Обещания
Главное управление экономики и инвестиций КГГА направило проект “Положения о порядке проведения инвестиционных конкурсов” (далее — Положение) во все профильные комиссии Киевсовета. Чиновники рассчитывают, что в ближайшее время документ будет вынесен на рассмотрение сессии Киевсовета. О планах выставлять на конкурсы и аукционы инвестиционные проекты в полном пакете БИЗНЕСу еще в прошлом году заявил вице-премьер-министр Владимир Рыбак (см. №36 от 04.09.06 г., стр.116-118). А на международной конференции “Недвижимость Украины. Возможности привлечения инвестиций и получения прибыли на рынках жилой и коммерческой недвижимости”, организованной Международным институтом Адама Смита (см. БИЗНЕС №49 от 04.12.06 г., стр.129, 130), киевская и харьковская городские власти презентовали первые крупные инвестиционные проекты, которые планируется реализовать по схеме, озвученной г-ном Рыбаком. В частности, Денис Басс, первый заместитель председателя — начальник ГУ экономики и инвестиций КГГА, выступая на конференции, пообещал представить новый инвестиционный порядок уже в “ближайшее время” (см. БИЗНЕС №12 от 19.03.07 г., стр.16-18, 23, 24). Как оказалось, г-н Басс слово сдержал.
Исполнение
Главным отличием нового документа от ныне действующего (утвержден распоряжением КГГА №2442 от 26.12.03 г.) является то, что на конкурсы предполагается выставлять не просто объекты, а проекты вместе с земельными участками (см. “Организационная схема подготовки…” на стр.108). Для этого Киевсовету необходимо будет создать постоянную инвестиционную комиссию из депутатов Киевсовета и представителей КГГА, обозначить четкие сроки подготовки объектов для инвестконкурсов и проектной документации к ним. Главное управление экономики и инвестиций, как заказчик предынвестиционных работ, должно самостоятельно заказывать землеустроительную документацию, градостроительное обоснование, предпроектные или проектные работы, согласовывать их на градостроительном совете, а также проводить общественные слушания. Как пояснили БИЗНЕСу в КГГА, предынвестиционные работы будет выполнять компания, выигравшая соответственный тендер. Хотя г-н Басс утверждает, что для проведения этих работ уже создано коммунальное предприятие (КП) “Киевское инвестиционное агентство”. “Основная идея этого Положения — продать не просто голый земельный участок, а землю с готовой частью проекта. Мы будем получать не просто стоимость земли, но и 10% от стоимости проекта”, — объяснил Денис Басс. При выборе победителей конкурсов инвестиционная комиссия, согласно проекту Положения, должна будет учитывать наибольшую цену 1 кв.м земельного участка, по сравнению с его минимальной ценой или арендной ставкой, надежность участника и размер инвестиций, которые участник намерен вложить в объект.
Господин Басс уверен, что принятие такого Положения создаст прозрачную схему для конкуренции в инвестиционной деятельности, привлечет иностранных инвесторов, а также увеличит поступления в городской бюджет. Например, от реализации первых инвестиционных проектов, выставленных на конкурс
13 марта 2007 г. (строительство торгово-развлекательного комплекса на пересечении ул. Красногвардейской и Красноткацкой в Деснянском районе; гостиницы и торгово-развлекательного центра в районе р.Десенка в Днепровском районе; реконструкция подземного перехода со строительством торгово-выставочного комплекса под проезжей частью проспекта Победы возле станции метро “Политехнический институт”; комплексная реконструкция Харьковской площади), бюджет Киева планирует получить 118 млн грн.
|
|
|
Самвел Багдасарян (32),
директор ООО Donovon Group LCC (г.Киев; девелопмент недвижимости; с 2005 г.):
— Инвестиционное поле Украины продолжает оставаться неблагонадежным для большинства инвесторов. Отсутствие необходимых законов создает ситуацию, которая на руку местным земельным “спекулянтам”, использующим свое законодательное право приобретать землю на первичном рынке и далее перепродающим ее иностранным инвесторам по более высокой цене.
|
|
|
|
Валерий Кодецкий (38),
генеральный директор инвестиционно-девелоперской компании Ukrainian Development Partners (г.Киев; с 2006 г.; около 60 чел.):
— Наибольший интерес у застройщика могут вызвать инвестиционные пакеты, которые будут включать в себя, помимо самого земельного участка, всю необходимую разрешительную документацию на него (проект отвода земли, протокол общественных слушаний). Для покупателя такого инвестиционного проекта должны быть ясны моменты, связанные с назначением земельного участка и с существующими ограничениями на него. При таком положении дел у участника снижаются процедурные риски, уменьшается длительность предшествующих строительству этапов (в 2-3 раза). Кроме этого, появляется возможность реально оценить целесообразность, рентабельность и эффективность реализации проекта. |
Выгоды
Что касается финансовой выгоды инвесторов, то, по словам г-на Басса, покупка инвестиционного объекта с полным пакетом разрешительной документации в теории обойдется им дороже, нежели землеотвод. Но если учесть все временные и неформальные финансовые затраты (читай — взятки. — Ред.) на получение разрешительной документации по старой схеме, то инвесторы все же будут в выигрыше. Как сообщил Владимир Присяжнюк, глава постоянной комиссии Киевсовета по вопросам бюджета и социально-экономическому развитию, в случае победы в конкурсе инвестору останется лишь получить разрешение на ведение строительных работ. При этом застройщик четко будет знать “технико-экономические данные объекта, приблизительный метраж и его целевое назначение”, отмечает он.
Тормоза
Что касается возможного участия в инвестиционных конкурсах иностранных инвесторов, то тут у столичных властей могут возникнуть проблемы, поскольку, согласно ст.28 Земельного кодекса, юрлица — резиденты Украины со 100%-ными иностранными инвестициями лишаются права приобретать в собственность земельные участки. Факт печальный, поскольку иностранные инвесторы неоднократно заявляли о готовности вложить в столичный рынок недвижимости ну очень большие деньги (см. БИЗНЕС №11 от 12.03.07 г., стр.112, 113). Хотя, по словам Максима Копейчикова, партнера юридической фирмы “Ильяшев и партнеры” (г.Киев, с 1997 г.; 25 чел.), для приобретения земельного участка иностранным инвесторам необходимо пройти согласование в Кабмине и Верховной Раде.
Таким образом, иностранцам, скорее всего, придется либо использовать теневую схему, при которой созданная ими в Украине компания просто купит местную компанию — собственника земли (см. “О “спекулянтах” на стр.107), либо лоббировать соответствующие изменения в законодательство. Так, например, народный депутат Александр Бондарь (фракция “Наша Украина”), автор законопроекта №3301 от 13.03.07 г. “О внесении изменений в Земельный кодекс Украины (относительно земли несельскохозяйственного назначения)”, сообщил журналистам, что внести изменения в Земельный кодекс, позволяющие предприятиям, основанным при участии иностранных физических и юридических лиц, получать права собственности на землю, как и резидентам, его попросила группа предприятий со 100%-ными иностранными инвестициями. К слову, ранее подобный законопроект №3159 от 12.02.07 г. “О внесении изменений в Земельный кодекс Украины (относительно получения права собственности на земельные участки совместными предприятиями)” в ВР внес народный депутат Валерий Писаренко (фракция БЮТ). Он, в частности, предлагает закрепить в Земельном кодексе норму, согласно которой все СП, учредителями, участниками или акционерами которых являются иностранцы, смогут приобретать право собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения.
Учитывая ситуацию, эксперты уверены, что принятие вышеупомянутых законопроектов не только повлечет легализацию иностранного капитала на рынке, но и увеличит его приток. В то же время Андрей Назаренко, глава представительства международной консалтинговой компании Jones Lang LaSalle в Украине (г.Киев; с 2006 г.; 10 чел.), отметил, что “ограничение, запрещающее иностранцам принимать участие в аукционах по продаже земли, не более чем организационное и формальное. Оно совсем не означает, что иностранные инвесторы не могут участвовать в конкурсах. Фактически, создание промежуточного этапа в виде локальной SPV (специальной компании под проект. — Ред.) позволяет легко обойти это ограничение”. Господин Назаренко считает, что ограничение на участие в конкурсах международных инвесторов сегодня не самое главное. “Основная проблема заключается в том, что пока аукционов очень мало и на них выставляются не самые лучшие участки”, — резюмирует он.
Текст: Елена Романюк,
еromanyuk@business.ua
Фото: Кирилл Чуботин |
