18 Октября

Поскольку эта тема вызвала живейший интерес, редакция решила продолжить ее освещение. В этот раз мы попросили юриста юридической фирмы «Дмитриева и партнеры» Любовь ИГНАТОВУ раскрыть тонкости реализации права на наследство коммерческой недвижимости в тех случаях, когда применяются стандартные нормы наследственного права с учетом специфики объектов наследования.



РЕАЛИЗАЦИЯ ПРАВА НА НАСЛЕДСТВО КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

– Согласно действующему Гражданскому кодексу Украины, в процессе наследования у наследников возникают определенные права, реализация которых влияет на дальнейшую судьбу завещанного имущества. Так, независимо от вида наследования – по завещанию либо по закону – наследники имеют право принять наследство либо отказаться от него.

Для принятия наследства или отказа от него действующим законодательством четко установлен срок в шесть месяцев, который начинается с момента открытия наследства. Если возникновение у лица права на наследование зависит от непринятия наследства или отказа от его принятия другими наследниками, срок для принятия наследства устанавливается в три месяца с момента непринятия другими наследниками наследства или отказа от него.

УПРАВЛЕНИЕ НАСЛЕДСТВОМ

Объекты коммерческой недвижимости нуждаются в содержании и постоянном уходе, а также в совершении других фактических или юридических действий для поддержания их в надлежащем состоянии. Отсутствие на протяжении шести месяцев собственника имущества провоцирует возникновение риска потери или повреждения коммерческой недвижимости, и когда-то дорогостоящий объект может превратиться в развалины, непригодные для целевого использования.

С целью сохранения наследственного имущества, до момента принятия наследства наследниками, в интересах наследников может быть осуществлена охрана этого имущества. Так, нотариус по месту открытия наследства, а в населенных пунктах, где нет нотариуса, – соответствующие органы местного самоуправления по собственной инициативе или по заявлению наследников принимают меры относительно охраны объекта коммерческой недвижимости. С целью осуществления необходимой сохранности имущества составляется опись, проводится оценка объекта коммерческой недвижимости, а также назначаются охранники наследственного имущества. Ими могут быть лица из круга наследников, опекуны над имуществом либо другие лица, которых определили наследники.

Действующим законодательством также предусмотрена возможность заключения договора на управление наследством. В нашем случае управителями объекта коммерческой недвижимости могут быть родственники умершего, директор или какой-то другой сотрудник, имеющий непосредственное отношение к объекту недвижимости. Лицо, которое управляет наследством, имеет право на совершение любых необходимых действий, направленных на сохранение наследства. При этом необходимо отметить, что возмещение расходов на охрану и управление наследственным имуществом возлагается на наследников.

НАСЛЕДОВАНИЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ НАСЛЕДОДАТЕЛЯ

Согласно статье 1216 Гражданского кодекса Украины к наследникам переходят не только права, но и обязанности наследодателя. Этот нюанс обязательно нужно учитывать при решении вопроса о принятии наследства или отказа от него. Так, к примеру, в случае перехода права собственности в порядке наследования на предмет ипотеки, ипотека является действительной для приобретателя соответствующего недвижимого имущества даже в том случае, если он не был осведомлен об обременении имущества ипотекой. Наследник не несет ответственность перед ипотекодержателем за выполнение основного обязательства, но в случае его нарушения должником он отвечает за удовлетворение требования ипотекодержателя в пределах стоимости предмета ипотеки. Аналогично обстоят дела и с договорами залога недвижимого имущества.

Принятие наследства и оформление права собственности на объект коммерческой недвижимости также не влечет за собой расторжения договора аренды и отказа от обязательств по этому договору. Договор аренды коммерческой недвижимости продолжает действовать до срока, указанного в нем, если только в самом договоре не были оговорены условия прекращения аренды в случае смены собственника объекта коммерческой недвижимости.

К наследникам также переходят обязательства по возмещению моральных и материальных убытков, нанесенных наследодателем. Они возмещаются в пределах движимого и недвижимого имущества, полученного в наследство. То есть возникает вероятность, что унаследованный объект коммерческой недвижимости будет реализован с целью возмещения убытков и выполнения обязательств наследодателя.

Таким образом, прежде чем вступить в наследство, желательно запросить у нотариуса выписку из Единого реестра запрета на отчуждение объектов недвижимого имущества. После этого, проконсультировавшись с компетентным юристом о последствиях принятия такого имущества, вы сможете определить для себя целесообразность вступления в наследство и переоформления права собственности на него.

ПРИНЯТИЕ НАСЛЕДСТВА

Если все же наследник решил принять наследство, то он его должен принять без каких-либо условий и предостережений, вместе с соответствующими обязательствами. Процедура принятия наследства состоит в следующем.

Наследник, который постоянно проживал вместе с наследодателем на момент открытия наследства, считается принявшим наследство, если на протяжении установленного шестимесячного срока он не заявил об отказе от него. В случае, если наследник не проживал постоянно с наследодателем или он желает отказаться от наследства, он должен лично подать нотариусу заявление о принятии или, соответственно, об отказе от наследства. При этом необходимо отметить, что действующее законодательство не дает определение понятию «постоянного проживания» (то ли это наличие регистрации, то ли ведение общего хозяйства), а значит, в случае возникновения спора могут появиться сложности в установлении факта постоянного проживания с наследодателем. Поэтому, если лицо все-таки заинтересовано получить наследство, во избежание каких-либо проблем желательно в шестимесячный срок подать нотариусу заявление о принятии наследства.

Малолетние, несовершеннолетние, недееспособные лица, а также лица, гражданская дееспособность которых ограничена, считаются такими, что приняли наследство автоматически, если не был оформлен надлежащим образом отказ от принятия наследства.

Если наследник на протяжении установленного срока не подал заявление о принятии наследства, он считается непринявшим его. При этом законодательством предусмотрена возможность подачи заявления о принятии наследства наследником, который пропустил срок для его принятия, если другие наследники, которые приняли наследство, выразили свое письменное согласие на это. Если срок был пропущен по уважительным причинам, у наследника есть еще возможность обратиться с иском в суд, и тот может определить для него дополнительный срок, достаточный для подачи им заявления о принятии наследства.

ОТКАЗ ОТ ПРИНЯТИЯ НАСЛЕДСТВА

Как уже отмечалось выше, наследники также имеют право отказаться от наследства. Отказ от принятия наследства может быть отозван на протяжении установленного для принятия наследства срока. Причем отказ от наследства может быть безадресным или в пользу конкретного лица. Так, наследник по завещанию имеет право отказаться от принятия наследства в пользу другого лица, являющегося наследником по завещанию. В данной ситуации, если одним из наследников по завещанию выступает юридическое лицо, то отказ от принятия наследства может быть осуществлен в пользу этого юридического лица. Что же касается наследников по закону, то в этом случае отказ осуществляется исключительно в пользу физических лиц, которые являются наследниками по закону, при этом очередность не учитывается.

В случае безадресного отказа от наследства доля в наследстве по завещанию переходит к другим наследникам по завещанию и распределяется между ними поровну. При наследовании по закону право принять наследство переходит к другим наследникам по закону той же очереди и также распределяется между ними в равных частях.

УТРАТА НАСЛЕДСТВА

В практике существуют случаи, когда отсутствуют наследники – как по завещанию, так и по закону, или когда наследники были отстранены от права на наследование, или они не приняли наследство, или отказались от его принятия. В таких ситуациях, по заявлению соответствующего органа местного самоуправления по месту открытия наследства, суд признает наследство выморочным (по-украински «вiдумерлим»), и это наследство переходит в собственность территориальной общины по месту открытия наследства.

ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА НАСЛЕДСТВО

Что касается перехода права собственности на наследство, то по общему правилу, независимо от времени принятия наследства, оно принадлежит наследнику с момента открытия наследства. Но наследование коммерческой недвижимости, как и любой другой, имеет свои особенности. Так, в случае наследования коммерческой недвижимости наследник обязан обратиться к нотариусу для выдачи ему свидетельства о праве на наследство и зарегистрировать право на наследство в органах, осуществляющих государственную регистрацию недвижимого имущества. Лишь после государственной регистрации этого имущества у наследника возникает право собственности на объект коммерческой недвижимости.

Указанное свидетельство выдается государственным нотариусом по месту открытия наследства. Причем необходимо подчеркнуть, что выдача свидетельства осуществляется именно государственным нотариусом, поскольку частные нотариусы лишены этого права в соответствии с Законом Украины «О нотариате». Выдача свидетельства осуществляется по истечении шести месяцев со времени открытия наследства по заявлению наследников, которые приняли наследство. Государственный нотариус при выдаче свидетельства о праве на наследство по закону проверяет факт смерти наследодателя, время и место открытия наследства, наличие оснований для обращения к наследованию по закону лиц, которые подали заявление о выдаче свидетельства, и состав наследственного имущества. При наследовании по завещанию нотариус проверяет наличие завещания, а также круг лиц, которые имеют право на обязательную долю в наследстве. Свидетельство выдается на имя всех наследников или, по их желанию, каждому из них отдельно.

Что касается государственной регистрации, то ее порядок регламентирован Законом Украины «О государственной регистрации имущественных (БЫЛО вещных прав) прав на недвижимое имущество и их ограничений». К сожалению, на сегодняшний день предусмотренные указанным законом механизмы не функционируют, поэтому регистрация объектов недвижимости проводится коммунальными предприятиями бюро технической инвентаризации в соответствии с Порядком ведения Реестра прав собственности на недвижимое имущество.

+ Добавить объявление