КАПИТАЛ И КАТАКЛИЗМЫ

ТЕКСТ АЛИСА ЮРЧЕНКО  |  Май 2007, (№130)

версия для печати

Выяснилось, что кризис не остановил подорожание земли и активов паевых инвестиционных фондов, тогда как цены на жилье эконом-класса и депозитные ставки снизились. «ВД» проанализировала, сколько к концу года принесут $100 тыс., вложенные в каждое из этих направлений инвестирования.

«Зарыть» в землю

Земля в пригороде столицы, и без того стабильно дорожающая (в среднем на 1-4% в неделю), с началом кризиса и дачного сезона вовсе «отпустила тормоза». В первую неделю после подписания указа о роспуске парламента рекордный рост был отмечен в элитных районах — Вышгородском (+12,4%) и Обуховском (+11,2%). А с начала года цены здесь уже выросли на 100 и 90% соответственно. Сейчас за $100 тыс. в Козине (Обуховский район) непосредственно у собственника земли реально приобрести около 9 соток в 1 км от речки ($11 тыс./сотка). Ближе к осени за этот надел можно будет просить $130-140 тыс., утверждают посредники. Но стоимость участков в престижных районах и без того «подогрета». Поэтому становится опасным инвестировать в удаленные от водоемов или малодоступные площадки лишь потому, что они расположены в дорогой местности.

Большую перспективу имеют участки в так называемых недооцененных направлениях — Вышгородском, Житомирском. К примеру, в Бородянском районе сотка газифицированного и электрифицированного участка, окруженного лесом, прямо возле озера (с. Блиставица) ныне продается за $6,5-7 тыс., а через полгода ее цена повысится до $10-11 тыс. Привлекательны наделы в Макаровском районе (благо, земля там продается налево и направо): за $100 тыс. здесь можно купить почти 50 соток земли в живописном месте возле озера.

«На мой взгляд, в пределах 35-километровой зоны вокруг Киева непривлекательных направлений нет. Цены будут расти, в среднем по области увеличатся на 45-50%, а в некоторых районах — удвоятся, — комментирует Юрий Гайворонский, генеральный директор строительной компании «Гайворон». — Обуховское направление останется в лидерах и по темпам роста цен на конкурентоспособные участки, и по надежности вложения денег, но его земельный потенциал истощается (4% от всех предложений по Киевской области). Быстро будет дорожать земля в Житомирском, Вышгородском, Васильковском и Макаровском районах. Большими темпами — участки, расположенные в лесных массивах и вблизи водоемов. Объекты, сочетающие в себе эти параметры, будут наиболее предпочтительными для вложений. С каждым годом будет расти популярность до недавнего времени непривлекательных районов (Макаровский, Бородянский и Васильковский). Здесь много лесов, есть возможность для развития инфраструктуры; место считается экологически чистым, а дорога — не загружена транспортом. Сложно прогнозировать развитие Броварского направления, перспективного для коттеджных поселков эконом-класса и недооцененного сегодня».

Пустить в игру

До $20 тыс. к концу года можно заработать, вложив $100 тыс. в паи открытых инвестиционных фондов (только открытые ПИФы позволяют продать ценные бумаги в любой момент). На оптимистические ожидания в этом году финансистов настроили высокие показатели ПИФов за первые четыре месяца. Стоимость инвестсертификатов в диверсифицированных фондах стабильно росла на 1-3% в неделю. Резкое снижение произошло только в первую неделю апреля (на 3-5%). Это было едва ли не единственное проседание ПИФов за весь текущий год. Мировые кризисы (обвалы фондового рынка в Китае и рынка жилья в США) практически не отразились на росте стоимости инвестиционных сертификатов, что уж тогда говорить о влиянии событий в Украине...

Пока что аналитики не видят на горизонте препятствий для роста доходности открытых фондов до 18-24% к концу года. С суммы, заработанной на разнице в стоимости ценных бумаг фонда при покупке и при продаже, государству придется отдать 15% (налог на инвестиционную прибыль). На $20 тыс. прибыли это $3 тыс. налога.

Среднегодовая доходность закрытых фондов акций в полтора раза выше, чем консервативных сбалансированных ПИФов, но продать паи, когда вздумается, не получится. Они срочные (год, два, три и т.д.), а прогнозировать, как изменится цена на акции отечественных предприятий за такой период, аналитики не рискуют. Хотя сейчас показатели фондовой биржи, несмотря на кризис, растут, акции ликвидных предприятий дорожают.

«Залить» в цемент

Размеры заработка на квартирах нынче существенно сократились. «По моему мнению, стоимость жилья (на первичном и вторичном рынках) до конца года может увеличиться на 5-10%, — считает Дмитрий Васильев, директор по корпоративным коммуникациям компании «XXI Век». — Более предпочтительна покупка недвижимости на первичном рынке, ее стоимость растет быстрее». Среди немногочисленных предложений, выставленных на продажу у компаний-застройщиков, за $100 тыс. нереально подыскать жилье, которое будет готово уже в этом году. Минимальную стоимость «квадрата» — $2 тыс. — удалось найти в комплексе, запланированном к сдаче в декабре (Голосеевский район), но размеры самой скромной однокомнатной квартиры — 63 кв.м.

Сейчас на сумму $100 тыс. можно проинвестировать, скажем, жилье площадью 48 кв.м ($1700/кв.м) в Голосеевском районе, которое планируется к сдаче не ранее середины 2008-го. Но идея заработать на нем до конца этого года сомнительна. Попытка через полгода переуступить права требования на квартиру не стоит и выеденного яйца: даже если рыночная стоимость к этому времени поднимется на максимальные 10% (по прогнозам), эти же 10% придется отдать строительной компании. «Если вы захотите переуступить через некоторое время права требования на квартиру, то заплатите нам 10% от рыночной стоимости. Строительные компании теперь тоже перестраховываются от спекулянтов, желающих заработать на повышении рыночной стоимости», — сообщили «ВД» в отделе продаж одного из крупных столичных застройщиков.

На вторичном рынке на сумму в $100 тыс. есть немало предложений. В популярном Оболонском районе за $60-70 тыс. можно купить однокомнатную квартиру площадью 22-30 кв.м. За $65-75 тыс. продаются квартиры аналогичной площади в Подольском районе. $100 тыс. стоит 27-метровая квартира с совместным санузлом на Печерске. Но риелторы уже давно предупреждали: неказистое, устаревшее жилье не только перестанет дорожать, но и, не исключено, может подешеветь. Этот процесс начался уже в апреле: хозяевам пришлось понижать стоимость стареньких «хрущевок» — иначе реальные покупатели просто не появлялись на горизонте. Цены на вторичном рынке замрут до конца лета, как вследствие кризиса, так и под влиянием традиционно «мертвого» периода отпусков. Затем ожидается постепенный рост, но темпы его будут далеко не прошлогодними. А вот в ноябре-декабре, когда на рынке начнется традиционный ажиотаж, однокомнатную квартиру можно попытаться выставить на продажу на $5-6 тыс. дороже, чем сейчас, советуют посредники.

«В 2007-2008 годах рост стоимости недвижимости сохранится, но его темпы уменьшатся до 20-25%, — считает Наталья Хоменко, руководитель отдела корпоративных коммуникаций и маркетинга инвестиционно-девелоперской компании Ukrainian Development Partners. В долгосрочной перспективе, если и есть смысл вкладывать деньги, то в просторное жилье в готовых новостройках или в более рискованную «первичку».

Отдать в надежные руки

За полгода 100-тысячный депозит в банке в долларах США принесет в среднем $4 тыс. Эквивалент в гривне — порядка 31 тыс. грн. ($6,1 тыс.). Сейчас на полгода можно разместить средства в среднем под 11-13% в нацвалюте и 7-9% — в долларах. Привлекательность краткосрочных вкладов (до 6 месяцев) может незначительно вырасти в конце года. В это время ожидается очередное временное повышение ставок, которое отчасти связано с нынешним кризисом: нарастающая инфляция сформирует у банков потребность в «быстрых» денежных ресурсах и заставит временно приподнять ставки. Такого мнения придерживается Александр Охрименко, советник председателя правления ОАО АБ «Укргазбанк».

А вот заключать годовые договоры в середине весны в банках со ставками выше средних стало менее выгодно. По данным компании «Простобанк Консалтинг», за две недели апреля ставки по депозитам в гривне в нескольких банках снизились на 0,5-1,5%, в валюте — на 0,1-0,5% годовых. Это касается, прежде всего, тех финучреждений, где ставки изначально были выше среднерыночных. Впрочем, банкиры объясняют понижение сезонностью (депозиты юрлиц пополнились, отпала необходимость в «дорогих» вкладах населения), а не политикой.

В долгосрочной перспективе банковские депозиты будут терять привлекательность, лет за пять ставки могут упасть вдвое. «Учитывая общую тенденцию будущего снижения ставок по депозитам, сегодня выгодно размещать деньги на максимальный срок с выплатой процентов в конце срока», — рекомендует Иван Истомин, начальник департамента развития индивидуального бизнеса АКИБ «УкрСиббанк». Причем для долгосрочных вкладов финансисты однозначно советуют диверсифицировать валюту. Рецепт от г-на Истомина: 50% — в гривне, 30% — в евро, 20% — в долларах США. Кстати, эта структура, по сравнению с прошлым годом, изменилась: раньше гривне «выделялось» лишь 40%, а доллару и евро — остальное в равных пропорциях. Состав «ингредиентов» скорректирован в свете стабильной гривни, «сползающего» доллара и уверенно «подрастающего» евро.

МНЕНИЕ.

АЛЕКСЕЙ КОТЕНКО. Председатель Комитета по анализу рынка недвижимости Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины

— Сегодняшнее состояние стагнации столичного рынка жилой недвижимости заставило уйти с него многих инвесторов в поисках большей прибыли. Да и обычные покупатели не торопятся с приобретением. Цена квадратного метра достигла отметки $2860 и существенно «оторвалась» от возможностей покупателей. Помимо этого, политический кризис и постоянная пропаганда будущего обвала цен заставляют многих занять выжидательную позицию. По нашим оценкам, рынок недвижимости будет пребывать в состоянии стагнации до конца лета.

МНЕНИЕ.

ВЛАДИМИР СТЕПЕНКО. Директор по маркетингу консалтинговой компании SV Development

— Высокий рост цен на землю и существенное снижение рентабельности «квартирного» бизнеса в Киеве послужили толчком для переориентации частных инвесторов на рынок загородной земли. Только за первый квартал 2007 г. объем сделок увеличился на треть. Раньше загородная недвижимость считалась рынком конечного потребителя. Сейчас лишь 35% покупателей приобретают землю для собственных нужд, тогда как 65% — для перепродажи. Любой привлекательный участок под жилую застройку, как правило, оценивается на 5-20% дороже, чем раньше (и это при том, что реального дефицита небольших участков под индивидуальную застройку, обладающих высоким потенциалом роста цены, нет). Рынок будет мало подвержен каким-либо внешним колебаниям — его реакция на политические события долгая и вялая. Цены на полностью юридически подготовленные к продаже участки будут значительно выше аналогичных, но не оформленных, — примерно на 70%. Ну, а если в наличии коммуникации, то и на все 100%.

МНЕНИЕ.

ДМИТРИЙ ОМЕЦИНСКИЙ. Финансовый аналитик КУА «Сократ»

— Я бы советовал инвестировать во все активы, которые недооценены рынком. На данный момент акции многих украинских предприятий стоят значительно дешевле аналогов в других странах. Следовательно, их ценные бумаги имеют хорошие перспективы роста — в два, три, возможно, и более раз в течение ближайших двух-трех лет. Покупать акции напрямую или же инвестировать ПИФы — личное дело каждого. В случае небольших сумм паевые фонды — единственный способ обеспечить диверсификацию и снизить брокерские издержки. При крупных инвестициях ПИФы избавляют от необходимости постоянно следить за рынком и управлять своим портфелем. Опыт показывает, что доходность ПИФов в целом соответствует темпам роста фондового рынка. Думаю, доходность, начиная с мая и до конца этого года, составит не менее 30%. Закрытые недиверсифицированные фонды позволяют «выжать» максимум из роста фондового рынка, но из них нельзя забрать деньги в любой момент — необходимо ждать окончания срока деятельности или продавать свой пай на бирже.

МНЕНИЕ.

 ЮРИЙ БЛАЩУК. Председатель правления Международного Ипотечного Банка

— Недвижимость, по моему мнению, является оптимальным объектом вложения как с точки зрения доходности, так и рисковости. Это касается и квартир, купленных в кредит. Учитывая рост цен на недвижимость за последние несколько лет, можно ожидать, что стоимость квартиры, приобретенной в кредит сегодня, через год увеличится не меньше чем на 30%. Тенденция роста цен на квартиры сохраняется и в этом году и, скорее всего, будет доминировать в ближайшие несколько лет, поскольку рынок жилья далек от насыщения.

Обсудить на форуме