|
Аренда жилья
выгоднее покупки
Особенности
аренды по-украински Анна Скрипка испытала на
себе: из съёмной квартиры в этом доме её
заставили выселиться в течение двух недель.
Украинцы всё чаще перенимают европейскую
традицию — жить в съёмных квартирах. Это вдвое
дешевле, чем платить по ипотечному кредиту. А
от выселения грамотные квартиросъёмщики
защищаются договорами аренды, выводя этот
бизнес из тени
Ипотечный кризис в США, вызванный
неспособностью американских семей выплачивать
кредиты на жильё, породил немало слухов о том,
что кредитный мыльный пузырь может лопнуть и в
Украине. Ведь украинцы уже набрали ипотечных
кредитов на милиарды грн., причём в долг
нередко берут даже те люди, доходы которых не
отличаются ни высокими размерами, ни
стабильностью.
Чужое лучше
Между тем массовое желание иметь собственный
угол не характерно для европейского среднего
класса. В странах Евросоюза от 40% до 70%
населения живут в съёмных домах и квартирах,
да и в США около трети населения арендует
жильё. А опрос, недавно проведённый в
Великобритании, показал, что лишь 35% молодёжи
в возрасте от 20 до 30 лет считают покупку
собственного жилья жизненным приоритетом.
Интересно, что при аналогичном опросе в 1977
г. желающих приобрести дом или квартиру было
вдвое больше.
На первый взгляд ситуация в Украине куда
лучше: собственниками жилья являются около 90%
граждан страны. «Безусловно, в Украине
владельцев жилья значительно больше, чем,
скажем, в Германии или Америке. Это связано с
введением закона «О приватизации
государственного жилищного фонда», — объяснил
Фокусу председатель Комитета по работе с
непрямыми операторами рынка Союза специалистов
по недвижимости Александр Андреев. Но на самом
деле многие из собственников квартир и домов в
них не живут, а вынуждены сами снимать жильё.
Прежде всего речь идёт о жителях провинции,
отправляющихся в крупные города в поисках
лучшей жизни.
Официальной статистики о количестве сдаваемого
жилья в Украине из-за непрозрачности рынка не
существует. По оценкам риелторов, в Киеве
сдаётся около 50 тыс. квартир, из которых на
сегодняшний день для съёма доступны около 5-8
тыс. Спрос и цена на аренду жилья традиционно
растут осенью, когда увеличиваются
миграционные потоки в крупные города.
«Но независимо от времён года, самым
востребованным остаётся жильё эконом-класса,
средняя арендная ставка которого в Киеве
варьируется от $300 до $800 в месяц», — сказал
Фокусу президент Союза специалистов по
недвижимости Украины Александр Рубанов. Это
квартиры в старых домах на окраинах города, не
отличающиеся хорошим ремонтом и качественной
бытовой техникой. Учитывая качество квартир,
эти цены превышают стоимость аренды жилья в
крупных городах Европы.
Хотя в крупных городах появляется много
новостроек, по наблюдениям президента Союза
специалистов по недвижимости Александра
Рубанова, большинство украинцев по-прежнему
предпочитает снимать квартиры в старых домах
Хотя в крупных городах появляется много
новостроек, по наблюдениям президента Союза
специалистов по недвижимости Александра
Рубанова, большинство украинцев по-прежнему
предпочитает снимать квартиры в старых домах
Но, несмотря на дороговизну, выгода налицо:
аренда обойдётся вдвое дешевле ежемесячных
выплат по ипотечному кредиту. Например,
квартира стоимостью $150 тыс., взятая в кредит
на 30 лет, будет обходиться в месяц в среднем
в $1000, тогда как снять её можно за $500-600.
Не стоит забывать и о постоянном росте цен на
недвижимость: только за 2006 г. цена 1 кв. м.
киевской квартиры выросла в среднем на 58%. А
для вторичного рынка, то есть для наиболее
доступных по цене квартир, рост составил 68%.
Правда, за удовольствие жить в чужой квартире
часто приходится платить не только деньгами.
Договор без последствий
Яна Скрипка два года снимала квартиру в Киеве.
Договор аренды заключён не был, поэтому, когда
хозяйке понадобилась её квартира, она долго не
церемонилась: Яна вынуждена была выселиться
всего за две недели. «Мало того: впоследствии
выяснилось, что квартира была арестована, то
есть хозяйка не имела никаких законных
оснований распоряжаться ею», — говорит Яна,
которая фактически каждый день рисковала
потерять жильё без компенсации заплаченных
денег.
Её пример — не исключение. В отличие от стран
Запада, в Украине хозяева и квартиросъёмщики
чаще всего предпочитают не заключать договор
аренды, снимая или сдавая жилье через знакомых
и оговаривая взаимные пожелания только на
словах. По оценкам директора агентства
недвижимости «Аякс» Бориса Егиазаряна, в
столице количество устных сделок по аренде
достигает 20-30% от общего числа. «Но эта
цифра уменьшается с каждым днём, и если в
конце 90-х договор аренды не считали
обязательным, то теперь люди предпочитают
подписывать бумаги», — сказал он Фокусу.
Эксперты подчёркивают, что нежелание
подписывать и нотариально заверять договор
часто вызвано элементарным незнанием законов.
Как правило, хозяева квартиры хотят избежать
бумажной волокиты и уйти от налога на прибыль,
который обязан платить каждый арендодатель. Их
можно понять: получение справки-характеристики
из Бюро технической инвентаризации (БТИ) —
действительно хлопотное дело. А налог на
доходы физлиц оплачивается раз в квартал по
ставке 15%.
Дикий рынок
Но можно заключить договор и без печати
нотариуса. «То, что договор аренды подлежит
обязательной нотариальной регистрации — миф.
Договор между двумя физическими лицами не
требует нотариального удостоверения и
принимается на рассмотрение в суд наряду с
зарегистрированными», — объяснил директор
агентства недвижимости «Огни Киева» Андрей
Ситник. Налог на прибыль в этом случае также
не уплачивается — ведь налоговики не знают о
существовании нотариально незаверенного
договора.
Оформить сделку поможет риелторская фирма —
договор аренды владелец жилья и
квартиросъёмщик могут заключить в присутствии
агента по недвижимости. Но надеяться, что
подписанный договор убережёт от всех возможных
неурядиц, не стоит. Ведь образец документа у
каждого агентства свой, а поэтому вряд ли в
нём автоматически будет прописано всё
необходимое. Также стоит внимательно проверить
адрес и характеристики квартиры, паспортные
данные её владельца — ведь банальная ошибка
риелтора может обойтись очень дорого.
А от ошибок не застрахован никто, ведь многое
в деятельности агентов по недвижимости и по
сей день остаётся неурегулированным. «На рынке
недвижимости по-прежнему работает много
непрофессиональных агентов, которые не
удосуживаются даже проверить паспорт и право
собственности на квартиру. Их основная цель —
получение выгоды, а вовсе не помощь клиенту»,
— констатирует Борис Егиазарян.
Нередки также случаи, когда агент по
недвижимости учитывает интересы только одной
из сторон, чаще всего — владельцев квартир.
Кроме того, поговорка «кто платит, тот
заказывает музыку» к рынку украинских
риелторских услуг пока что неприменима. По
неписаному правилу выплата комиссионных
агенту, нанятому хозяином жилья, ложится на
плечи арендатора — речь обычно идёт о 50%
месячной платы за жильё.
Такие порядки имеют исторические корни. «В
начале 90-х наблюдался дефицит предложения на
рынке жилья, и люди считали счастьем заплатить
риелтору, чтобы решить свой квартирный вопрос.
Эта схема работает и по сей день, хотя
справедливой её, конечно, назвать нельзя», —
объясняет Александр Андреев. По его мнению, в
идеале и у арендодателя, и у арендатора должны
быть собственные агенты по недвижимости,
которые бы работали в их интересах и за их
счёт.
Жульё в аренду
И всё же ни риелтор, ни агентство недвижимости
не могут гарантировать полную безопасность
сделки при аренде жилья. Ведь их задача — лишь
обеспечить законность и действительность
правоустанавливающих документов на момент
подписания договора аренды. «Риелторская фирма
не является стороной договора аренды и не в
состоянии обеспечить соблюдение условий
договора после его подписания. Например, как
агент по недвижимости может отвечать за
состояние мебели или количество проживающих в
арендуемом жилье человек?», — объясняет
директор агентства недвижимости «Татьяна»
Анатолий Соболев.
Жертвой аферистов нередко становятся не только
арендаторы, как это было в случае с Яной
Скрипкой, а и хозяева квартиры. Правда, как
утверждает Андрей Ситник из агентства «Огни
Киева», чаще всего мошенничества встречаются в
сегменте посуточной, а не длительной аренды.
«Одна из схем махинаций — субаренда. Снимая
квартиру якобы для себя, человек пересдаёт её
ещё нескольким ничего не подозревающим об
обмане людям, и исчезает вместе с деньгами», —
приводит пример эксперт.
Некоторые мошенники, снимающие квартиры по
поддельным документам, промышляют бытовой
техникой и предметами мебели. К обману со
стороны квартиросъёмщиков также относится
подселение жильцов в квартиру без ведома
арендодателя. Классический пример — таджикская
или вьетнамская семья из 10-15 человек,
снимающая двухкомнатную квартиру.
Что касается более серьёзных махинаций,
например, популярной в 90-е аренды с целью
незаконного завладения квартирой — теперь они
встречаются крайне редко. Кроме повысившейся
юридической грамотности владельцев квартир,
этому способствует также появление титульного
страхования, которое защищает от риска потери
прав собственности.
И хотя отношения владельцев жилья и
квартиросъёмщиков становятся всё более
цивилизованными, наученная горьким опытом Яна
Скрипка больше не намерена снимать квартиру
без заключения договора. К её радости, хозяева
квартир, ещё несколько лет назад как огня
боявшиеся слова «договор», теперь нередко сами
хотят оформить сделку на бумаге.
журнал
"Фокус". 03/10/2007 |
