотку. Динамика цен на землю примерно одинакова как для ближнего пригорода, так и для окраин города. В среднем за прошлый год участки подорожали вдвое. Наиболее выгодны с точки зрения перспективной динамики цен, на мой взгляд, курортные районы области. Если прошлогодние темпы роста цен сохранятся, то в течение ближайшего года земля в пригороде и на окраинах Полтавы может подорожать еще на 100%. Но основания полагать, что динамика роста цен замедлится, есть — падение спроса на полтавском рынке жилой недвижимости может докатиться и до рынка земли». Аналогичные опасения высказывают и винницкие риелторы, дескать, денег на руках у местного населения (львиная доля покупателей) все меньше, а значит, и ожидания подорожания земли в ближайшие 12 месяцев могут не оправдаться.

Мнение

Маргарита Урицкая . Президент ИГ Магистр Недвижимость (Киев, Днепропетровск)

— В условиях, когда инвестфонды в основном показывают отрицательную доходность, а жилая недвижимость дорожает в рамках инфляции, наиболее интересным вложением средств остается, безусловно, земля. При грамотном инвестировании можно получить не менее 30% прибыли на каждой операции. При этом существуют две основные стратегии вложения: «быстрые» деньги, когда земля выставляется на продажу сразу после ее приобретения (рост происходит за счет первичной недооценки участка и общего подорожания земли с течением времени), и «длинные» деньги, когда на приобретенной земле производятся улучшения, например, проводятся коммуникации, меняется целевое назначение. Сейчас наибольшим спросом пользуются все-таки земли под застройку. Отмена моратория на продажу сельхозземель вполне реальна, но поскольку они все равно не будут менять своего целевого назначения, то цена земли на рынке из-за этого, скорее всего, существенно не изменится. Наиболее инвестиционно привлекательными являются земельные участки в промышленно развитых городах и по-прежнему в Крыму и Киеве. Также следует обратить внимание на Западную Украину, Карпаты.

Мнение

Олег Пугачев . Директор АН Винница Новосел

— По моим наблюдениям, в последнее время около 80% покупателей земли приобретают ее в расчете на дальнейший рост цен. Немногие планируют сразу начать строительство, большинство просто хотят надежно «пристроить» средства. На мой взгляд, сейчас самым выгодным направлением на земельном рынке остаются Карпаты — участки, приближенные к лыжным курортам. На втором месте — Крым. В Карпатах сейчас достаточный выбор относительно недорогих и очень перспективных с точки зрения подорожания территорий. Здесь можно приобрести землю и по $1-3 тыс. за сотку, с возможностью развития курорта. Такая земля наиболее перспективна. Ликвидность участков в пригороде большинства мегаполисов падает из-за снижения темпов прироста доходов населения. А в Карпатах, поскольку это курортная зона, земли которой, кстати, пока недооценены, спрос наименее подвержен колебаниям и может поддерживаться не только за счет украинцев. В Крыму тоже есть относительно недорогие (для полуострова) участки, о которых мало кто знает: удаленные от моря, но все же удачно расположенные, с возможностью удобно добираться к воде на машине. Например, под Алуштой, в 2-3 км от моря, с прекрасным видом, по цене $3-5 тыс. за сотку. Это для Крыма очень хорошие цены, но они все же выше, чем в Карпатах.

Автор: АЛИСА ЮРЧЕНКО

Источник: www.vd.net.ua