С тех пор, когда жил великий зодчий, мало что изменилось в предпочтениях людей, выбирающих себе загородное жилье. Разве что расширился выбор предложений – это и строящийся или готовый дом в коттеджном поселке, и особняк-имение в живописном месте, и участок земли, на котором можно возвести свою собственную, а не “коллективную”, мечту. Какой же вариант предпочесть?

ТЕКСТ: АЛЛА БЫЧКОВА, Александр Иваницын

Независимость и индивидуализм

Подавляющее большинство украинцев в силу менталитета предпочитают индивидуальные загородные владения, где сами распоряжаются, что
и как строить. В чем же плюсы самостоятельного строительства дома? Во-первых, это выбор местоположения будущего особняка по своему вкусу и средствам, а во-вторых – возможность создания дома по индивидуальному проекту. По мнению специалистов, индивидуальное строительство часто может обойтись дешевле, нежели покупка готового дома у строительной компании. “Экономия на квадратном метре при индивидуальном строительстве колеблется в пределах 20–50%”, – говорит Ярослав Цуканов, директор АН “РЭД”.

В отношении минусов мнения специалистов едины: длительный период строительства (от 1,5 до 3 лет), бумажная волокита, высокие расходы на содержание объекта в процессе эксплуатации. Кроме того, участок может быть расположен таким образом, что ни о какой инфраструктуре – магазинах, школах, медицинских учреждениях, хороших дорогах – не приходится мечтать даже в отдаленном будущем. Да и инженерные сети близлежащего поселка могут пребывать в плачевном состоянии. Еще один актуальный вопрос – безопасность дома. Если социальная среда неоднородна, эта проблема может стать основной, потребуются дополнительные затраты на охрану именно вашего особняка.

Еще одна неприятность, практически повсеместно преследующая индивидуального застройщика, – сам процесс строительства, а именно проблемы с подрядными организациями и бригадами. Далеко не редки финансовые злоупотребления, подмена материалов, несоблюдение технологий, а значит, ухудшение качества строительных работ...

Строительство дома, будь то летняя дача или всесезонный коттедж, проходит четыре довольно емкие как по времени, так и по затратам стадии.

Первый этап – приобретение земельного участка, на котором предполагается строительство, способами, допускаемыми земельным законодательством. При этом главным является целевое назначение земельного участка: например, строительство запрещено на участках, предназначенных исключительно для выращивания сельскохозяйственных культур (акт собственности на землю выдается в местном исполнительном органе власти по решению местного совета). На этапе покупки земли необходимо удостовериться в наличии всей необходимой документации на участок, проследить “историю”, если менялись владельцы или целевое назначение.

Купив участок, необходимо позаботиться о геологических и гидрогеологических изысканиях, чтобы определиться с параметрами грунта и, соответственно, фундамента. Сегодня многие владельцы участков не уделяют серьезного внимания этому вопросу или же вообще отказываются от проведения каких-либо геологических исследований. Как показала практика, такой подход впоследствии может принести много проблем, вплоть до капитального ремонта дома. Стоимость подобных услуг “стартует” от $400.

Второй этап – подготовка проектной документации – графических и текстовых материалов, определяющих объемно-планировочные, конструктивные и технические решения для строительства указанных объектов, а также благоустройства земельных участков, на которых они располагаются.

Будьте внимательны, выбирая организацию для разработки проекта дома! Ведь понадобится не только архитектурный проект внешнего вида дома и внутренней планировки, но и весь конструктив строения – фундамент, несущие стены, перекрытия, кровельная конструкция, инженерные системы.

Грамотно и по всем правилам выполненный проект – фактически паспорт дома – представляет собой пухлый том с детализированной строительной, расчетной и сметной документацией, изображением фасадов, поэтажными планами, интерьерами.

Стоимость полного архитектурного проекта начинается от $20–30 за кв. м. Верхняя граница может достигать и $300, и $500, а то и выше, – в зависимости от именитости архитектора или же архитектурной мастерской, сложности проекта.

Сроки, отведенные на создание проекта, зависят от его сложности, объема работ, а также длительности процесса согласования всех нюансов с заказчиком, и являются сугубо индивидуальными.

Вся документация, разрабатываемая в проектной организации, должна соответствовать градостроительному кодексу, строительным нормам и правилам. Затем ее необходимо согласовывать с органами архитектуры и градостроительства, органами государственного контроля и надзора в соответствии с законодательством Украины. При этом процесс согласования может и затянуться.

После утверждения проектной документации выдается разрешение на строительство. Этот документ (вместе с проектной документацией) подлежит регистрации органами местного самоуправления, и только после этого можно приступать к третьему этапу – непосредственно строительству, которое ведется как по договору, заключенному с подрядной компанией, так и с помощью наемной бригады рабочих.

Как показывает практика, сегодня самая болезненная проблема для частного застройщика – найти строителей-профессионалов, выполняющих работы качественно и в срок. Прошедшие все “круги строительного ада” владельцы особняков советуют будущим счастливым обладателям загородной недвижимости обращаться к компетентным компаниям, объекты которых стоят уже как минимум лет пять. Результат их работы с разрешения хозяев можно осмотреть, и к тому же поинтересоваться, как служит дом. Ведь многие огрехи и недочеты строительства видны не сразу, а только через год-два после ввода в эксплуатацию. Кроме того, обратившись к компании, ведущей комплексное строительство “под ключ”, заказчик будет избавлен от постоянного контроля и согласования строительных работ разных бригад.

Стоимость возведения добротного домовладения со всеми отделочными работами и ландшафтным дизайном, по данным Я. Цуканова, составляет на сегодня порядка $600–700 за кв. м, коробку же с крышей вполне реально построить за $300 за кв. м. “Таким образом, наиболее востребованный ‘метраж’ в 150 кв. м на приобретенном участке можно возвести за $100 000”, – говорит эксперт.

Длительность как строительства в целом, так и его отдельных этапов, зависит от выбранной технологии, стеновых строительных материалов, сложности кровельной конструкции, а также технологии, сложности и объема отделочных наружных и внутренних работ. На сроки строительства могут повлиять и различные “несостыковки” –
от отсутствия требуемых материалов в необходимых количествах на складе или в магазине до банальных перебоев с “местным” электричеством...

В целом, при условии благоприятных внешних факторов и достаточного финансирования с определенным “запасом” на непредвиденные обстоятельства, строительство дома – от подготовительного этапа до сдачи
в экс­плуатацию с уже оформленным ландшафтом – может составить два-три года.

По окончании строительства наступает четвертый этап – ввод объекта в эксплуатацию, для чего законодательством предусмотрены следующие документы:

• разрешение главы местной администрации на строительство;

• план земельного участка с глубинами залегания коммуникаций;

• акт земельных работ;

• разрешение на отпуск электроэнергии из местных электросетей;

• разрешение на отпуск газа;

• разрешение на отпуск воды;

• проект (фасадная часть, поэтажный план, планы внутренних и внешних коммуникаций);

• паспорт строительства;

• акты скрытых работ;

• объект сдается энергонадзору, пожарному надзору, Управлению гражданской обороны;

• если на участке имеется артезианская скважина (забор воды с глубины более 160 метров), требуется лицензия на пользование недрами. Следует помнить, что в каждом конкретном случае могут потребоваться дополнительные документы.

Итак, самостоятельное строительство – дело долгое, сложное, затратное, нервное, но тем не менее весьма популярное. Склонность украинцев к индивидуальности, а также вполне понятное желание построить дом, во всех отношениях отвечающий привычкам, вкусам и понятиям владельца о комфорте, объясняют неугасимую приверженность наших соотечественников к такому формату загородной недвижимости.

Готовое решение

А каковы же преимущества покупки готового дома в коттеджном поселке? Во-первых, это сэкономит силы, нервы и время, которые затрачиваются на строительство. Во-вторых, покупатель часто может выбрать: купить уже завершенный объект или дом под “чистовую отделку”, что все же дает некоторую возможность индивидуализировать свое жилище. Не менее важно наличие в коттеджном поселке “своей” инфраструктуры. “Сейчас все стремятся купить землю, но, начав строительство на ней, владельцы поймут, что проще было бы приобрести дом в коттеджном поселке, где есть и охрана, и вся необходимая инфраструктура”, – утверждает Сергей Клименко, директор киевского представительства Украинской Риэлтерской Группы. А в элитных поселках к основному “джентльменскому” набору местных служб (охрана, эксплуатационная служба, аптеки, магазины, школы, детские сады и парикмахерские) добавляются деловые и развлекательные центры, мини-гостиницы, причалы и яхт-клубы.

Содержание дома в коттеджном городке часто более экономично, поскольку централизованно осуществляется владельцами поселка или же управляющей компанией. Не менее важным достоинством может оказаться и социальная среда, которая в таких поселках однородна.

Минусы покупки дома в коттеджном поселке можно назвать относительными, поскольку многое зависит от застройщика или же восприятия покупателя. К отрицательным факторам причисляют, как правило, типовую архитектуру. Но сколько имеется примеров коттеджной застройки с прямо-таки умопомрачительным разнообразием архитектурных стилей, которая выглядит неэстетично и даже смешно! Еще один потенциальный минус – возможные дефекты строительства. Но здесь, опять же, все зависит от застройщика. К минусам можно отнести и более высокую стоимость объекта по сравнению с индивидуальным строительством. Однако и это может быть фактом относительным. Для любителей уединенного жилища “негативом” способна стать плотность застройки и, как следствие, наличие большого числа соседей.

Впрочем, все эти отрицательные моменты отнюдь не отпугивают потенциальных покупателей. Как говорят специалисты СИК “Киев Жилье-Инвест”, “сегодня происходят определенные изменения в психологии покупателей загородной недвижимости: многие не хотят самостоятельно строить загородный дом и предпочитают покупать готовый в поселке”. С этим утверждением согласна и Елена Негуляева, руководитель отдела АН “Планета Оболонь”: “Готовый дом для многих хорош тем, что представляет собой уже реализованный объект, ведь многие покупатели в силу разных причин не могут следить за процессом его возведения – одним не хватает для этого специальных знаний, другим – свободного времени или просто желания. Такой человек предпочитает несколько переплатить и приобрести дом ‘под ключ’, нежели дежурить на стройке, вникая в каждую мелочь и подгоняя нерадивых рабочих. Что же касается возможности изменить что-то в приобретаемом доме, то приемлемым станет вариант под ‘чистовую отделку’, когда владелец ‘доводит’ интерьер и даже внешние детали по собственному вкусу”.

В то же время при покупке готового дома нужно учитывать и не­которые подводные камни. Во-первых, строение “под ключ” могло в силу разных причин продаваться годами и за это время утратить свою “свежесть” как в отделке, так и в состоянии несущих конструкций, труб и проводки. Разумеется, на приведение всего этого в порядок потребуются дополнительные затраты. Если же дом построен недавно, то всегда есть риск купить “кота в мешке”. Дело в том, что при покупке построенного коттеджа возможен лишь визуальный осмотр конструкций, а их качество можно оценить только в процессе эксплуатации. Кроме того, если у покупателя будут какие-то претензии к внешнему виду дома – от цвета кровли до формы балконов – это повлечет значительные временные и денежные расходы.

Содержание коттеджа в организованном поселке — недешевое удовольствие. Ежемесячно придется тратить от $300 до $2000 на то, чтобы чувствовать себя комфортно. Вместе с тем эти расходы все-таки ниже, чем содержание загородного особняка.

Купить участок: стоимость земли

Источник: СИК “Киев Жилье-Инвест”

состав комплекта проектной документации

1. Архитектурная часть:

1) фасады дома;

2) планы этажей;

3) разрезы, дающие представление об объемном решении дома, особенностях конструкций в целом и их отдельных элементов;

4) план кровли;

5) архитектурные решения узлов и элементов здания;

6) спецификация дверей и окон;

7) спецификация и паспорт наружной отделки здания;

8) пояснительная записка – описание основных элементов и особенностей здания, технико-экономические показатели.

2. Конструктивная часть:

1) план фундаментов;

2) план раскладки плит перекрытий;

3) чертежи конструктивных узлов;

4) спецификация конструктивных элементов (их количество, размеры, особенности).

3. Инженерная часть: схемы разводки:

1) внутридомовых сетей;

2) отопления и вентиляции (комплект ОВ);

3) водоснабжения и канализации (комплект ВК);

4) газоснабжения (комплект ГС);

5) электроснабжения и слаботочных сетей (комплект ЭС).

4. Смета строительства – расчет необходимого количества строительных материалов и оборудования.

Этапы строительства дома

1. Подготовительный этап. Расчистка участка, подготовка земли – удаление растительного грунта на участке под строительство дома и т. п. В идеале, малозатратный по времени – от трех до 12–15 дней, в зависимости от количества рабочих.

2. Нулевой цикл. Устройство фундамента, подвод коммуникаций. Занимает от недели до месяца, в зависимости от сложности работ, геологических условий, количества рабочих и техники. Необходимо время на т. н. “выстаивание” фундамента – 20–24 дня.

3. Строительство дома (“коробка” и перекрытия). Кирпичную “коробку” можно собрать за срок от нескольких месяцев до полугода, из деревянных брусьев профессиональная бригада соберет за две-три недели. Сроки, опять же, зависят от сложности проекта, опыта и количества рабочих.

4. Кровля. Сроки монтажа кровли также зависят от выбранного материала и сложности кровельной конструкции – как геометрической, так и непосредственно самого “пирога”, включения мансардных окон и т. п. Устройство кровли может занять от нескольких недель до месяца-полутора.

5. Наружные (фасадные) и внутренние отделочные работы. Прежде чем приступать к этим работам, рекомендуется дать дому время “устояться”, поскольку он дает усадку. Таким образом, за один сезон можно построить “коробку”, а за следующий – организовать отделку. Как показывает практика, эти работы наиболее емкие по времени – от полугода до года, а то и больше.

6. Устройство ландшафта. Завозить плодородный грунт, заказывать и высаживать растения специалисты рекомендуют после завершения строительных работ.

Точка зрения

Сколько стоит земля в коттеджных городках

Наиболее престижное и дорогое направление на сегодняшний день – Обуховское. Цены на участки в этом направлении за год выросли в среднем на 98%, достигая $27 000 за сотку в престижных коттеджных поселках. Цена за 1 кв. м с учетом стоимости земли в строящихся коттеджных городках (при условии, что площадь коттеджа – в среднем 220 кв. м), на сегодняшний день составляет от $625 (“Калиновый городок”, Житомирское направление) до $3000. (“Сосновый бор”, жилой комплекс “Триумф”, Обуховское направление). Основное влияние на цену коттеджа в городке оказывает престижность месторасположения. Немаловажным является и то, к какому классу относится городок, степень развития инфраструктуры, уровень предоставляемых услуг жителям в городке и т. д.

Алла Куценко, ведущий аналитик СИК “Киев Жилье-Инвест”

Усредненная стоимость коттеджей

Источник: АН “РЕД”

СОБСТВЕННОЕ МНЕНИЕ

Наталия Капран, архитектор-проектировщик

Строительство дома начинается с проекта – индивидуального, разработанного архитектором, либо типового. Второй вариант обходится намного дешевле и, несмотря на название, все же поддается адаптации к личным требованиям заказчика. В то же время его реализация требует большого опыта и профессионализма от строителей, взявшихся за возведение такого дома. Связано это с тем, что в готовых проектах детали не расписаны до мелочей, а следовательно, корректируются строителями непосредственно на объекте. По этой причине лучше всего прибегать к помощи компаний, существующих на рынке долгое время и обладающих лицензией на ведение строительной деятельности по типовым проектам (что, естественно, обойдется дороже). Заказывая же разработку индивидуального проекта архитектору, нужно быть готовым к тому, что стоимость полного пакета документации составляет 5–10% от строительства дома (не говоря об интерьере, который также требует создания проекта). Тем не менее, владея полным проектом, созданным в соответствии со своими пожеланиями, заказчик застрахован от неожиданностей, будь то цена, сроки или конечный результат. Хотя индивидуальный проект стоит недешево, на деле он обычно дает значительную экономию, ведь архитектор не заинтересован в объемах и увеличении стоимости строительства. И самое главное: архитектор может объективно осуществлять авторский надзор за качеством строительства и вникать во все тонкости производимых работ. В любом случае, решение о том, по какому проекту строить коттедж, остается за владельцем. Но если он намерен получить действительно эксклюзив, о типовых решениях говорить не приходится.

Что же касается покупки готового дома в коттеджном поселке, то архитектура – один из главных факторов, влияющих на окончательное решение. Сначала человек выбирает направление, где хотел бы жить, а потом по буклету коттеджного поселка начинает подыскивать оптимальный для себя вариант. Здесь очень важно эмоциональное восприятие проекта, когда архитектурная концепция поселка (если она есть, конечно) и каждого строения сопоставляются с личными представлениями об идеальном доме. Поскольку у всех они разные, то архитектура должна ориентироваться на определенную группу потребителей. Ультрамодные решения в большей мере свойственны частному строительству и строениям эконом-класса.

Написать комментарий
Имя:
E-mail
Сайт:
Тема:
BBCode:
Комментарий:
Код:*