Договір найму (оренди) належить до найбільш давніх інститутів зобов’язального права. Цей договір є двостороннім. Сторонами вищевказаного договору є наймодавець і наймач.

Відповідно до часини 1 статті 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Таким чином, закон передбачає можливість укладення як реальних договорів найму (таких, що вважаються укладеними з моменту фактичного надання майна у користування), так і консенсуальних (таких, що вважаються укладеними з моменту досягнення сторонами згоди щодо всіх істотних умов договору).

Оскільки договір майнового найму є оплатним, за користування майном справляється плата. Розмір оплати погоджується сторонами.

Форма договору залежить від суб’єктного складу та предмету оренди. Зокрема, до правочинів найму будівлі або іншої капітальної споруди ставиться вимога обов’язкової письмової форми, а якщо такий договір укладається на строк більше одного року, то він підлягає нотаріальному посвідченню. Закон ставить вимогу щодо письмової форми договору транспортного засобу. Якщо за договором найму транспортного засобу сторонами є фізичні особи, то він також підлягає нотаріальному посвідченню.

За договором позички одна сторона (позичкодавець) безоплатно передає або зобов’язується передати другій стороні (користувачеві) річ для користування протягом встановленого строку (частина 1 статті 827 Цивільного кодексу України).

Договір позички є безоплатним. Безоплатність може випливати з суті взаємовідносин сторін. Зокрема, це виражається в певних діях, особливо якщо і раніше вони мали безоплатний характер.

Закон ставить вимогу щодо письмової форми договору позички, укладеного з участю юридичних осіб. При цьому не має значення правовий статус іншого контрагента. Ним може бути як фізична, так і юридична особа.

Договір позички будівлі або іншої капітальної споруди строком на один рік і більше укладається в письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. Договір позички транспортного засобу за участі фізичної особи також укладається в письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.

Предметом договору майнового найму є індивідуально визначена неспоживча річ, тобто річ, яка зберігає первісний вигляд при неодноразовому використанні.

Законом можуть бути встановлені види майна, що не можуть бути предметом договору найму. Насамперед це стосується речей, вилучених з обороту.

Цивільний кодекс України визначив, що предметом договору оренди можуть бути майнові права. До них належать майнові права автора та суб’єкта авторського права, володільця об’єкта промислової власності, права на чужі речі.

За своєю природою позичкою опосередковуються відносини найму, тому до договору позички можуть застосовуватись положення , що регулюють договір найму та окремі його види. Це стосується предмету договору.

За договором найму наймодавцем можуть виступати фізичні, юридичні особи, уповноважені державою органи, адміністративно – територіальні утворення тощо. Незалежно від суб’єктного складу право укладати договір оренди має власник або особа – володілець майнових прав. Власник може уповноважити на укладення договору майнового найму іншу особу. В такому випадку повноваження повіреного будуть визначатися договором доручення. Право передавати майно у найм можуть особи, які володіють цим майном на праві довірчого управління, якщо це передбачено законом чи договором або на іншій законній підставі.

За договором позички позичкодавцем можуть виступати як фізична так і юридична особа, яка має відповідні повноваження щодо розпорядження річчю. Це стосується, насамперед, власника, а також осіб, які ним уповноважені. Певні обмеження встановлено для передачі речі у позичку для юридичних осіб – позичкодавців. Юридичні особи – суб’єкти підприємництва не можуть передавати речі у безоплатне користування своїм засновникам, учасникам, особам, які здійснюють управлінські або контрольні функції, керівникам.

Термін користування майном визначається сторонами в договорі найму. Строк може бути визначений періодом у часі або конкретною датою. Договір найму може бути укладений на невизначений строк. У такому разі припинення договору пов’язується з вимогою наймодавця або наймача. При цьому законом покладається обов’язок на сторону, з ініціативи якої договірні зв’язки припиняються, повідомити другу сторону про це не пізніше ніж за три місяці – щодо найму нерухомих речей та один місяць – у разі розірвання договору найму рухомих речей. В окремих випадках законом можуть бути встановлені максимальні строки договору найму для окремих видів майна.

Відповідно до статті 831 Цивільного кодексу України, якщо сторони договору позички не встановили строку користування річчю, він визначається відповідно до мети користування нею. Тривалість користування річчю визначається її призначенням і потребою користувача. Позичкодавець може витребувати річ, якщо строк позички не визначений.

У разі розірвання договору позички сторона, з ініціативи якої припиняється договір позички, має повідомити другу сторону у термін не пізніше ніж за сім днів.

Наймач має право володіти і користуватися предметом майнового найму. Водночас він зобов’язаний користуватися річчю відповідно до умов договору і призначення речі. Порушення обов’язку користуватися річчю згідно з її призначенням або умовами договору є підставою розірвання договору найму з ініціативи наймодавця.

Наймач не вправі укладати договір піднайму без згоди наймодавця. Таке право сторони можуть передбачити в договорі найму. Право передати річ за договором піднайму може бути встановлено законодавством. Згода наймодавця на піднайм оформляється додатковою угодою до чинного договору найму.

Наймач володіє, користується і в межах, визначених законом та договором, розпоряджається предметом договору найму. Доходи, плоди, продукція, одержані наймачем у результаті користування річчю, переданою у найм, є власністю наймача.

Наймач має право на переважне переукладення договору найму перед іншими особами у разі належного виконання своїх обов’язків за договором. Крім права на укладення договору найму, наймач має перевагу на купівлю речі перед іншим покупцем.

Обов’язки з ремонту речі між наймодавцем і наймачем поділяються таким чином: капітальний ремонт здійснює наймодавець, а поточний-наймач. У договорі найму сторони можуть передбачити інший порядок розподілу обов’язків.

Користувач має право використовувати річ за призначенням. Права переважної купівлі речі користувач не має. Однак відносини позички зберігаються в разі продажі речі іншому власнику.

Користувач повинен користуватися річчю особисто. Але ця норма має диспозитивний характер. Сторони в договори можуть передбачити інше, зокрема, право користувача передавати предмет позички у користування іншим особам.

Користувач повинен підтримувати предмет позички у належному стані. Він повинен нести витрати, необхідні для нормального функціонування речі, але вони не повинні перевищувати розміру звичайних витрат позичкодавця.

Закон визнає юридичним фактом, спрямованим на припинення відносин майнового найму, смерть фізичної особи-наймача. Таким чином, майнові права щодо користування річчю мають особистий характер, але коментоване положення не має імперативного характеру. Сторони в договорі можуть передбачити інші правові наслідки.

Зобов’язання припиняються у зв’язку з ліквідацією юридичної особи. При цьому не має значення, наймодавцем чи наймачем ця юридична особа була ліквідована

Самостійною підставою припинення договору майнового найму з ініціативи наймодавця є невнесення орендних платежів наймачем більше трьох місяців.

У статті 783 Цивільного Кодексу України визначаються підстави розірвання договору найму з ініціативи наймодавця:

1) порушення, пов’язані з використанням предмету найму;

2) порушення наймачем повноважень щодо розпорядження річчю;

3) загроза цілісності предмета найму;

4) порушення наймачем передбаченого договором обов’язку проводити капітальний ремонт предмета договору.

Підстави розірвання договору з ініціативи наймача зводяться до неналежної якості речі, переданої у найм, та порушенням обов’язку наймодавцем щодо проведення капітального ремонту.

Цивільним кодексом України передбаченні підстави для розірвання договору позички з ініціативи позичкодавця. До таких підстав належать непередбачені обставини, внаслідок яких річ стала потрібною самому позичкодавцеві. Закон не визначає переліку таких обставин.

Самостійною підставою розірвання договору з ініціативи позичкодавця є використання речі не за призначенням та з порушенням умов договору.

При зміні власника права та обов’язки позичкодавця переходять до правонаступника. Водночас новий власник має право вимагати розірвання договору позички.

Відносини позички мають довірчий характер, тому зі смертю фізичної особи-користувача або ліквідацією юридичної особи відносини позички припиняються. Але сторони в договорі позички можуть передбачити можливість продовжувати користування річчю, наприклад, спадкоємцями померлого користувача.

Провідний спеціаліст
Департаменту нотаріату та
реєстрації адвокатських об’єдань
Міністерства юстиції України
Кравченко Ольга Петрівна