Наценка в квадрате. Владельцы старого жилья в Запорожье получили возможность взвинтить цены

Деловая столица
06.02.2008

Вопреки прогнозам, в Запорожье опять дорожают квартиры. Уже по итогам января цены могут вырасти на 3%, и, судя по тому, с какой скоростью раскручивается маховик ажиотажа, это далеко не последний рекорд в нынешнем году.

Но торжество продавцов будет недолгим — уже в 2009 г. в городе ожидается массовый ввод в эксплуатацию новостроек, что не только притормозит ценовую динамику, но и приведет к удешевлению наименее ликвидного жилья.

Несмотря на праздники
Начало нынешнего года преподнесло запорожским риэлторам неожиданный сюрприз. Хотя еще в прошлом сезоне эксперты констатировали, что цены на жилье в городе достигли своего пика (что неминуемо приведет если не к снижению спроса, то, по крайней мере, к его стабилизации), количество желающих приобрести квартиру, наоборот, стремительно растет. В агентствах заявляют, что за январь число потенциальных покупателей в их базах данных увеличилось как минимум на 20%.

«За последние пять-шесть лет более активного начала года в нашей практике не было», — отмечает менеджер АН «Реал-Сервис» Ирина Целинко. Причину этого феномена риэлторы объяснить не могут, связывая неожиданный всплеск спроса разве что с муссирующимися в городе слухами о возможном подорожании жилья на 10–15% уже в феврале нынешнего года. Эта информация впечатлила и потенциальных продавцов, которые, наоборот, заняли выжидательную позицию. По словам учредителя АН «Ялта-Сити Запорожье» Антона Ситало, рассчитывая на повышение цен, многие владельцы квартир сняли свои предложения с продажи. Ирина Целинко добавляет, что особенно осторожничают те, кто продает и тут же покупает жилье. «Клиенты побаиваются, что за то время, пока они будут подыскивать вариант для покупки, цены вырастут, и суммы, полученной от реализации старого жилья, не хватит на приобретение нового», — поясняет она.

В результате на рынке сложился ощутимый дефицит предложения. По оценкам экспертов, количество покупателей сейчас превышает число выставленных на продажу объектов, по меньшей мере, на 15%. «Как следствие, — констатируют в «Реал-Сервисе», — цены начали ползти вверх. Только за последнюю неделю они выросли на 1%, всего же по итогам месяца подорожание может составить 2,5–3%».

По данным Антона Ситало, на сегодняшний день стандартная однокомнатная квартира в спальных районах города (Бородинский, Южный, Космический) стоит порядка $55 тыс., хотя в начале прошлого года цена не превышала $40 тыс. В центре жилье еще дороже: владельцы просят за квадратный метр $1,7–2,5 тыс., что в два раза больше, чем в прошлом году. Относительно доступным остается жилье в Заводском районе, который отличается неудобной транспортной развязкой и плохой экологией. Там на однокомнатной квартире можно сэкономить $5–7 тыс., что г-жа Целинко объясняет изменением критериев выбора жилья. Сейчас первое, на что обращает внимание потенциальный покупатель, — экологическое состояние микрорайона, а уже затем оценивается вид из окна, наличие инфраструктуры и качество ремонта в подъезде.

Тяга запорожцев к чистому воздуху уже вывела в лидеры по популярности Бородинский район, где практически нет промышленных предприятий и расположена модная рекреационная зона Великий Луг.

Показательно, что высок спрос даже на хрущевки, которые в других городах уже перешли в категорию неликвидного жилья и практически не дорожают. В Запорожье динамика цен на такие квартиры столь же высока, как и на остальную вторичку, что объясняется скудностью предложения на рынке. Ведь большинство наиболее востребованных однокомнатных квартир, выставляемых на продажу, — это хрущевки, что, по сути, лишает покупателя выбора.

Последний шанс
Антон Ситало уверен, что дефицит квартир на вторичке и связанное с ним повышение цен объясняется ограниченным предложением нового жилья. На протяжении последних двух-трех лет строили в городе очень мало. По данным компании «Арсенал-резерв», в прошлом сезоне было введено в эксплуатацию порядка 100 тыс. кв. м жилья, что более чем в два раза опережает показатели 2006 г., однако по-прежнему недостаточно для удовлетворения спроса. «Несмотря на общую тенденцию к увеличению темпов строительства, Запорожье пока отстает от других крупных городов», — констатируют аналитики компании. Среди наиболее заметных проектов, возведенных в прошлом году, эксперты называют жилой комплекс в спальном микрорайоне Пески (Южный р-н) и три дома на Набережной, последнее десятилетие числившиеся в списке долгостроев. Причем натиск покупателей был настолько велик, что фирмы без труда смогли увеличить цены на 30%, доведя стоимость квадратного метра до $960–1,5тыс. Судя по анонсам, в нынешнем году застройщики активизируются. Уже сейчас известно, по меньшей мере, о десяти проектах. К примеру, в Бородинском районе начали возводить комплекс «Звездный», в центре на улице Лермонтова будет сооружен 14-этажный дом, по три здания заложено на площади Пушкина и улице Победы.

В прошлом году к местным застройщикам («Константа», «Логика», Домостроительный комбинат) добавилась столичная компания «XXI Век», которая выиграла шесть земельных аукционов и на четырех полученных участках планирует соорудить жилые комплексы. «Так что в дальнейшем, — прогнозируют эксперты, — город захлестнет настоящий строительный бум». Наиболее интересными в «Арсенал-резерве» называют Хортицкий, Бородинский и Южный районы, где, скорее всего, и будет реализована львиная доля планируемых проектов. «Дополнительным вариантом расширения города является и застройка района трассы Москва—Симферополь. Сейчас облавтодор рассматривает возможности выноса дороги за пределы Запорожья, после чего, вероятно, инвесторы начнут осваивать еще одну окраину», — полагают в «Арсенал-резерве».

Аналитики отмечают, что меняется и формат новостроек. Если до недавнего времени большинство домов позиционировались как эконом-класс, то сейчас наблюдаются первые попытки сооружения элитного жилья (комплекс на ул. Лермонтова). Но, как считает Антон Ситало, активизация застройщиков может оказать реальное влияние на местный рынок недвижимости лишь в следующем году, на который намечена сдача в эксплуатацию большинства заявленных объектов. Эксперт не исключает, что резкое увеличение предложения не только стабилизирует цены, но и будет способствовать их постепенному снижению, в частности, могут начать дешеветь наименее ликвидные квартиры в экологически неблагополучных районах. Однако в нынешнем сезоне вторичка с лихвой воспользуется последней возможностью набить себе цену — ожидается, что динамика удорожания жилья достигнет 15%.

Подальше от города
Не менее интенсивно будет дорожать и загородная недвижимость, спрос на которую в течение последних двух лет, по данным менеджера АН «Реал-Сервис» Геннадия Сытика, увеличился на 40%. В прошлом году земельный бум способствовал стремительному росту цен — в среднем по рынку динамика составила порядка 100%.

Некоторые участки подорожали в 2,5–3 раза. Речь идет о наиболее востребованной земле как в пределах городской черты (Великий Луг в Бородинском, частная застройка в Хортицком, Южном районах, где стоимость сотки доходит до $20 тыс.), так и в близлежащих селах. К примеру, в Разумовке, Бобурке, Нижней Хортице цены стартуют от $2 тыс., но за самые лакомые наделы с выходом к водоему просят уже по $15–17 тыс./сотка.

Озабоченность проблемами экологии все чаще заставляет запорожцев отдавать предпочтение загородному жилью. Риэлторы отмечают, что уже есть примеры, когда владельцы элитных апартаментов в центре продают жилье, чтобы построить дом на выезде из города. Как следствие, Запорожье захлестнула волна частного строительства — особенно активно импровизированные коттеджные поселки появляются на территории Великого Луга. Там же расположены и два «цивилизованных» городка (стоимость 1 кв. м без отделки — $1,3 тыс.). Кстати, застройщики оценили стремление горожан стать ближе к природе и уже объявили о строительстве двух новых городков — «Бородино» (Бородинский р-н), «Старый Днепр» (Хортицкий р-н) и «Волна» (Южный р-н).

Стоит отметить, что запорожцы пока крайне неохотно рассматривают варианты, расположенные далее 10 км от города. Как следствие, разница в ценах на землю в поселках, расстояние между которыми не превышает 5–10 км, просто огромна. Скажем, в Грушовке, Андреевке или Балабино можно купить участок по $500–1 тыс./сотка, тогда как ближе к городской черте цены стартуют с $5–7 тыс.

«В этом году предпочтения покупателей вряд ли изменятся, так как выбор земли в самом городе и в непосредственной близости от него еще достаточно велик, а цены не достигли своего апогея», — прогнозируют эксперты, добавляя, что уже через два-три года ситуация может кардинально измениться — дефицит предложения и дороговизна заставит запорожцев осваивать более отдаленные территории. А стоимость соток поползет вверх.