ТЕКСТ: Алиса Руденко

Возникновению таунхаусов мы обязаны Великобритании XIX века: подросшие отпрыски состоятельных семей, желающие жить отдельно, но рядом с родителями, создавали некие «родовые гнезда», перепланируя один дом на несколько семей. Со временем такие блочные дома получили широкое распространение по всей Европе и США, перейдя в формат эконом-класса.

Классические таунхаусы представляют собой двух- или трехэтажные особняки, разбитые на несколько блоков площадью в среднем от 100 до 300 кв. м с отдельными входами. На каждую квартиру должен быть пред­у­смот­рен собственный гараж и небольшой земельный участок.

В Украине подобное жилье начали строить несколько лет назад. Отечественное понимание town house несколько отлично от английского. За рубежом традиционное расположение таунха­уса - в черте города, у нас же - в основном, за городом.

Национальный подход

Отечественные застройщики под термином «таунхаус» подразумевают дом на небольшом участке земли, рассчитанный на несколько квартир.

Сегодня украинские таунхаусы являются преимущественно частью коттеджных поселков, соседствуя с отдельно стоящими домами.

«Чистый» формат данной разновидности жилья выдерживает на сегодня только один городок - «Три реки». Некоторые специалисты называют еще поселок «Романово», однако там, по мнению Ярослава Цуканова, директора агентства недвижимости  «Ред», представлены скорее не таунхаусы, а малоэтажные дома.

Разумеется, таунхаусы имеют все преимущества коттеджных городков и отвечают их требованиям - оснащены подъездными путями, коммуникациями (газ, водоснабжение, канализация), сервисными службами, профессиональной охраной и т. д. Немаловажным для жилья такого формата является условие близкого месторасположения к городу.

Для таунхаусов характерна вертикальная планировка помещений. В классическом варианте на первом этаже предусматривается расположение прихожей, кухни, холла для встречи гостей, технических и подсобных помещений, на втором - спальни, детской и кабинета.

По словам г-на Цуканова, таунхаусы делятся на двух-, трех, пяти- и восьми­секционные. Надо заметить, что двухсекционные таунхаусы уже называются дуплексы. «Если же в коттедже больше восьми секций, то это многоквартирный дом, а не таунхаус», - уточняет г-н Цуканов.

Что касается материалов, которые используют для строительства таунхаусов, то в Укра­ине их ряд достаточно широк и многообразен. По словам Игоря Хлопячего, начальника отдела маркетинга компании «Градострой», чаще всего используется дерево, кирпич, газобетонные блоки, комбинированные панели и несъемная опалубка. Кроме того, перечисленные материалы довольно часто комбинируются. Например, первый этаж - кирпичная кладка, второй (мансардный) - деревянный брус.

Эксперты также отмечают осторожное отношение украинцев к деревянному жилью - люди боятся замерзнуть в таком доме зимой. Однако специалисты утверждают, что дерево - более энергосберегающий продукт, нежели кирпич. Например, в Канаде многие коттеджи построены из деревянных панелей, а зимы там не менее суровы, чем наши.

Неконцептуальное предложение

Не смотря на то, что таунхаусы изначально позиционировались как жилье эконом-класса, местные игроки придумали таунхаусы элит- и бизнес-категории. Основную роль в определении класса играет уровень самого коттеджного городка, в котором располагаются таунхаусы.

Наряду с этим, существует также стихийная коттеджная застройка, которая учету не подлежит. Каждый дом, как таунхаус , так и коттедж, строится по любительскому дизайну. В этом случае, как правило, отсутствует единая концепция строительства и архитектурного стиля. Основное отличие организованной загородной недвижимости от хаотичной застройки - наличие централизованной инфраструктуры.

Немаловажную роль играет и  хорошая транспортная развязка. В связи с тем, что таунхаусы заявлены как жилье эконом-класса, то поселки должны находиться недалеко от электричек и прочих видов загородного транспорта. Если же подобное отсутствует, компания-застройщик должна позаботиться об организации сообщения со столицей путем маршрутного такси.

Основные места расположения действующих коттеджных городков, в которых имеются таунхаусы, - районы Конча-Заспы и Украинки, дамбы вдоль рек Днепр и Козинка.

Стоимость таунхаусов должна быть обусловлена их позиционируемой принадлежностью к жилью эконом-класса, поэтому его максимальная цена не должна бы превышать $300 000. Однако, по мнению экспертов, из-за неопытности отечественных девелоперов,  был допущен ряд ошибок, что привело к удорожанию таунхаусов. Основная - это возведение таунхаусов площадью более 250 кв. м.

По словам генерального директора консалтинговой компании «Украинская Торговая Гильдия» Вадима Непоседова, существующее на сегодняшнем рынке предложение не соответ­ствует концептуальному предназначению таунхаусов. Согласно принятым стандартам общая площадь таунхауса эконом-класса составляет 100-150 кв. м, бизнес-класса - 150-200 кв. м, а элит-класса - 200-250 кв. м. Если же площадь квартиры в таунхаусе превышает 350 кв. м, то его цена переваливает за $500 000.  А за такую сумму можно уже купить индивидуальный коттедж. «Под коттедж формируются другие стандарты качества застройки и якорных объектов инфраструктуры», - говорит Игорь Хлопячий. В то же время, по словам главы отдела продаж компании «Таунхаус Укра­ина» Евгения Некрасовского, чаще всего люди интересуются таунхаусами меньшей площади, однако на деле продается равное количество квартир площадью 240 кв. м и 380 кв. м.

Где и почем?

В границах поселка, где располагаются таунхаусы весьма желательно наличие водоема (река, озеро) или леса. Об обслуживании городка необходимо позаботиться самому застройщику, создав в своей структуре компанию по обеспечению всех инженерных сетей, либо заключить договор с соответствующей фирмой. На территории коттеджного городка в обязательном порядке должны быть в наличии: паркинг, супермаркет, детская площадка, медицинский центр, спорткомплекс и ресторан. Для жителей должны быть доступны магазин, детский сад, подведены телефонные линии и Интернет. Весь городок должен быть охраняем, огражден и обеспечен системой видеонаблюдения и сигнализации. В Киевской области такой поселок, где есть таунхаусы, пока только один - это «Золотые ворота». Это как раз тот случай, когда по месторасположению, городок попадает в категорию бизнес-класса, но престиж самой местности увеличивает стоимость земли и, соответственно, коттеджей. Поселок расположен по Обухов­скому шоссе, во­зле ре­ки Козинка. Площадь при­усадебных участ­ков - от 6 до 12 соток. Таунхаус со­­стоит из че­тырех секций, площадью от 214 до 260 кв. м. В инфраструктуру входят детская площадка, теннисный корт, супермаркет, ресторан, охрана и видеонаблюдение. Стоимость таунхауса составляет $3500 за кв. м.

По ценовой характеристи­ке местные таунхаусы вы­падают из сегмента эконом-клас­са и ориентированы на бо­лее обеспе­ченную публику, нежели класический «таунхаус».

«Романово». Расположен также по Обуховскому шоссе, в трехстах метрах от трассы. В его структуре  - десять четырехэтажных домов, с цокольным этажом и мансардой. В каждом таунхаусе - четыре квартиры, площадью 321 кв. м. Общая площадь таунхауса 1284 кв. м. Дома стоят друг от друга на расстоянии сорока метров. Владельцу каждой квартиры отводится пять соток земли - в личную соб­ственность. Жилищно-коммунальные услуги предоставляются местным ЖЭКом. Спортивно-оздоровительный комплекс городка включает в себя бассейн, длиной 25 метров, открытый теннисный корт, четыре сауны, три спортивных зала, массажный кабинет, парикмахерскую и маникюрный кабинет. На территории городка также находятся: детская площадка, супермаркет, ресторан, казино и парковка для автомобилей. Централизованные коммуникации, телевидение, телефон, Интернет. Стоимость таунхауса, по данным компании «Евростандарт», составляет $2000 за кв. м.

«Три реки». Расположен недалеко от южной окраины Киева, по Обуховской трассе. Городок находится на междуречье сразу трех рек: от поселка - 200 м до реки Козинка,  400 м - до Днепра, 450 м - до Стугны. Высокие сосны прикрывают поселок от автострады, а напротив, через трассу Киев-Украинка, расположен большой лесной массив. В рамках городка планируют возвести три двухэтажных таунхауса с мансардой, на 10, 12 и 14 квартир, площадью 140-254 кв. м. Строительство домов происходит из газобетонных блоков, фасад же обкладывается облицовочным кирпичом. Функцию обслуживания городка возьмет на себя местный ЖЭК. На территории городка размещена детская площадка и гаражи. Стоимость таунхауса - $1100-1301 за кв. м.

«Зеленый гай». Располагается в направлении Ново-Обуховской трассы, в селе Лесники. В рамках городка возведен один таунхаус по северо-американской технологии деревянно-каркасной конструкции дома. Дома расположены на небольшой возвышенности. Площадь квартир колеблется от 240 до 380 кв. м. Стоимость квадратного метра составляет $1500. На территории городка находится бассейн 14х7 метров. Вблизи городка расположен лес и озера, рестораны и конно-развлекательный комплекс.

Городок оснащен системами охраны и  видеонаблюдения периметра, удобными подъездными путями, развитой инфраструктурой, современными инженерными и коммуникационными сетями, включающими киевский городской телефон и скоростной Интернет. Стоимость таунхауса составляет порядка $1500 за кв. м.

«Город солнца». Находится в Одесском направлении (Киев-Крюковщина-Боярка). Застройщик планирует возвести 3-5-этажные дома на 17-24 квартиры с паркингами и офисными помещениями, а также таунхаусы на 410 квартир, площадью 153 кв. м. К таунхаусам примыкают приусадебные участки размером 0,03-0,05 га. Инфраструктура городка включает в себя два кинозала на 150 мест каждый, Интернет-кафе на сорок мест, ночной клуб с дансингом, бильярд, боулинг, салон красоты. В рамках микрорайона планируется возвести отельный комплекс с рестораном и пивоварней, крытые плавательный бассейн и каток, спортивные залы, фитнес-центр, сауну, супермаркет площадью 500 кв. м, аптеку, отделение банка, летнее кафе, оздоровительный комплекс с сауной, начальный лицей на 240 учащихся с детсадом на 140 мест. Территория поселка будет охраняться, предусмотрено видеонаблюдение.  Эксплуатация городка будет производиться местным ЖЭКом. Цена таунхауса составляет $1800 за кв. м.

«Сосновый бор», жилой комплекс «Мальва». Расположен по Обуховскому шоссе, возле реки Козинка и соснового леса. Проектом «Сосновый бор» преду­смотрено строительство нескольких учебных заведений. Внутри поселка планируется возвести школу-лицей европейского уровня, службу культурно-развлекательной работы с детьми до двенадцати лет. В этом городке таунхаус обойдется в $2000-2500 за кв. м.

Плюсы и минусы таунхаусов

Жилье формата «таунхаус» имеет как свои преимущества, так и недостатки. При этом то, что является положительным для одного покупателя, может оказаться неприемлемым для другого. Например, соседи за стенкой. С одной стороны, в таунхаусе жильцы лишены «гордого уединения», да и размер приусадебного участка небольшой. С другой стороны, оплата за обслуживание дома распределяется на несколько семей, в отличие от индивидуального коттеджа. По оценке г-на Цуканова, ежемесячная стоимость обслуживания всего дома обойдется в $200-500. Эта сумма включает в себя отопление, уборку территории, вывоз мусора, освещение улиц и приусадебных участков, а также оплату круглосуточной охраны и пр.

Для таунхаусов характерно единство стиля, поэтому об индивидуальной отделке фасада можно забыть. В то же время, многие застройщики предлагают разработать собственный дизайн внутренних помещений. И вот здесь можно фантазировать в полную силу, лишь бы в пределах приобретенной жилплощади.

А для многих семей, особенно молодых, таунхаус - прекрасное предложение на рынке жилья. 

Игорь Хлопячий, директор по маркетингу компании «Мегаполис-ДКС»

На рынке таунхаусов присут­ствует тенденция, когда для успешной продажи недвижимости необходимо строить такие объекты, которые будут востребованы в конкретном месте и в определенный отрезок времени. Сегодня наибольшим спросом пользуются поселки элит- и эконом-класса, тогда как среди предложений доминируют объекты из бизнес-категории и стихийных застроек. Очень часто встречаются ситуации, когда сами застройщики презентуют поселки эконом-класса как «элитку». Таким образом, они хотят увеличить свои доходы. Однако нужно понимать, что коттеджи типа «таунхаус» являются сегментом эконом-класса и рассчитаны на потребителя среднего и выше среднего уровня.

Требование сегодняшнего дня и, тем более, завтрашнего - нужно продавать не квадратные метры, а определенный жизненный уровень. Уже сегодня отечественным девелоперам нужно ду­­мать о том, как избежать гонки за количеством, и изначально  формировать отечественный рынок загородной недвижимости, представляя только самые интересные концепции поселков, где в каждом будет своя индивидуальная «изюминка».