Не в деньгах счастье

Исчерпав возможности для ценовой конкуренции, банкиры пытаются привлечь заемщиков новым качеством сервиса.

Несмотря на прошлогоднее затишье на отечественном рынке жилья, банки сумели выполнить и перевыполнить свои ипотечные планы. Но в этом сезоне, несмотря на активизацию заемщиков, ситуация может оказаться менее радужной — новые требования НБУ и ограниченный доступ на рынок внешних заимствований вынуждают финансистов ужесточать условия выдачи кредитов. Впрочем, банкиры пытаются компенсировать подорожание ресурсов более качественным сервисом

Полный портфель

Пессимистические прогнозы развития украинского ипотечного рынка, которые аналитики озвучивали в прошлом году, ссылаясь как на мировой банковский кризис, способствовавший удорожанию кредитных ресурсов для наших финансовых учреждений, так и на затишье на отечественном рынке недвижимости, не оправдались. Банкиры в один голос заявляют, что прошедший год для них оказался вполне удачным.

«Несмотря на мировой кризис и далекую от стабильности ситуацию внутри страны, рынок ипотечного кредитования в 2007 году активно развивался, о чем свидетельствуют темпы его прироста, составившие 110%. По итогам года общий ипотечный портфель страны достиг 9 % от ВВП. Соответственно выросла и доля этого продукта в общем портфеле банков — в среднем динамика составила 1,5%», — отмечает заместитель департамента частного банкинга «Райффайзен Банк Аваль» Евгений Демянов.

С коллегой согласен и начальник управления розничного бизнеса ЗАО «ПУМБ» Валерий Пацуй: «По данным Украинской национальной ипотечной ассоциации, в 2007 г. объем задолженности по ипотечным кредитам увеличился на 210% — с 27 278 млн. до 57 248 млн. грн. Доля таких займов в общем портфеле банковских продуктов для частных клиентов составляет более 35%».

Рассуждая о причинах очередного всплеска на рынке ипотечного кредитования, эксперты сходятся во мнении: высокие показатели отрасли обеспечил, в первую очередь, динамично растущий спрос на займы под покупку недвижимости. Банкиры утверждают, что интерес к кредитам по-прежнему остается высоким. Несмотря на то, что прошлый год был не самым удачным для отечественного рынка недвижимости (из-за резкого подорожания квартир число сделок снизилось в 2—3 раза), финансовые учреждения фактически не почувствовали спада, так как выросла доля операций, оформляемых в кредит. К примеру, если еще 2—3 года назад украинцы брали займы на приобретение 30—50% (в зависимости от региона) жилых объектов, то в конце прошлого года, по данным агентств недвижимости, этот показатель составил 60—80%.

В начале нынешнего года инфляционные ожидания украинцев оказались настолько высокими, что они вновь начали рассматривать жилье как выгодный объект для инвестиций. Риэлторы большинства областных центров страны отмечают всплеск спроса на недвижимость с начала года на 20—30%, что, естественно, спровоцировало ее очередное подорожание на 10—15%. Понятно, что в сложившейся ситуации, интерес к банковским ипотечным продуктам будет только нарастать. В ОТР банке рассказывают, что их ипотечный портфель с начала этого года растет в среднем на 6% ежемесячно. По результатам первого квартала 2008 года ипотечный портфель банка достигает 5,2 млрд гривен.

Заемщики меняют вкусы

По словам Евгения Демянова, сейчас наибольший спрос на займы наблюдается в городах-миллионниках — Киеве, Одессе, Харькове, Донецке, Днепропетровске.

Однако уже в нынешнем году банкиры прогнозируют присоединение к этому списку менее крупных населенных пунктов, которые в последнее время активно застраиваются. К примеру, рекордные темпы жилищного строительства демонстрируют Ивано-Франковск, Чернигов, Винница и пр. По данным начальника отдела ипотечных продуктов ОТР банка Светланы Спицыной, средняя сумма кредита, которую просит предоставить заемщик в крупных городах, составляет порядка $100 тыс., в более мелких населенных пунктах — $70 тыс.

Как и ранее, лидером по объемам кредитования остаются займы на покупку жилья на вторичном рынке. Их доля в ипотечном портфеле банков составляет порядка 50 %. Однако весьма динамично растет спрос и на кредиты на покупку земли и строительство частных домов, отмечают банкиры. Валерий Пацуй добавляет, что увеличивается и доля потребительских кредитов под залог недвижимости: «В ПУМБ такие кредиты выдаются на срок до 15 лет, и заемщик может свободно использовать денежные средства без контроля со стороны банка не только в личных целях, но и для развития бизнеса».

В ОТР-банке рассказывают, что у них доля займов на покупку недвижимости составляет порядка 60%, на покупку земельных участков – 2% (это при том, что данный продукт является сравнительно новым в предложении), ремонты – 6%, строительство частных домов – 2%, возобновление капитала – 2%.

Эксперты финучреждения также уверены, что доля кредитов на покупку земельных участков в общем ипотечном портфеле банка будет существенно расти.

Среди сравнительно новых тенденций отечественного ипотечного рынка эксперты называют также постепенное увеличение доли сделок в национальной валюте – за год этот сегмент вырос почти на 5%.

Валерий Пацуй, рассказывая, что в их банке доля кредитов, выдаваемых в гривнах, по итогам прошлого года составила 18%, объясняет причину популяризации продукта прежде всего существенным снижением стоимости подобных кредитов (ставка – от 13,99% годовых) и отсутствием валютных рисков.

«Тенденция к увеличению объемов кредитования в гривне остается и в 2008 году», — считает Евгений Демянов.

Легко не будет

Впрочем, ситуация на отечественном ипотечном рынке все же не такая безоблачная, как кажется на первый взгляд. В средине февраля нынешнего года Национальный банк Украины обязал финансовые учреждения, выдающие долгосрочные ссуды, подтверждать наличие у них зарезервированных на такой же длительный срок ресурсов. Отечественные банки, предлагающие кредиты на 25—30 лет, далеко не всегда могут предоставить контролеру нужные гарантии, поскольку пользуются общедоступными мировыми ресурсами, выдающимися лишь на 10—12 лет.

Чтобы уложиться в новые требования Нацбанка, многие финучреждения будут вынуждены либо сократить сроки кредитования, что при нынешних ценах на жилье не совсем интересно потенциальному заемщику (увеличившиеся ежемесячные платежи могут сделать квартиры недоступными среднестатистическому покупателю), либо же выдавать кредиты лишь потребителям, платежеспособность которых не вызывает сомнения.

Последний механизм поможет избежать рисков, связанных с возможными неплатежами. Стоит отметить, что процесс ужесточения условий ипотечного кредитования уже начался. Некоторые банки пересматривают требования по первому взносу – если ранее активно продвигались продукты с 0% первоначальным платежом, то сейчас чем больше готов внести заемщик, тем на более низкие проценты по кредиту он может рассчитывать.

Кроме того, по словам Валерия Пацуя, основные игроки ипотечного рынка повысили кредитные ставки на 0,5—1,5% годовых по всем валютам. «В дальнейшем данная тенденция будет сохраняться, что связано с теми же проблемами – жесткими условиями со стороны НБУ и ограниченным доступом на внешние рынки заимствований», — резюмирует эксперт.

В ОТР банке рассказывают, что они увеличили процентные ставки по кредитам в гривнах на 2% (до 16,99% годовых), по займам в долларах и евро – на 1% (до 12,99%). Эксперты банка утверждают, что до конца нынешнего года сумеют удержать ставки в существующем коридоре. «Банкам с иностранным капиталом это сделать проще, поскольку они имеют доступ к ресурсам материнских компаний. Финансовым учреждениям, у которых нет столь мощного «надежного плеча», придется платить за кредитные средства дороже, поэтому, вполне вероятно, что они будут предлагать своим заемщикам совсем другие условия», — говорит начальник отдела кредитных продуктов ОТР банка Светлана Спицына.

Сроки кредитования пока не претерпели существенных изменений – на Украине по-прежнему можно взять ссуду на 30 лет, а некоторые банки даже экспериментируют с более продолжительными временными рамками — на рынке уже можно встретить предложения о кредитах на 33—35 лет. Впрочем, некоторые мелкие банки временно прекратили выдачу долгосрочных займов, предпочитая переждать «смутные времена». Другие все чаще стимулируют клиентов к отказу от долгосрочных кредитов в пользу менее растянутых во времени программ. К примеру, если заемщик готов вместо 30 лет уложиться в 15, он может рассчитывать на снижение кредитной ставки как минимум на 1%. «Принимая во внимание последние решения НБУ, в дальнейшем сроки ипотечного кредитования будут только сокращаться. Требования же к финансовому состоянию заемщика, скорее всего, станут более жесткими», — считает Валерий Пацуй.

Речь идет, в первую очередь, о жестких проверках платежеспособности потенциальных клиентов. На первое место выходит высокая официальная зарплата – платежи по кредиту не должны превышать 40-50% от дохода заемщика.

Конец ценовых войн

Ужесточение банками условий кредитования чревато «отсеиванием» определенной части заемщиков. Следовательно, конкуренция за потенциальных клиентов на этом рынке будет только обостряться. Ожидается, что уже в нынешнем году борьба за потребителя кардинально поменяет направленность. Если в последнее время большинство финансовых учреждений конкурировали главным образом по стоимости ипотечных программ, то сейчас у них попросту нет такой возможности. Следовательно, на первый план выйдут маркетинговые инструменты – качество обслуживания, перечень дополнительных услуг и пр. «Конкуренция на рынке ипотеки будет все более смещаться из ценового в функциональный и сервисный сегменты. Так, уже сейчас ПУМБ предлагает несколько дополнительных услуг в рамках ипотечных продуктов и новые кредитные программы, к примеру, рефинансирование, жилье в кредит с 0% первоначальным взносом и пр. Среди основных моментов, на которые обращает внимание клиент при выборе кредитора, можно отметить прозрачные и привлекательные условия программы, быстрое принятие решения о предоставлении кредита, готовность банка при оценке финансового состояния заемщика учитывать доходы всей семьи, отсутствие «неожиданных» комиссий, возможность участия в акциях и программах лояльности», — говорит Валерий Пацуй.

В ОТР банке отмечают, что они предлагают клиентам включить комиссию за оформление кредита в сумму ссуды. На различные дополнительные платежи (к примеру, пенсионный фонд, госпошлина, страховые платежи, услуги риэлтора и пр.) можно оформить отдельный потребительский кредит на сумму до 25 тыс. гривен сроком на три года.

Осторожный оптимизм

Рассуждая о перспективах развития отечественного рынка ипотечного кредитования в 2008 году, эксперты сходятся во мнении в том, что его динамика останется положительной, однако темпы роста все же несколько замедлятся. Леонид Зябрев считает, что в следующем сезоне спрос на ипотечные займы будет расти как в крупных городах страны, так и по регионам. Свою лепту в ипотечный портфель внесет и всплеск покупательской активности на земельном рынке, что будет способствовать повышению спроса на кредиты как на покупку участков, так и на строительство коттеджей, — говорит эксперт. В то же время он не исключает дальнейшего удорожания кредитных ресурсов, что приведет к увеличению процентных ставок. С коллегой согласен и Валерий Пацуй: «В связи с требованиями НБУ по ликвидности и ограниченным доступом на рынок внешних заимствований, нынешний год может оказаться менее удачным, чем прошлый.» «Тем не менее ипотечный рынок все же имеет все шансы вырасти на 30%», — подытоживает г-н Пацуй.

ЛЮДМИЛА КСЕНЗ

«Der Spiegel Профіль»

copyright © 2007 "Донецкий коммуникационный ресурс"
при полном или частичном использовании материалов ДКР, сылка на сайт обязательна

Вернуться на сайт