текст: Ольга Михайлова

В последние годы недвижимость Киева и других крупных городов Украины стала реальным инструментом заработка и стабильно доходным вариантом инвестирования. Она привлекает частных инвесторов как один из наиболее удобных способов получения прибыли, не имея пока равноценных альтернатив: доходность вложений в жилье уже давно выше ставок по банковским депозитам. Сейчас на рынке жилой недвижимости используют две стратегии получения доходов от инвестиций: покупку квартиры с целью последующей перепродажи или приобретение жилья на более длительный период – для сдачи в аренду. Эти два вида порой даже сложно разграничить – чаще всего присутствует смешанный вариант. Жилье приобретают для перепродажи, но новый владелец, ожидая роста цен или ведя подготовку к планируемой сделке, какое то время сдает купленную недвижимость в аренду, повышая тем самым прибыль от вложенных средств.

Увеличим капитал
Для инвестирования в недвижимость можно выбрать жилье на стадии строительства или на вторичном рынке. Покупка строящихся квартир с последующей переуступкой права собственности – один из основных способов получения прибыли на сегодняшний день: первичный рынок быстрее приносит доход. Цена «квадрата» такого жилья меньше в период строительства и растет по мере его завершения. На стадии 50-процентной готовности дома к базовой цене прибавляется 30–35%, а на последнем этапе строительных работ – порой и все 50%, в зависимости от ситуации на рынке. Разница в стоимости квартиры на начальном этапе возведения здания и после сдачи его в эксплуатацию составляет внушительную сумму. И инвестор получает возможность переуступить права на недвижимое имущество, уже диктуя свою цену.

Однако выбор квартир в новостройках ограничен. Застройщики с достаточным объемом соб­ственных финансовых ресурсов продают построенное жилье на последних этапах строительства, что гораздо выгоднее для них. Кроме того, стоимость схожих квартир в двух подобных по харак­теристикам домах в одном районе может отличаться – в зависимости от ценовой политики, выбранной компанией застрой­щиком. К примеру, в объекте, который компания строит на собственные средства, цены заявляют с учетом прогнозируемого роста. Если застройщик рассчитывает на привлечение соинвесторов и заинтересован в активных продажах на начальном этапе, реализация аналогичного жилья может происходить по более низким ценам. Уровень доходности от перепродажи квартиры в последнем случае будет в несколько раз выше.

Эксперты сферы недвижимости также подтверждают большую эффективность инвестиций в новостройки. По мнению Ангелины Деревлевой, маркетолога компании «Т.М.М.», инвестировать капиталы следует именно в них. «Нововозведенные дома всегда отличаются ухоже­нностью, защищенностью и удобством. И если, к примеру, инвестор намерен в дальнейшем сдавать приобретаемое в новостройке жилье в аренду, то, вкладывая на 20% больше, чем во «вторичку», он может получить по арендной ставке прибыль уже в 25%», – объясняет специалист. Также доходность инвестирования в новое жилье растет за счет общего повышения цен на рынке недвижимости.

При вложении средств на вторичном рынке получить высокие дивиденды за счет удорожания квартиры по мере реализации этапов строительства не получится – надежды лишь на рост ее рыночной стоимости. Здесь доход от инвестирования зависит от других факторов: успешного месторасположения, эксклюзивности объекта, состояния дома, его исторической ауры.

Как утверждают специалисты рынка недвижимости, старый и изношенный жилищный фонд менее привлекателен для вложения средств: возможны проблемы с дальнейшей эксплуатацией таких квартир. В столице растут цены на жилые «квадраты» любой категории, однако в будущем, по мере насыщения рынка новыми предложениями, прогнозируют большее расслоение цен – устаревшее жилье будет стоить значительно дешевле.

Все популярнее практика, когда в приобретенной квартире делают качественный ремонт, меблируют ее и затем продают значительно дороже. Вместе с тем, цены на жилье низкой категории (социальное и эконом класса) более всего подвержены изменениям на рынке недвижимости. Стоимость квадратного метра таких квартир растет стремительнее по сравнению с другими категориями, но и в случае дефолта на рынке они обесценятся быстрее. А вот цены на жилье De luxe, премиум  и бизнес классов изменяются более плавно, поскольку оно расположено в престижных районах и отличается более высоким качеством.

Предпринимательский риск потребителя
Какими бы надежными ни казались вложения в недвижимость, риски существуют всегда. Очень много зависит от осознания этого факта инвестором, его умения различить среди предложений действительно надежные варианты и, безусловно, от его готовности нести разумный предпринимательский риск. Как на первичном, так и на вторичном рынке жилья покупку квартиры сопровождают юридические риски. Выбирая новострой, инвестор подвергает себя рискам, связанным со сроками сдачи объекта, репутацией застройщика и возможными форс мажорными обстоятельствами. Следует выбирать объекты, возводимые авторитетными компаниями с солидной историей, со всеми разрешительными документами. Обращаясь в менее известные строительные компании, покупателю непременно надо проанализировать надежность застройщика: наличие реализованных объектов, соответствие реальных темпов строитель­ства заявленным, а также присутствие всего пакета уставных и разрешительных документов: свидетельство о регистрации юридического лица, договор аренды земли, разрешение на строительство, положительное заключение госэкспертизы.

У «вторички» тоже есть свои особенности. Как стало известно Building, до трети всех квартир на вторичном рынке имеют те или иные неувязки в истории, а каждая десятая обременена юридическими проблемами. В большинстве случаев они связаны с ущемлением прав несовершеннолетних, с претензиями родственников, претендующих на долю жилплощади, или же с ошибками в проведении прошлых сделок купли продажи. Поэтому для минимизации рисков правового характера следует привлекать юристов, специализирующихся на недвижимости.

Специфическим для недвижимости является риск качества объекта – после приобретения квартиры возможно выявление скрытых дефектов, потребующих средств для их ликвидации. Главное, чтобы эти недостатки были устранимы.

Арендный заработок
Преимущества покупки квартиры в готовом объекте наиболее весомы для тех, кто планирует сдавать приобретенную недвижимость в аренду – сразу после вложения денег в собственность инвестор может получать постоянный доход. Окупаемость жилой недвижимости в таком случае происходит за 5–10 лет. Выбор объекта и способа получения прибыли в первую очередь должен зависеть от желаемого результата. Аренда недвижимости на вторичном рынке всегда на 15–25% ниже «первички», и это еще один фактор, заставляющий инвестора задуматься перед вложением капитала.

На аренду квартир эконом класса всегда существует устойчивый спрос, поэтому они популярны среди тех, кто покупает недвижимость с целью вложения капитала или последующей продажи. Наиболее востребованы среди потребителей сегодня однокомнатные квартиры до 60 кв. м (арендная ставка – $300–600 в месяц) и двухкомнатные до 75 кв. м ($450–650) в спальных районах.

Около 35–40% первичного рынка жилья занимают квартиры бизнес класса, также привлекающие инвесторов высокой ликвидностью вложенных средств. В последние годы количество желающих долгосрочно арендовать квартиру в современном монолитном или монолитно кирпичном доме с подземным паркингом, организованной охраной и хорошей собственной инфраструктурой значительно увеличилось. Причем, привлекают не только новые квартиры, но и жилье в домах, обладающих исторической ценностью. Благоприятными для инвестиций становятся апартаменты от двух комнат и более, а также квартиры студии в центральных и прилегающих районах. Сдать в аренду двухкомнатную квартиру бизнес класса можно за $600–2000 в месяц, трехкомнатную – в пределах $700–2500. Четырехкомнатные апартаменты с евроремонтом потянут на $800–3000.

Инвестируя в жилье элит класса, не стоит рассчитывать на скорую прибыль. Вложив довольно весомый капитал в престижные апартаменты, превосходный ремонт, дорогую мебель и бытовую технику, отдачу можно получить не так  быстро, как проинвестировав одновременно несколько объектов бизнес  или эконом класса. Тем не менее, как констатируют операторы рынка, данный сегмент дей­ствительно выгоден. Инвестиции в хорошую, респектабельную квартиру в центре, в элитном доме, для сдачи в аренду состоятельным арендаторам – возможность получить от инвестиционного объекта максимум существующей прибыли на рынке. Арендуют такие квартиры, как правило, зарубежные специалисты, а также украинские топ менеджеры крупных компаний, приезжающие в столицу из других городов. За эксклюзивные варианты они готовы платить от $3000 в месяц.

Руководитель отдела аренды АН «Планета Оболонь» Татьяна Котенко рекомендует потенциальным инвесторам обязательно произвести расчеты, исходя из имеющихся в наличии капиталов, и найти золотую середину, выбрав наиболее приемлемый и выгодный подход. Она отмечает, что для успешного заработка путем сдачи квартиры в аренду первостепенную роль играет не метраж, а комфортность жилья и его соответствие заявленному классу.

Не секрет, что сегодняшнее состояние рынка гостиничных услуг еще не отвечает необходимому для столицы уровню. Именно поэтому покупка квартиры в Киеве для сдачи  в краткосрочную аренду весьма привлекательна для инвестиций. Этот вид приумножения капитала представляет собой отдельный сегмент рынка, которым занимаются специализированные компании. У них, как правило, есть соб­ственная структура (специальный штат сотрудников), отвечающая за поддержание квартиры в должном состоянии. Сам же инвестор абсолютно не принимает никакого участия в заселении или выселении арендаторов и других вопросах обслуживания. Помимо этого, управляющая компания привлекает клиентов, не давая квартире простаивать.

Доходность инвестиций, нацеленных на сдачу жилья в посуточную аренду, зависит от класса сдаваемых апартаментов, их место­расположения, уровня ремонта, наличия мебели и бытовой техники. Квартиры эконом класса приносят в сутки $35–60, бизнес класса – $45–65, De luxe – $60–80 в центральных районах и $70–120 на Хрещатике. Стоимость VIP вариантов, например трех , четырехкомнатных пентхаусов на центральных улицах Киева, с панорамным видом, укомплектованных современной бытовой техникой, достигает $350–400 в сутки, четырех , пятикомнатных апартаментов в центре – $500–600. Поэтому для получения максимальной прибыли ставку следует делать на центральные и близлежащие районы. Среди других факторов, влияющих на стоимость аренды: площадь и планировка квартиры, качество отделки, класс здания, возможность парковки, вид из окна. Подсчитать ожидаемый доход от конкретного объекта не составит труда.

Залог успеха
На современном рынке недвижимости у опытных инвесторов действует правило: чем меньше размер денежного вложения, тем ниже отдача. Причем не только в абсолютных цифрах, но и в процентах. Рынок недвижимости не слишком стремителен, и эта особенность позволяет отслеживать эффективность инвестиции и определить момент для своевременного выхода из проекта. Наконец, какие бы политические и экономические кризисы ни происходили в стране, цены на недвижимость могут снизиться, но полностью обесцениться жилье сможет вряд ли.

Также на рынке существует фигура, значительно облегчающая задачи инвесторов, – это банк. Именно банковские ипотечные кредиты стали основным помощником при покупке объекта недвижимости. А. Деревлева утверждает, что брать банковский кредит, несмотря на всестороннюю критику, выгодно. «Если учесть, что банки выдают кредиты в валюте в среднем под 12% годовых, а недвижимость ежегодно увеличивается в цене на 25–30%, любой инвестор может прийти к положительному выводу о кредитовании. К тому же банки в последние несколько лет стали более лояльными и теперь выдают кредиты при наличии справок не только с официальных мест работы. И даже если представить себе, что рост цен на какой то момент затихнет, банковские проценты будут покрыты всегда, ведь, как показывает мировая практика, нет ни одной страны в мире, где бы недвижимость не дорожала в среднем на 15% в год», – говорит специалист.

Подойдя к вопросу вложения финансов вплотную и выбирая объект для инвестиций, необходимо внимательно изучить тенденции спроса на рынке, которые могут кардинально меняться из года в год. Например, если 3–5 лет назад в рейтинге популярности спальных районов у арендаторов и покупателей недвижимости на первом месте был Харьковский массив, то сегодня наибольшим спросом пользуется Оболонь. В то же время потребитель уже не имеет желания покупать или арендовать квартиру в домах, которым 25–35 лет, – он нацелен на новостройки.

Прежде чем сделать выбор объекта инвестирования, инвестору желательно обратиться к фирме консультанту, которая знает специфику рынка недвижимости, может выявить существующие риски, а также подсчитать прибыльность вложения. 

СОБСТВЕННОЕ МНЕНИЕ
Ангелина Деревлева, маркетолог компании «Т.М.М.»
Принцип выбора будущей квартиры важен для инвестора. Беря во внимание особенности географического положения столицы, следует учитывать, что уже в готовом доме квартира с видом, к примеру, на Лавру, может впоследствии стоить на 80% дороже, чем точно такая же квартира с видом на Дарницу.

Дополнительно стоит задуматься и о рисках, особенно на вторичном рынке. Инвестору крупно повезет, если ему удастся найти достойное риэлтерское агентство, которое сможет полностью удостовериться в юридической чистоте объекта. В противном случае, существует возможность не только оказаться в длительных судебных разбирательствах, но и не получить свои инвестиции обратно. Помимо этого, «вторичка» практически не имеет физических преимуществ. В 90% случаев в такой недвижимости нет охранного комплекса, паркинга, не говоря уже о том, что сроки амортизации зданий давно закончились. По своей сути, такие дома доживают свой век.

Единственным достоинством вторичного рынка являются довоенные дома, которые прошли стадию реконструкции. Подобные здания можно встретить в столице на Подоле, Печерске или в центральной части города. Именно они являются реально возможными объектами инвестиций.