Ипотека, как система получения кредита через залог недвижимости начала складываться в России еще в середине XVIII. В 1754 году был учрежден Государственный банк для дворянства, который позднее был преобразован в Государственный заемный банк, просуществовавший до конца пятидесятых годов. Кроме того, в первой половине XIX века действовал вспомагательный для дворянства банк.

Во второй половине XIX века в России постепенно стала складываться строительная система ипотечного кредитования, просуществовавшая до 1917 года. В 1859 - 1860 гг. в результате банковской реформы появились два рода частных кредитных учреждений: основанные на взаимном кредите городские кредитные общества и основанные на акционерных началах. Для создания полноценной кредитной среды в сфере ипотечных отношений частных финансовых организаций оказалось недостаточно. В 1883 г. правительство учредило Крестьянский Поземельный банк (КПБ), для приобретения крестьянами земли. В 1885 г. был учрежден Государственный дворянский банк (ГДПЗ). Уже в 1861 году в Петербурге и в 1862 г. в Москве городские кредитные общества стали осуществлять основную массу операций с городской жилой недвижимостью.

Сумма ипотечных ссуд, выдаваемых заемщиком, должна была соответствовать сумме находившихся в обращении облигаций общества. Размер кредита основывался на заключение оценочной комиссии, которая определяла стоимость строения и уровень его доходности. Кредит выдавался в размере 50 - 60% от стоимости залога. Ссуды, выдавались только закладными листами и облигациями общества, сроком от 15 до 36 лет с правом досрочного погашения. Заемщик облигации продавал на вторичном рынке.

 В 1862 году Министерство финансов разрешило Государственному банку выдавать денежные ссуды под залог облигаций Петербургского общества в размере 90% их биржевой стоимости. Уже через несколько лет облигации кредитных обществ стали пользоваться устойчивым спросом - эти ценные бумаги имели устойчивый курс и достаточно высокий процент дохода. Положением 1883 года городским общественным банком стало возможным выдавать ссуды под залог земель от 1 до 12 лет и строений от 3 до 8 лет не выше 50 % от оценочной стоимости. Эти банки не выпускали ипотечных ценных бумаг. Ипотечные облигации выпускали не только частные банки. Для государственных банков источником средств на выдачу ссуд были процентные бумаги. Они назывались закладными листами ГДЗБ и государственными свидетельствами КПБ и гарантировались Российским государством.

Спектр ценных бумаг на фондовом рынке выпускаемых российскими ипотечными организациями в период до 1917 года был представлен -  закладными листами ПДЗБ и государственными свидетельствами КПБ, - закладными листами земельных банков, как с акционерным капиталом, так и основанных на принципах взаимного кредитования, облигации и закладные листы кредитных обществ и акции земельных банков. После революции 1917 года система финансово-кредитных отношений и структура собственности на землю в России кординально изменилась и ипотечный кредит исчез.

 К счастью, при всей безнадежной уникальности российской жилищной проблемы, нет необходимости разрабатывать нечто совершенно новое, поскольку во всем мире такие проблемы решаются за счет ипотечного кредитования граждан. Современная история ипотеки в России начинается с 1998 года, с принятия соответствующего Федерального закона. С 1999 года координатором действий федеральных органов исполнительной власти в этой области является Госстрой России. Кроме того, локальные ипотечные программы приняты почти в 20 регионах Российской Федерации, в ряде министерств, банков и корпораций. Как показывает анализ, проведенный специалистами Госстроя России, около 6% населения являются потенциальными участниками системы ипотечного жилищного кредитования по классической схеме (30% - накопления заемщика, 70% - кредит, 12 - 15% годовых сроком на 10 - 15 лет). Но эта цифра верна только в том случае, если говорить о приобретении квартиры «с нуля». В том случае, если речь идет об улучшении жилищных условий (покупка дополнительных 1-2-3 комнат с одновременной продажей имеющейся жилплощади), потенциальное число участников системы ипотечного жилищного кредитования расширяется до 20 - 25%. Кроме того, у населения существует колоссальный незадействованный капитал в виде приватизированного жилья, который по самым предварительным оценкам составляет около 4 трлн. долларов США, а также прямые накопления (около 300 млрд. долларов США). Привлечение этих средств на рынок способно существенно встряхнуть экономику страны. С другой стороны, пенсионные фонды и страховые компании, накопив огромные средства населения, остро нуждаются в надежных механизмах вложения этих средств.