З 1 січня 2004 року українське цивільне право увійшло у так би мовити „нову еру" ознаменовану набуттям чинності новим Цивільним кодексом України, прийнятим Верховною Радою України 16 січня 2003 року. Цей Кодекс привніс у законодавство чимало новел, відчутно збагативши цивільно-правові відносини. Одним з таких аспектів, що на нашу думку, заслуговує на увагу, є державна реєстрація правочинів.

Правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов’язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори). Таким чином, Цивільний кодекс України від 16 січня 2003 року відмовився від уживаного попереднім основним цивільно-правовим законом (Цивільним кодексом УРСР 1963 року) терміну „угода", замінивши його на „правочин", як на термін, що більшою мірою відображає суть відносин які цей термін уособлює.

Статтею 210 Цивільного кодексу України (далі – Кодекс) встановлено, що правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Виходячи з цього, державна реєстрація є необхідною умовою чинності тих правочинів, обов’язковість державної реєстрації яких встановлена законом.

Вказівка закону на обов’язковість державної реєстрації правочину має на увазі презумпцію: немає державної реєстрації – немає і правочину.

Слід зазначити, що державна реєстрація певних договорів передбачалася ще у Цивільних кодексах УРСР 1922 та 1963 років. Але такі вимоги стосувалися лише купівлі-продажу та дарування будівель, а саме: житлових та садових будинків.

Новий Цивільний кодекс України суттєво розширив коло випадків обов’язкової державної реєстрації.

Так, виходячи з комплексного аналізу норм Цивільного кодексу України, державній реєстрації підлягають правочини предметом яких є нерухоме майно (земельні ділянки, а також об’єкт розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення). До таких договорів належать, зокрема:

• договори купівлі-продажу, міни нерухомості (стаття 657, 716 Кодексу);
• договори про передачу нерухомого майна під виплату ренти (стаття 732 Кодексу);
• договори довічного утримання (догляду), за якими передається набувачеві у власність нерухоме майно (стаття 745 Кодексу);
• договори найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладені на строк не менше ніж один рік (стаття 794 Кодексу);
• договори управління нерухомим майном (стаття 1031 Кодексу);

Частиною другою статті 210 Кодексу встановлено, що перелік органів, які здійснюють державну реєстрацію, порядок реєстрації, а також порядок ведення відповідних реєстрів встановлюються законом. На час введення в дію Цивільного кодексу України відповідний закон був відсутній.

Разом з тим, важливість державної реєстрації правочинів, беручи до уваги наслідки її відсутності, про які йшлося вище, неможливо переоцінити.

Тому, 26 травня 2004 року Кабінет Міністрів України з метою забезпечення реалізації фізичними і юридичними особами права на визнання державою правочинів, щодо яких передбачена державна реєстрація постановою № 671 затвердив Тимчасовий порядок державної реєстрації правочинів.

Слід зазначити, що 1 липня 2004 року Верховною Радою України прийнято Закон України „Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень".

Цей Закон визначає правові, економічні, організаційні засади створення у складі державного земельного кадастру єдиної системи державної реєстрації речових прав на земельні ділянки та інше нерухоме майно, обмежень цих прав та регулює відносини, пов’язані з державною реєстрацією речових прав на нерухоме майно всіх форм власності, їх обмежень та правочинів щодо нерухомості.

Проте, в силу певних несприятливих обставин, на практиці вказаний Закон до цього часу не діє. Не створений ані передбачений цим Законом реєстр, ані сама система органів, які повинні здійснювати реєстрацію.

Згідно з вказаним Тимчасовим порядком державна реєстрація правочинів проводиться відповідно до вимог Цивільного кодексу України шляхом внесення відповідної інформації до Державного реєстру правочинів.

При цьому, під Державним реєстром правочинів мається на увазі єдина комп’ютерна база даних, яка містить інформацію про правочини, що підлягають державній реєстрації, забезпечує її зберігання, видачу та захист від несанкціонованого доступу.

Держателем Державного реєстру, що забезпечує ведення Реєстру є Міністерство юстиції України.

Адміністратором Реєстру є державне підприємство "Інформаційний центр" Міністерства юстиції України. Адміністратор відповідає за технічне, технологічне та програмне забезпечення Реєстру, надання реєстраторам доступу до нього, забезпечує збереження та захист інформації, що міститься у Реєстрі.

Державні нотаріальні контори, приватні нотаріуси, якщо ними укладено відповідний договір з адміністратором Реєстру, є реєстраторами та проводять державну реєстрацію правочинів, змін, внесених до них, відомостей про припинення їх дії, приймають запити, видають завірені витяги з Реєстру та виконують інші функції, передбачені Тимчасовим порядком державної реєстрації правочинів.

Державна реєстрація правочинів проводиться шляхом внесення нотаріусом запису до Реєстру одночасно з його нотаріальним посвідченням.

Нотаріуси, які не мають доступу до єдиної комп’ютерної бази даних Реєстру, в день посвідчення правочину надсилають один його примірник реєстратору, який в день отримання примірника вносить відповідний запис до Реєстру.

Державна реєстрація правочину, змін, внесених до нього, відомостей про припинення його дії проводиться будь-яким реєстратором.

Датою державної реєстрації правочину є дата та час внесення відповідного запису до Реєстру.

Здійснюючи державну реєстрацію, реєстратор вносить до Реєстру такі відомості:

1) найменування правочину;
2) найменування сторін:

• для юридичних осіб резидентів – найменування, місцезнаходження та ідентифікаційний код згідно з ЄДРПОУ;
• для юридичних осіб нерезидентів – найменування, місцезнаходження та держава, в якій зареєстровано особу;
• для фізичних осіб громадян України – прізвище, ім’я та по батькові, постійне місце проживання та ідентифікаційний номер згідно з Державним реєстром фізичних осіб – платників податків та інших обов’язкових платежів;
• для фізичних осіб іноземців, осіб без громадянства – прізвище, ім’я та по батькові (за наявності), постійне місце проживання за межами України;

Про внесення запису до Реєстру реєстратор видає сторонам правочину або уповноваженим ними особам примірник витягу з Реєстру (документ, який свідчить про внесення запису до Реєстру або про відсутність такого запису). У витягу зазначаються: порядковий номер запису та дата державної реєстрації; відомості про сторони правочину; опис нерухомого майна, щодо якого вчиняється правочин, достатній для його ідентифікації, та/або його реєстраційні дані; строк дії правочину; відомості про нотаріальне посвідчення правочину; відомості про реєстратора.

Слід відмітити, що окрім первинного правочину, державній реєстрації підлягають також зміни, що вносяться до правочину, а також відомості про припинення його дії. Реєстрація таких відомостей здійснюється шляхом внесення відповідних змін до вже існуючого запису в Реєстрі. Ми говоримо про правочин як первинний об’єкт державної реєстрації, оскільки згідно із статтею 654 Кодексу зміна або розірвання договору вчиняється у такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

Зміни до запису в Реєстрі вносяться нотаріусом одночасно з нотаріальним посвідченням правочину, на підставі якого вносяться зміни та відомості про припинення дії правочину. При цьому, в Реєстрі

• по-перше, зазначаються відомості про підстави внесення змін до правочину чи припинення його дії, тобто: документ, на підставі якого вносяться зміни до правочину чи відомості про припинення його дії; відомості про нотаріуса, який посвідчив правочин; дата посвідчення та номер у реєстрі для реєстрації нотаріальних дій; номер і серія спеціального бланка нотаріальних документів, на якому викладено текст правочину, або найменування суду, що ухвалив рішення про припинення дії правочину, дата ухвалення рішення;
• по-друге, відомості про самі зміни та доповнення до запису: дата реєстрації змін, що вносяться до правочину, чи відомостей про припинення його дії;
• по-третє, відомості про реєстратора.

Про внесення змін до запису реєстратор також видає сторонам правочину або уповноваженим ними особам примірник витягу з Реєстру.

Тимчасовим положенням про порядок державної реєстрації правочинів передбачається також можливість отримання витягу судами, органами прокуратури, внутрішніх справ, державної податкової служби, служби безпеки та іншими органами державної влади, якщо відповідний запит зроблено у зв’язку із здійсненням ними повноважень, визначених законодавством. Зазначені органи отримують витяги з Державного реєстру безкоштовно, тоді як для сторін правочинів, що підлягають обов’язковій державній реєстрації, згідно з додатком до постанови Кабінету Міністрів України від 26 травня 2004 року № 671 встановлено плату у розмірі 17 гривень за внесення запису до Державного реєстру правочинів чи змін до запису та 17 гривень за видачу витягу з Державного реєстру правочинів. Запис про припинення дії правочину вноситься до Реєстру безоплатно.

Відсутність плати за реєстрацію правочину чи змін до нього, так само як і внесення плати не в повному обсязі є підставою для відмови у державній реєстрації.

Кошти, що надходять за внесення запису до Реєстру, змін до запису та видачу витягів спрямовуються виключно на забезпечення ведення Державного реєстру правочинів.

Ось так в цілому виглядає процедура державної реєстрації правочинів на сьогоднішній день.

Ще один важливий аспект, якого слід торкнутися в контексті даної статті полягає в наступному.

Важливість проходження процедури державної реєстрації правочину зумовлюється ще й тим, що від наявності її прямо залежить момент переходу права власності за договором.

Так, відповідно до статті 334 Цивільного кодексу України право власності за договором виникає з моменту передання майна, якщо інше не встановлено договором або законом.

Право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Якщо договір про відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації.

Окрім того, згідно із статтею 182 Цивільного кодексу України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Відповідно до частини другої статті 331 Цивільного кодексу України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна).

Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації.

Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Таким чином, Цивільним кодексом України встановлюється вимога як державної реєстрації правочинів щодо нерухомого майна, так і вимога державної реєстрації прав власності на нерухоме майно.

При цьому, слід мати на увазі, що реєстрація правочинів і реєстрація прав власності є окремими процедурами, які не слід ототожнювати і, які не слід розглядати як взаємозамінні.