Банки превратились в полноценные гипермаркеты, в которых нужные люди
по нужной цене могут приобрести имущество должников

Как бы банки ни старались отсеять потенциально неплатежеспособных заемщиков, предугадать риски им удается не всегда. Широкий ассортимент реализуемого банками имущества (начиная от заводов и недвижимости и заканчивая халатами и тапочками) говорит о том, что невозвраты кредитов — серьезная головная боль банкиров. Чаще остальных не рассчитываются с финучреждениями представители АПК, торговли, пищевой и легкой промышленности.

Случаются проколы и в таких прослывших безрисковыми сферах, как жилищное кредитование и автокредитование. Правда, особой возни с продажей квартир и машин должников пока нет. Ликвидное имущество реализуется очень быстро, причем зачастую без помощи исполнительной службы и отнюдь не покупателям с улицы. Сложнее банкам пристроить промышленные активы. Целостные имущественные комплексы обычно ищут покупателя долго и не всегда продаются по цене, покрывающей долг заемщика перед банком.

Хотелось, да не сложилось

Основная часть имущества, выставленного на продажу, находится в регионах. Банкиры объясняют этот феномен спецификой регионального рынка. Дескать, по причине отсутствия платежеспособного спроса в глубинках залоговое имущество реализуется дольше, чем в крупных населенных пунктах. Впрочем, изобилию коммерческих предложений из регионов может быть и другое объяснение — не совсем адекватная оценка рисков клиентов региональными отделениями.

Еще один любопытный момент — разнообразие продаваемого имущества (целостные имущественные комплексы, оборудование, жилая и коммерческая недвижимость, незавершенное строительство, автомобили, ткани, продукты питания). Вывешенные на сайтах банков фотографии на редкость неприглядной одежды вызывают закономерный вопрос: неужели под такой залог можно получить ссуду? Оказывается, дело не столько в невысоких требованиях к залогам, сколько в том, что зачастую кредиторам приходится продавать заводы или фабрики по частям.

По словам банкиров, одной из основных причин невозврата кредитов (если не принимать во внимание карманные банки и их проблемы) является нестабильная внешняя среда. Ссуды предприятиям АПК, торговли, пищевой промышленности считаются рисковыми в связи с зависимостью таких отраслей от внешних факторов (погодных условий, цен на топливо, государственных закупочных цен, эпидемиологической обстановки и т. д.). По объективным причинам (нестабильные товарные рынки и правовое поле) к рисковым относят также инвестиционные кредиты.

Как купить залог

Имущество может быть реализовано тремя способами. Первый вариант - должники сами найдут покупателя, под контролем банка добровольно продадут свое имущество и вернут долг. Так чаще всего поступают граждане, неспособные погасить кредит на машину или квартиру.

Второй вариант — принудительная продажа через организатора торгов (биржу, аукционный центр, Укрспецюст). Комиссионные посредника при этом составят до 20% от стоимости имущества, исполнительная служба взыщет еще 5%. Банкиры возмущались этим несколько лет назад, когда Укрспецюст благодаря монопольному положению позволял себе взимать высокие комиссионные. Сейчас выбор специализированных организаций, уполномоченных проводить торги, гораздо шире. Однако новые возможности не решили всех проблем банкиров. Во-первых, денег, вырученных на открытом аукционе (за вычетом сбора и комиссионных) может не хватить для погашения ссуды. Во-вторых, нет возможности для манипуляций — ни покупатель, ни сумма сделки не зависят от банка (покупатель перечисляет деньги исполнительной службе, а она в свою очередь - кредитору).

Третий вариант — продажа вне публичных торгов — регламентирован Законом «Об ипотеке», вступившим в действие 1 января прошлого года. Согласно данному закону в случае невыполнения должником своих обязательств предмет ипотеки может перейти в собственность банка, если это предусмотрено в договоре ипотеки. «Банк может переоформить право собственности на залог, а затем продать его от своего имени. Зачастую банки оформляют залог в свою собственность, потом передают его своим же структурам, которые на этом зарабатывают», — говорит Павел Михайлиди, президент Союза кризис-менеджеров Украины.

В целом тема продажи залогового имущества болезненна как для банкиров, так и должников (комиссионные и НДС при продаже, непрозрачный механизм определения ликвидационной стоимости предприятия). Свои претензии к системе реализации залогов и у потенциальных покупателей. Бытует мнение, что благодаря возможности обойтись без публичных торгов банки практикуют продажу залогового имущества нужным людям и по нужной цене. И действительно, если право собственности согласно договору ипотеки перейдет к банку, должник теряет какой-либо контроль над имуществом и не может указывать банку, кому его продавать. Поэтому привлекательные активы (например, недвижимость) по цене ниже рыночной у банков все-таки можно приобрести.

ЭКСПЕРТиза

Михаил БУЦКО, начальник управления сопровождения залоговых обязательств Укрэксимбанка

— Законодательно прописанные процедуры реализации залогового имущества предполагают максимальную защиту интересов и кредитора, и должника. В частности, имущество реализуется либо на публичных торгах (так в большинстве случаев поступает наш банк), либо другим способом, согласованным с залогодателем. Начальная цена продажи имущества определяется с помощью экспертной оценки или по договоренности с залогодателем. При этом и банк, и залогодатель обычно заинтересованы в том, чтобы продать имущество подороже. Хотя в случаях, когда задолженность значительно ниже стоимости залога, теоретически возможна реализация имущества по цене ниже рыночной.

За время, прошедшее с момента заключения договора залога (ипотеки) до момента реализации залогового имущества, состояние залога иногда ухудшается. Кроме того, бывает, что в связи с изменением конъюнктуры рынка спрос на определенный вид имущества снижается, что приводит к уменьшению его реальной рыночной стоимости. При этом дальнейшее содержание залога может стоить банку дополнительных затрат (на его хранение, поддержание в рабочем состоянии). Поэтому в отдельных случаях залоговое имущество реализовывается по цене, не позволяющей в полном объеме погасить существующую задолженность по кредиту.

- Продажа завода (целостного имущественного комплекса) является одним из самых трудоемких процессов для кредитора. Ведь это не просто совокупность производственно-складских помещений, машин и оборудования, а целый бизнес со своими устоявшимися экономическими связями.

Очень важную роль играет управленческий и кадровый потенциал предприятия, а также деловая репутация завода. Все это согласно международной практике бухгалтерского учета принято отображать на балансе в статье «Гудвил». В Украине при реализации целостного имущественного комплекса «Гудвил» не учитывается, что влияет на конечную стоимость объекта.

Но главная проблема — это поиск нового эффективного собственника. Ведь некоторые заводы являются монополистами на региональных рынках, поэтому спроса на их бизнес нет. По сути, оптимальным покупателем является сам завод (юридическое лицо), отягощенный обязательствами и неплатежами.

Тем временем, банк заинтересован в том, чтобы как можно быстрее продать ЦИК для погашения ссудной задолженности из вырученных средств. Поэтому, оказавшись в такой ситуации, банк зачастую начинает продавать имущество частями, исходя из установки, что лучше потерять часть, чем все. При такой продаже целостного имущественного комплекса его стоимость существенно снижается.

Наталья ЗАДЕРЕЙ