Новости
email-подписка rss-подписка Актуально (0)
| 17.01.08 МКДУ сдает в эксплуатацию вторую очередь жилого комплекса «Павлово Поле» |
| 11.01.08 Компания «Міськжитлобуд» начала строительство школы-садика на территории жилого комплекса «Голосеево» |
Без комментариев (0)
| 18.01.08 В Житомирской области в этом году планируется построить более 220 тыс кв. м жилья – ОГА |
| 18.01.08 Мэр Киева заверил Ющенко в готовности решить вопрос о сносе ТРЦ "Троицкий" возле НСК "Олимпийский" |
Документы (0)
| 11.01.08 Правительство Украины предлагает продлить мораторий на отчуждение имущества ФПУ до 2009г |
| 13.12.07 Строительная палата Украины подготовила одноименный законопроект |
Земля (0)
| 18.01.08 В АРК в 2007г продано 97 земельных участков общей площадью 46,85 га |
| 15.01.08 ВР сегодня планирует рассмотреть вопрос о продлении моратория на продажу с/х земель |
ЖКХ (0)
| 18.01.08 В 2007 донецкая область потратила на ремонт жилого фонда 100 млн. грн |
| 15.01.08 В Донецкой области в 2007 г. освоено 423 млн. грн. субвенции на реформирование ЖКХ |
Рынок (0)
| 17.01.08 За две недели стоимость коттеджей в Киевском регионе выросла на 0,50% |
| 11.01.08 В Черниговской области из-за недостачи финансирования может возникнуть органичение программы «Собственный дом» |
Инностранные СМИ (0)
| 18.01.08 На юге Москвы к 2009 году построят новый торговый комплекс |
| 18.01.08 Замглавы Росприроднадзора О.Митволь подал в отставку |
все новости
Экспертизы
rss-подпискаНовое качество жизни
Ощутить простор
Квартиры с рекомендацией
Королевство под солнцем
Фамильная собственность на Подоле
Оригинальность в простоте
Государство красивых ландшафтов
Загородный Олимп
В лучших традициях современности
Деревянная цивилизация
Классический выбор
Семейное гнездышко?
Вдали от шума городского
У большой воды
Новые горизонты
В центре событий
В своем формате
Квартира на природе
Просто и со вкусом
Hi-tech на Соломенке
Жилье для молодых
Комфорт без излишеств
Святошинская троица
Bosco Village
«Город Солнца»
«Княжичи»
Скромное обаяние эконом
Парковый рай
Golden Park
Альпийская сказка
Воплощенная гармония
Гордость столицы
Идеальная формула жизни
Жилой комплекс «Эталон»
«Три реки»
«Озерный Хуторок»
«Новобогдановка»
Панельный Голиаф
Киевский «Лос Анджелес»
«Парус»
«Голосеево»
«Плютово»
«Три Богатыря»
Жемчужина Одессы
«Лазурный блюз»
«Триумф»
«Серебряный бриз»
«Немецкая Слобода»
«Вышгородская Брама»
«Зеленый гай»
«Дом на Беговой»
«Резиденция Бенилюкс»
«Гринфилд»
«Дом на Мосфильмовской»
«Южная симфония»
«Севериновка»
«Золоче»
«Вишневый городок»
«Заповедный-1»
«Сосновый бор»
«Аквапарк»
«Никольский град»
Близнецы на берегу
Все экспертизы
| Мансарда с прибылью |
| Четверг, 22 Февраль 2007 || email-подписка rss-подписка | |||||||
|
Построить мансарду, особенно в центре Киева, – дело затратное и хлопотное, связанное с «разрешительной» волокитой. Но как показывает практика, оно того стоит. Сегодня мансарда – не только модное и стильное жилье, но и выгодное вложение капитала.
ТЕКСТ: Нелли Крамчанинова Рост цен на мансарды сопоставим с ростом цен на вторичном рынке жилья, который за год в среднем составляет 25–40%. По словам Владимира Винокура, директора центра недвижимости «Мегокон‑В», мансардные помещения или квартиры с мансардой ввиду своей эксклюзивности всегда дороже жилья в этом же доме на 25%. «Если средняя цена квартиры в доме – $2500 за кв. м, то квартира с мансардой будет стоить $3000. Если квартира стоит $10 000 за кв. м, то с мансардой она обойдется в $15 000 за кв. м», – говорит он. Цена продажи мансарды обычно в два раза больше стоимости строительства. «На перепродаже собственной мансарды можно заработать 100%. К примеру, если вы вложили в строительство мансарды площадью 70–100 кв. м $70 000, то ее можно продать за $140 000. Плюс собственная квартира на последнем этаже будет стоить $200 000. В итоге, ваш доход составит $340 000», – считает Вадим Полетаев, генеральный директор АН «Кварт‑А». Вернуть инвестиции можно путем сдачи мансарды в аренду, после чего ее можно продать и снова получить прибыль. По словам В. Полетаева, стоимость аренды мансарды сопоставима с арендой жилья в центральных районах города. Например, аренда хорошей квартиры с мансардой в зависимости от площади стоит $80–400 в сутки, или $2000 – до 3500 в месяц. Спрос и предложение Доходность этого вида недвижимости, особенно в центральных районах столицы, высока. Почему же покупателей и продавцов мансард становится все меньше? Трудности с «разрешительной» документацией и технические сложности строительства значительно гасят интерес к такой недвижимости. Все больше зажиточных граждан стремятся приобрести или построить мансардные помещения в новых домах. Пусть это будет дороже, но зато рисков меньше. В крайнем случае, можно стать собственником мансарды в старом доме, купив готовое помещение на вторичном рынке. По приблизительным подсчетам В. Полетаева, в Киеве за последние 5–7 лет построено не более 100 мансард. Учитывая, что средняя площадь готовой мансарды – 100–300 кв. м, объем рынка составляет 10 000–30 000 кв. м или $35–105 млн. «Это очень небольшой сегмент. Преимущественно мансарды строят в центральных районах города в фешенебельных домах – царских или сталинских – с нормальным техническим состоянием. Такие объекты в Киеве можно пересчитать по пальцам», – утверждает В. Полетаев. Эдуард Бразас, директор АН CIT, был еще пессимистичнее в оценках будущего этого рынка. «После того как Конституционный суд Украины в 2004 году принял решение о том, что для приватизации мансарды необходимо согласие всех жильцов дома, этот рынок практически перестал интересовать инвестора. Немногочисленные существующие объекты на рынке либо построены до 2002 года, либо это мансарды в новостройке», – обрисовал ситуацию Э. Бразас. Но спрос на мансарды есть. «Многих наших клиентов интересуют квартиры на последних этажах с возможностью последующей приватизации технического этажа. Если такая возможность существует, то покупатели приобретают жилье, если нет, то чаще отказываются от квартиры. Как правило, хотят купить мансарды с видом на парковую зону, знаковые городские достопримечательности, а также с обзором, где отсутствуют точечные застройки. Квартира на последнем этаже с мансардой, если она находится в собственности на законных основаниях, стоит очень дорого. В зависимости от месторасположения ее стоимость составляет $2900–4000 за кв. м», – говорит Оксана Лавриненкова, директор филиала группы компаний «Планета Оболонь». По мнению Э. Бразаса, клиенты предпочитают покупать мансардные помещения в новых домах: «Существует большой спрос на пентхаусы с верхним мансардным этажом в новостройках». 5–10 лет назад домов в центре почти не строили, поэтому состоятельные люди покупали квартиры на верхних этажах старых домов и строили мансарду. Сейчас инвестиционные компании активно возводят дома на ул. Лютеранской, Хрещатике, Владимирской, бул. Леси Украинки. Строительство мансард отпало само собой. Строить или покупатьЕсли частный инвестор хочет заработать на мансарде, то ему лучше ее построить, а не покупать. С чего начать? Строители советуют пойти в проектную компанию и взять там список домов, в которых можно сделать надстройку. «Сейчас на каждом втором старом доме в центре Киева висит табличка «Памятник архитектуры». Вам просто не согласуют проект надстройки в Управлении охраны культурного наследия», – предупреждает В. Полетаев. Будет лучше, если инвестор купит квартиру на последнем этаже в понравившемся ему доме, в котором надстройки разрешены. Он может претендовать на часть чердачного помещения, которое по закону считается общей собственностью всех жильцов в доме. Процесс получения разрешения на реконструкцию чердачного помещения за последние два года усложнился. Теперь это занимает от шести месяцев до года – в зависимости от количества жильцов, проживающих в доме, от сложности перепланировки и площади реконструируемого помещения. Фактически, процедура не отличается от строительства нового помещения. Из‑за согласовательной волокиты многие архитекторы вычеркнули из списка предоставляемых услуг «строительство и проектирование мансард». Андрей Перебейнос, коммерческий директор архитектурно‑строительной компании Proxima замечает: «Получение разрешения на строительство мансард занимает до двух лет. Кому нужна эта тягомотина?» После того как инвестор оформит право собственности на чердачное помещение, необходимо обратиться за разрешением на реконструкцию в районную администрацию. Там изучают поданные документы и передают их в городскую администрацию. Затем КГГА рассматривает все бумаги, согласования с пожарными и санэпидемстанциями, и тогда уже выдает разрешение на реконструкцию. «Собственнику нужно согласовать проект реконструкции со столичным Градсоветом, а проект должен получить положительное заключение в Киевгосэкспертизе. До 2005 года достаточно было получить разрешение районной администрации, но затем вступили в силу новые правила застройки Киева, в которых разрешительной инстанцией считается КГГА», – рассказала Наталия Доценко‑Белоус, руководитель департамента недвижимости адвокатской конторы «Коннов и Созановский». «Перед началом проектных работ и реализацией проекта эксперты должны оценить состояние фундамента и несущих конструкций здания. Нецелесообразно реконструировать объекты со степенью износа более 40%. Важным условием размещения мансардных помещений является их взаимосвязь с коммуникационной структурой здания. Выбор планировочного варианта мансарды необходимо сделать, исходя из планировки здания‑основы. Конструктивное решение надстраиваемого мансардного этажа разрабатывают с учетом результатов обследования», – советует А. Перебейнос. После реконструкции помещение вводится в эксплуатацию. С актом ввода собственник идет в БТИ и оформляет техпаспорт на мансарду, а уже тогда получает свидетельство на право собственности на эту недвижимость. Только в таком случае ее можно продать. Себестоимость чистого строительства мансарды, включая затраты на материалы и оплату труда рабочих, составляет $500–600 за кв. м. Но это видимая часть айсберга. Дополнительные затраты занимают до 50% общих инвестиций в строительство мансарды! По словам архитектора, пожелавшего остаться неназванным, размер взяток чиновникам составляет $10 000–50 000. Правда, существуют относительно легальные способы упрощения согласовательной процедуры. На рынке работают организации, предлагающие услуги по получению документов на строительство мансарды за те же $10 000–15 000. Конкретных сроков по получению «разрешительной грамоты» они не называют, просто указывают на свой опыт. Но самые большие препятствия можно ожидать от жильцов. В соответствии с законодательными нормами, вспомогательные помещения (чердак, подвал и т. п.) в жилом многоквартирном доме являются общей собственностью владельцев квартир в этом доме. Как правило, собственник квартиры на верхнем этаже, задумавший реконструировать чердак под мансарду, собирает подписи всех жильцов дома, подтверждающие их согласие на перестройку чердачного помещения. После проведения реконструкции инвестор пытается оформить право собственности на мансарду. «Проблема заключается в том, что жильцы не препятствуют реконструкции помещения, но не дают согласие на отчуждение своей доли, поскольку это подлежит договорному оформлению. Это значит, что жильцы могут на законных основаниях воспрепятствовать оформлению права собственности на данное помещение или, если оно было уже оформлено, возвратить его в судебном порядке», – утверждает Н. Доценко‑Белоус. Владельцы квартир часто требуют от инвесторов приобрести им телевизор или новую стиральную машину. От них можно «откупиться», благоустроив придомовую территорию, отремонтировав подъезд, фасад дома. Какие еще возникают сложности? К примеру, мансарде необходимо присвоить, подобно квартире, собственный номер. Коммунальным службам необходимо эти данные внести в документацию дома, что подразумевает определенную бумажную волокиту, – рассказала О. Лавриненкова. В итоге, инвесторы попросту избегают трудностей и строят мансарду незаконно. Или сначала строят, а потом согласовывают, – добавил А. Перебейнос. «Случаи незаконного проведения работ по строительству мансард в Киеве были. Наказание зависит от характера работ и того, как будет квалифицировано нарушение. Например, нарушение местных правил застройки карается штрафом в 25 необлагаемых минимумов доходов граждан, а выполнение работ без разрешения на их проведение или без утвержденной проектной документации будет «стоить» 50% стоимости таких работ», – объяснил Максим Копейчиков, партнер ЮФ «Ильяшев и Партнеры». Купить готовое Процедура покупки мансарды фактически не отличается от сделки купли‑продажи квартиры. «Во избежание неприятных последствий покупатель должен проверить дееспособность продавца – что тот не ограничен в правах, что над ним не довлеет опекунский совет; что в квартире не прописаны третьи лица. Приобретающий мансарду также должен убедиться в «чистоте» предыдущих сделок с этой недвижимостью, сверить ее месторасположение с фактическим адресом», – советует Н. Доценко‑Белоус. Главное – наличие правоустанавливающего документа (свидетельство о праве собственности, договор купли‑продажи, мены, решение суда и пр.), – добавляет М. Копейчиков. Необходимость предоставления других документов зависит от сделки. «В случае приобретения мансарды при помощи посредника, покупатель должен уплатить риэлтеру 5% стоимости помещения. Мы проверяем законность появления мансарды, наличие всех необходимых для сделки документов», – объяснил В. Винокур. В зависимости от месторасположения стоимость готового помещения составляет $2900–4000 за кв. м. Эксперты пророчат мансардам будущее элитного жилья. А сложности с их строительством и дефицит предложений на рынке только поспособствуют закреплению престижного имиджа. Наталия Доценко‑Белоус, руководитель департамента недвижимости адвокатской конторы «Коннов и Созановский» Я бы посоветовала тем, кто все‑таки решился осуществить реконструкцию чердака, до начала строительных работ либо выделить свою часть в виде мансардного помещения, либо выкупить чужие доли на него. Существуют случаи безосновательного внеправового использования чердачных помещений. Это чревато неблагоприятными последствиями. Во‑первых, жильцы дома, если реконструкция начата без их разрешения, могут воспрепятствовать ее проведению через суд. Во‑вторых, за эти действия предусмотрена административная и гражданско‑правовая ответственность.
|
|||||||
Спецпроект
Спецпроект «квартира за $200 000»
Путеводитель по новостройкам Киева, ипотечным программам банков: покупка квартиры при бюджете до $200 000 – шаг за шагом.
подробнее...
Журнал
#10(13) 2007 Специальный выпускархив реклама распространение |
Голосование
Партнеры
|
|
|
|
|
|
|
|
|