Рынок недвижимости: проблемы и тенденции

Рынок недвижимости в Украине, на сегодняшний день, достаточно стабилен и сформирован. Уже в прошлом короткие спекулятивные проекты, когда достаточно было выделить площадку под строительство, поставить забор и на этапе закладки фундамента при непрерывно растущих ценах на квадратный метр не только обеспечить погашение первоначальных затрат но и позволить зафиксировать предполагаемую прибыль еще до того как станут заметны какие либо контуры строительства. А в некоторых случаях уже на этапе фундамента проект себя окупал и давал прибыль.

Ныне рынок трансформируется, укрупняется и начинает работать уже по традиционным правилам, методам и подходам. Девелоперы переходят от мелких строительных проектов к крупным, когда объемы предполагаемых инвестиций уже составляют не тысячи, а десятки миллионов долларов, а сроки проекта увеличиваются от нескольких месяцев до несколько лет. В связи с этим, одним из основных условием входа в проект, между инвестором и девелопером есть наличие полного взаимопонимания проекта. А также, открытость проекта, реальная видимость прибыли и детальный анализ с учетом всех возможных рисков.

На данном этапе для инвесторов важна и работа с консалтинговыми компаниями, функции которых по сути сводятся и заключаются в предоставлении информации в формате, удовлетворяющем потребности, желания или требования покупателя (в данном случае инвестора) этой информации. В свою очередь консалтинговые компании могут минимизировать риски и при этом создать такие условия, чтобы «упаковка проекта» пришлась инвестору по вкусу правильно выбранных, правильно сформированных, созданных или купленных – средств приобретения такой информации, средств ее обработки и средств ее изложения заказчику. Здесь уже  открывается «поле непаханое» для определения бесспорных причин, оснований, условий, при которых информация выданная консалтинговой компанией может быть ошибочной, не верной, не корректной или, наоборот, соответствующей действительности, а по сути – правильной.

Вопрос минимизации рисков при определении хорошего проекта и подачи его во всех действенных достоинствах зависит, практически полностью, от специалистов, которые над этим работают. Естественно, не обсуждается вопрос наличия у компании ресурсов по обеспечению необходимых условий выполнения служащими консалтинговой компании своих функциональных обязанностей. Но все, что связано с отбором информации, ее анализом, и надлежащим выводом по конкретно поставленной задаче зависит не от корпоративных традиций или социально экономических условий (при любых микро- и макроэкономических условиях есть ликвидный продукт и есть прибыльный проект) – определяющим фактором в данном случае выступает именно специалист, отражающий все правильно выбранные, определенные и выверенные достоинства проекта (как раз таки на срезе объективных внешних и внутренних условий и предпосылок, уверенностей и опасений), он же – единственный гарант минимизации рисков. Работа специалиста в данном случае первична по определению.

Также при разработке проекта, инвестору необходимо пройти утверждение и получить согласование у порядка 130 структур от подписи, которых зависит дальнейшая «жизнь» проекта. И каждое согласование несет под собой определенную финансовую нагрузку для инвестора, что, безусловно, отражается на конечной ликвидности проекта. Поэтому, говорить сейчас о полной прозрачности проектов просто не представляется возможным. Инвестор вынужден закладывать в статью расходов часть определенных затрат как своего рода риски и соответственно завышать цену продажи. Таким образом, так или иначе застраховать инвестора от своеволия чиновников и их решений является на данный момент пока невозможным.

В отношении участия, к примеру, банков в тех или иных инвестиционных проектах на ранней стадии, то они решаются на этот шаг крайне не охотно. Выгодней и целесообразней, с точки зрения минимизации рисков, для банка, приобрести готовое здание или проект, чем рассматривать возможность инвестирования средств в «долгострой». Предлагаемые же условия банками для девелоперов не всегда оптимальные. Нас интересует проект на его ранней стадии, а не его финальная часть. Основными критериями принятия подобного решения являются следующие составляющие: ликвидность, структурированность и прозрачность предполагаемого проекта, а также доверие и репутация персоналий реализующих данный проект.

Подытоживая, можно сказать, что основным сдерживающим фактором развития фондов инвестирования проектов по недвижимости можно назвать не стабильную ситуацию в государстве. Одна из причин: реприватизация меткомбината «Криворожсталь», последствия – первичный рынок инвестиций в строительство подорожает на 25–30 %. Также, в связи с ожидаемым вводом 13 % налога на недвижимость ожидается высокая активность по выдаче кредитов физическим лицам, в результате чего, уже кредитные ставки по некоторым позициям возросли с 14 до 17 – 18 % годовых.  Во многих банках выдача кредитов в долларовом эквиваленте на покупку жилья достигла уже определенных лимитов. Кроме этого, инвесторы, застройщики занимают выжидательную позицию в преддверии предстоящих выборов 2006 г. Усилия последних аккумулируются на закрытии существующих проектов, подведении итогов. К вторичным факторам, можно отнести - заангажированность законодательства; лоббирование определенных интересов; неразвитость лизинга и лоббирование банков.