ПРАВОВЕ РЕГУЛЮВАННЯ СТВОРЕННЯ ТА ДІЯЛЬНОСТІ ОБ”ЄДНАНЬ СПІВВЛАСНИКІВ БАГАТОКВАРТИРНОГО БУДИНКУ |
Обєднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ) є порівняно новою організаційною формою субєктів господарювання в Україні, виникнення якої повязано перш за все з питаннями права власності на житло, управління та обслуговування житла. На сьогодні проблеми власності на житло, його утримання, забезпечення населення комунальними послугами і забезпечення оплати цих послуг є одними із життєво важливих проблем, які суттєво впливають на розвиток економічних взаємовідносин у державі, про що й зазначено в Програмі реформування і розвитку житлово-комунального господарства на 2002-2005 роки та на період до 2010 року (схвалена постановою Кабінету Міністрів України від 14.02.02 р. № 139). Одним із напрямків реформування відносин у житловій сфері, поряд із продовженням розмежування форм власності у житловому фонді, стимулюванням його приватизації, формуванням інституту власника житла, реорганізацією та роздержавленням житлово-експлуатаційних організацій з метою перетворення їх на рівноправних партнерів на ринку послуг, є створення обєднань співвласників будинків та квартир у багатоквартирних будинках, як неприбуткових організацій для управління та утримання будинку, його ремонту та експлуатації. Створення обєднань співвласників багатоквартирних будинків у межах єдиного комплексу нерухомого майна, що включає земельні ділянки і розташовані на них житлові будинки, є також одним із ефективних засобів захисту прав власника житла та організації управління багатоквартирними житловими будинками з різними власниками окремих приміщень. Формування ринкових відносин у житловій сфері та прийняття Законів України "Про власність" та "Про приватизацію державного житлового фонду" надали можливість мешканцям будинків отримати у приватну власність квартири державного житлового фонду, які вони займали. Саме в Законі України „Про приватизацію державного житлового фонду" було вперше встановлено, що для забезпечення ефективного використання приватизованих квартир та управління ними власники квартир (будинків) можуть створювати товариства або обєднання індивідуальних власників квартир і будинків. З метою законодавчого забезпечення такої нової форми господарювання, як ОСББ, було прийнято Закон України "Про обєднання співвласників багатоквартирного будинку" та постанову Кабінету Міністрів України від 11.10.02р. №152 "Про реалізацію Закону України "Про обєднання співвласників багатоквартирного будинку". Метою створення обєднання співвласників багатоквартирного будинку є забезпечення і захист прав його членів та дотримання їхніх обовязків, належне утримання та використання неподільного і загального майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами. Обєднання є неприбутковою організацією, основним документом, що регулює діяльність ОСББ, є статут, Типову форму якого затверджено наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 27.08.03 р. № 141. Вищим органом такого обєднання є загальні збори. Поряд з цим органами управління обєднання є правління та ревізійна комісія. Законом також надано можливість реорганізації житлово-будівельних кооперативів в ОСББ, при цьому вони звільняються від сплати реєстраційного збору під час державної реєстрації. Законом України „Про обєднання співвласників багатоквартирного будинку" визначено, що обєднання є юридичною особою з моменту видачі свідоцтва про державну реєстрацію, має самостійний баланс, рахунки в банківських установах, печатку з власним найменуванням та інші необхідні реквізити. Постановою Кабінету Міністрів України від 11.10.02 р. № 1521 "Про реалізацію Закону України "Про обєднання співвласників багатоквартирного будинку" затверджено Порядок державної реєстрації обєднань співвласників багатоквартирного будинку. Згідно з цим Порядком державна реєстрація обєднань співвласників багатоквартирного будинку проводиться виконавчим органом міської, районної у місті ради, районною, районною у м. Києві і Севастополі державною адміністрацією за місцем знаходження багатоквартирного будинку. Органи державної реєстрації ведуть реєстри обєднань співвласників багатоквартирного будинку в установленому ними порядку. Для державної реєстрації обєднання уповноважена установчими зборами особа подає безпосередньо або надсилає поштою до органу державної реєстрації відповідний перелік документів, визначений цією постановою. Орган державної реєстрації у місячний термін після надходження необхідних документів вносить дані реєстраційної картки до реєстру та видає свідоцтво про державну реєстрацію обєднання із зазначенням ідентифікаційного коду згідно з ЄДРПОУ, а у разі відмови у реєстрації - дає вмотивовану письмову відповідь. Свідоцтво про державну реєстрацію обєднання та копія документа, що підтверджує взяття його на облік у відповідному органі державної податкової служби, є підставою для відкриття в установленому порядку рахунків у банківських установах. Ідентифікаційний код згідно з ЄДРПОУ одержується органами державної реєстрації в органах державної статистики і проставляється в реєстраційній картці під час реєстрації обєднання. Разом з цим необхідно мати на увазі, що з 1 липня 2004 року набрав чинності Закон України "Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців", дія якого поширюється на державну реєстрацію всіх юридичних осіб незалежно від організаційно-правової форми, форми власності та підпорядкування, а також фізичних осіб - підприємців. Обєднання громадян (у тому числі професійні спілки), благодійні організації, партії, органи державної влади та органи місцевого самоврядування, банки, торгово-промислові палати, фінансові установи (у тому числі кредитні спілки), біржі, інші установи та організації, для яких законом встановлені особливості державної реєстрації, набувають статусу юридичної особи лише з моменту їх державної реєстрації у порядку, встановленому цим Законом. Необхідно зазначити, що важливим та таким, що турбує практично всіх новостворених ОСББ та мешканців будинків, в яких такі обєднання не створені, є питання визначення правового режиму майна допоміжних приміщень, що знаходяться в багатоквартирних будинках. Законодавцем встановлено, що власники квартир багатоквартирних будинків є співвласниками допоміжних приміщень будинку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобовязані брати участь у загальних витратах, повязаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку. Допоміжні ж приміщення (кладовки, сараї та ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають. Однак дану норму тлумачили по-різному. Так, наприклад, деякі органи виконавчої влади, органи місцевого самоврядування, їх посадові особи, а також окремі суди виходили з того, що власники приватизованих квартир для набуття права спільної власності на допоміжні приміщення мають здійснити з цією метою додаткові дії, а саме: створити товариство чи обєднання співвласників багатоквартирного будинку і обовязково вступити до нього, прийняти будинок на свій баланс, укласти договір з постачальниками комунальних послуг, сплатити збір за користування цими послугами, зареєструвати допоміжні приміщення в бюро технічної інвентаризації тощо. Позиція ж Міністерства юстиції України з цих питань полягала в тому, що факт створення обєднання власників квартир багатоквартирного будинку не може бути підставою для збільшення або зменшення обсягу їхніх прав щодо володіння, користування та розпорядження власним майном, оскільки такі обєднання створюються на добровільних засадах з метою сприяння управлінню, утриманню, а також ефективного використання квартир та іншого нерухомого майна, приватизованого відповідно до Закону. У звязку з різним тлумаченням положень Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" Конституційним Судом України 2 березня 2004 року прийнято Рішення, яким встановлено, що допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні та ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Для підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потрібно здійснювати додаткові дії, зокрема створювати обєднання співвласників багатоквартирного будинку та вступати до нього. Власники ж неприватизованих квартир багатоквартирного будинку визнані співвласниками допоміжних приміщень нарівні з власниками приватизованих квартир. Питання щодо згоди співвласників допоміжних приміщень на надбудову поверхів, улаштування мансард у багатоквартирних будинках, на вчинення інших дій стосовно допоміжних приміщень, наприклад оренди, повинні вирішуватись тільки за згодою мешканців будинку, незалежно від того, чи створено ОСББ у такому будинку чи ні. Така згода, зазвичай, надається загальними зборами мешканців будинку. Не менш актуальним є також питання щодо права власності на земельну ділянку, на якій розташовано будинок, а також на прибудинкову територію. Виходячи з положення Закону України „Про обєднання співвласників багатоквартирного будинку" передача на баланс майна (в тому числі земельної ділянки), яке входить до складу житлового комплексу, але не належить обєднанню, не тягне за собою виникнення права власності на нього (ст.11 Закону). Тобто обєднання стає власником земельної ділянки та прибудинкової території лише після отримання акта про право власності на цю земельну ділянку. Зважаючи на те, що непоодинокими є випадки, коли, наприклад, так звані "підприємці" або інші субєкти підприємницької діяльності фактично здійснюють самозахват прилеглих територій навколо житлових будинків, будуючи там автостоянки для власних потреб, ОСББ необхідно належним чином оформляти приватизацію земельної ділянки (прибудинкової території). Також важливим аспектом діяльності ОСББ є право обєднань на здійснення господарської діяльності для забезпечення власних потреб. Це право ОСББ закріплено у статті 4 Закону України "Про обєднання співвласників багатоквартирного будинку". На сьогодні у нас в країні склалася така практика, що господарська діяльність ОСББ переважно здійснюється шляхом надання в оренду нежитлових та допоміжних приміщень. Так, власник приміщення у багатоквартирному будинку, в якому створене обєднання, може здати його в оренду для проживання фізичній особі або для здійснення господарської, підприємницької та іншої не забороненої законом діяльності фізичній або юридичній особі, якщо така діяльність не суперечить встановленим нормам використання приміщень у жилих будинках та не завдає шкоди інтересам власників (користувачів) і навколишньому середовищу. У порядку, передбаченому статутом, правління обєднання за дорученням загальних зборів може укласти договір оренди з фізичною або юридичною особою щодо приміщень, які перебувають у спільній власності членів обєднання. За домовленістю сторін може бути укладений договір про передачу в оренду квартири (приміщення) та приміщень або їх частини, що перебувають у спільній частковій власності членів обєднання. В цьому випадку договором визначається частка кожної сторони в отриманні доходів та сплаті податків, інших обовязкових платежів, передбачених законом чи статутом. Предметом договору оренди жилих та нежилих приміщень для ведення господарської, підприємницької або іншої не забороненої законом діяльності може бути квартира чи нежиле приміщення, що розміщені в багатоквартирних будинках, з дотриманням орендарем державних будівельних, протипожежних, санітарно-гігієнічних та інших норм, встановлених законодавством. Орендар має бути ознайомлений із статутом обєднання, правами та обовязками членів обєднання. Важливим також є закріплення у статті 26 Закону України „Про обєднання співвласників багатоквартирного будинку" норми про те, що передача в оренду жилого чи нежилого приміщення для ведення господарської, підприємницької та іншої діяльності, якщо це буде суперечити інтересам або обмежувати права інших власників (користувачів) приміщень, не допускається. Кошти від оренди та іншої комерційної діяльності оподатковуються податком на прибуток і ПДВ, на відміну від інших доходів ОСББ, і використовуються на оплату двірників, прибиральниць та інші потреби. Хочеться відмітити, що, наприклад, у країнах Європи кондомініуми (обєднання) по-іншому використовують право на здійснення господарської діяльності, а саме: відкривають пральні, лазні, хімчистки тощо для потреб мешканців, використовують стіни будинку для розміщення реклами. Спираючись на міжнародний досвід існування обєднань співвласників багатоквартирних будинків, такі обєднання у майбутньому можуть стати основною формою організації, утримання та експлуатації житлових будинків і прибудинкової території, підвищення рівня їх благоустрою та умов проживання. Головний спеціаліст |
На попередню сторінку |