Тема взяток и лоббирования закрыта для обсуждения в «строительных» СМИ. Но девелопер регулярно сталкивается с необходи­мостью «кому­то что­то давать», компенсируя протекции и ускорение процессов. Сколько бы не заявляли чиновники об успехах борьбы с мздоимством и планируемых КОНТРмерах, все по­прежнему: берут и будут брать. За что и в какой форме вынужден платить девелопер?

В тему: смотрите рейтинг 10 самых влиятельных чиновников Киева по версии Building Business на сайте http://www.building.com.ua

В общей структуре взяток, по некоторым данным, четверть средств приходится на куплю­продажу недвижимости и раздел земельных участков, а примерно 15-20% составляют расходы на получение государственного финансирования строительства и реконструкции, а также на выигрыш в тендере на госзакупки.

Однако, там где есть право распоряжаться ресурсами - землей, недвижимостью, предприятиями, - «не берущий» чиновник - скорее исключение. И надеяться, что в Украине в ближайшем будущем что­то изменится, не стоит (даже цивилизованную Европу периодически сотрясают коррупционные скандалы). Поэтому сегодня основная задача девелопера - «отблагодарить» конструктивно, получив за свои деньги качественную и своевременную услугу.

Игры с землей

По отзывам девелоперов, наиболее емкий в этом отношении «земельный» вопрос. За что надо платить? За выделение участка органами местной власти, за изменение целевого назначения... Размеры сумм в большой степени зависят от региона. Самые дорогие, разумеется, Киев и Крым, в кото­рых с землей сложилась очень напряженная ситуация. В от­крытых источниках проходила информация об уголовных делах в отношении дачи взяток в сегменте операций с недвижимостью и участками. Например, в уголовном деле, в котором фигурирует начальник одного из отделов РГА Крыма, официально озвученная сумма взяток за подписа­ние документов на земельные участки составила 171 000 грн.

Взятка земельным участком - также распространенное явление. «Нужному человеку» выделяют участок и продают его по заниженной цене, обусловленной, к примеру, невыгодным целевым назначением. Затем целевое назначение меняется - стоимость участка может подскочить на порядок.

В операциях с землей также распространены два диаметрально противоположных метода зарабатывания денег на девелопере. Первый заключается в заведомом занижении стоимости земельного участка. Например, участок под застройку стоит $20 млн (реальная стоимость), а экспертная оценка составит $10 млн. Из разницы девелопер оплачивает услуги экспертов, а также тех, кто «закрыл» глаза на сомнительные стороны этой операции.

Второй вариант, своего рода рэкет, наблюдается в ситуации с выделением перспективных участков. В этом случае стоимость участка искусственно завышается. Земля стоит, к примеру, $10 млн, а оценивается в $15-20 млн. Оба эти способа операций с землей могут плавно перетекать друг в друга, в зависимости от ситуации и требуемого результата.

Нередки игры с землями сельхозназначения. В оценке участ­ка важную роль играет так называемый показатель плодородности почвы. Взяв неплодородный участок по невысокой цене, фирма может провести мероприятия по искусственному повышению его плодородности. Через несколько лет происходит переоценка земли, стоимость ее повышается. Затем при участии госчиновников проводится обмен этой земли на эквивалентную по стоимости, но менее плодородную, а следовательно, значительно большую по площади. Обычно такая замена официально инициируется организацией, в чьем владении находятся такие участки. Безусловно, отдельно оплачиваются услуги экспертов, определяющих плодородность почвы.

Изобретательность наших соотечественников стала легендарной. Еще один пример классических игр с землями сельхозназначения происходит и в данное время. Определенная фирма под Киевом занимается выращиванием некой культуры, заведомо неверно выполняя агротехнические работы - попросту, намеренно варварски истощая землю. Через несколько лет эти земли признают непригодными для использования в сельском хозяйстве. И, скорее всего, выставят на продажу. Уже сегодня в той местности сотка стоит около $5000, и тенденция к удорожанию устойчива.

Борзыми щенками

Последнее время на рынке преобладают так называемые непрямые взятки - «борзыми щенками». Этот способ намного безопаснее, а иногда выгоднее традиционных чемоданов и конвертов. Действуют определенные правила игры - необходимо совершать действия в чью­то пользу. Например, в качестве ответной услуги девелопера могут попросить оплатить рекламу в каком ­нибудь издании. Это не выглядит взяткой, но и реклама эта девелоперу совершенно не нужна - она не принесет прибыль. Но он ее оплатит, поскольку это установленные правила игры. То же может касаться покупки продукции и заказа услуг у определенных фирм (наиболее часто в данной методике фигурируют консалтинговые услуги). Стоимость услуг зачастую гораздо выше среднерыночных. Но девелопер понимает: компания принадлежит своим людям. Еще один способ - предложить девелоперу «помочь» определенному благотворительному фонду, галерее искусств, а то и детскому дому. Сумма взноса может превышать миллионы долларов. Но спорить в такой ситуации бессмысленно: проще пожертвовать, чем иметь проблемы на своих объектах.

Для компаний, участвующих в конкурсах, аукционах и тендерах, весьма распространенным является предложение принять участие еще в ряде подобных меро­приятий. Как правило, в таких случаях на торги выставляется непривлекательный по соотношению «цена-стоимость» земельный участок или низкорентабельный объект. Но для того, чтобы не снимать с конкурса лот из­за отсутствия претендентов, либо чтобы создать ажиотаж и привлечь других потенциальных покупателей, нужны «искусственные» претенденты. Конечно, отдавая хороший объект, второй «в нагрузку» обычно не дают (хотя встречались на рынке и такие случаи), но оплатить тендерную документацию (зачастую это составляет $10 000-20 000) и внести залог девелоперу придется. Иногда количество таких «тендеров в нагрузку» может достигать четырех-пяти - все зависит от финансовой привлекательности основного.

Деньги за тендерную документацию, естественно, никто не вернет; а залог возвратить должны, вот только по времени этот процесс не ограничен. Как показывает опыт крупных строительных киевских компаний, срок возвращения залога - от шести месяцев до двух лет.

Отработанная практика получения госзаказа - предварительная договоренность с чиновником о заведомом завышении стоимости материалов и (или) работ. Например, реальная стоимость строительных материалов на квадратный метр - 50 грн., а в смете заявляется 70 грн. Затем разница теми или иными путями «отмывается», в итоге поступая к конечному адресату. В случае невозврата подрядчиком оговоренной суммы, как правило, у него начинаются проблемы: у влиятельного чиновника всегда в распоряжении достаточно рычагов воздействия на несговорчивую компанию.

Еще один инструмент заработать на подрядчике - фальшивые акты на «выполненные» работы. Подрядчику выдвигается условие оплатить «нужным» компаниям некоторые виды работ или услуг, которые на самом деле не производятся, или же выполняются в минимальном объеме, а в некоторых случаях - вообще не требуются по технологии.

Согласования

Большинство девелоперов выдвигают два основных требования к проекту: оригинальное архитектурное решение и максимально возможная площадь. Первое, как правило, означает архитектурные «изыски», которые согласовать сложнее, второе - превышение допустимой этажности и плотности застройки. Но даже зная об ограничении этажности, застройщики пытаются «перескочить» через нормативные требования. Обычно, такие требования к объек­ту удорожают предпроектную документацию. Девелопер вынужден нанимать дорогостоящих консультантов, либо искать пути к компетентным чиновникам, которые соберут пакет документов, соответствующих требованиям градостроительных норм. Профессиональный игрок рынка на этом этапе тратит минимальные деньги, решая вопрос за счет личных связей. Но и здесь без дополнительных расходов не обойтись, к примеру, за срочность. Чиновник, пусть даже самого низкого ранга, занят множеством рабочих вопросов, по­этому ему абсолютно все равно, какой проект форсировать во вне­урочное время. А многие процессы, начиная с этапа предпроектной подготовки, можно вести параллельно. Это существенно ускоряет всю процедуру согласования и строительства. Работа «нужных людей» заключается в том, чтобы сначала обойти все кабинеты в частном порядке и получить предварительное согласие. Естественно, в этих кабинетах тоже необходимо будет «поблагодарить», но формально назвать это взяткой сложно - это оплата работы во внеурочное время. После того, как чиновники низшего и среднего ранга выполнили свою работу, за дело берется первое лицо, которое начинает официальную деятельность.

Впрочем, по утверждению представителей многих девелоперских компаний, все согласования вовремя и по закону все равно получить нельзя. Иногда для этих целей нанимают проектные бюро или специалистов, профессионально занимающихся согласованием, и которых во всех инстанциях знают в лицо. Если такой специалист попросит сделать одолжение и поверить на слово, подписав документы, в которых не хватает нескольких подписей, ему поверят и подпишут, потому что работают с ним не первый год, разговаривают на одном языке. Например, на документе не хватает трех подписей, без них дальше двигаться нельзя, процесс может застопориться, но можно договориться на данный момент по принципу: «я к пятнице принесу справки, а ты мне подпиши сейчас, чтобы я работал дальше». Безусловно, это работа, и она оплачивается. Другое дело, что такие «согласователи» периодически доплачивают своим «ускорителям». Об этом рассказывают уже менее охотно, хотя любая работа, тем более в неурочное время, должна оплачиваться.

Зачастую «согласователи» создают службу заказчика и продают свои услуги за отдельную плату. Они будут бегать по всем инстанциям, оббивать пороги, просить, приносить, заносить, подносить, вертеться, собирать бумажки, выписки, расчеты, согласования... Задача этих людей - решать нерешаемые проблемы. В зависимости от сложности проекта, их труд оценивается в $20-120 000.

Киевские власти сегодня ведут разговоры о необходимости упрощения согласовательных процедур. Но, по мнению большинства компаний, введение технологии «единого окна» только усложнит и удорожает процесс согласования. Если сейчас нужно ходить по всем кабинетам самостоятельно, то с введением новой технологии, нужно будет отдать бумажки в «единое окно», потом зайти с черного хода, забрать их и... самостоятельно разносить по кабинетам. Это в том случае, если хочется ускорить процедуру, потому что и сроки, и количество чиновников останутся почти неизменными, а к «окну» будет собираться очередь.

Социальная нагрузка

Помимо всевозможных подношений конкретным людям или организациям, на девелопере сегодня - и решение социальных проблем города. Классический пример - школы, детские сады и т.п. Суще­с­твуют нормативы, согласно которым в том или ином микрорайоне школы, детские сады, магазины возводятся для определенного количества жителей. При новой застройке жилья образуется дефицит мест в этих заведениях, недостаток зеленых зон. За «удовольствие» построить дом инвестор должен обеспечить комфортные условия проживания новым жителям микрорайона и не ухудшить условия старым. Например, девелопер или застройщик хочет построить дом в 25 этажей, но при существующих общественных зданиях и учреждениях дефицит не создастся только при строительстве и заселении здания в семь этажей. Следовательно, застройщику необходимо будет достроить и реконструировать (или построить новые) школу, садик. Стремление девелопера избавиться от дополнительной социальной нагрузки понятно. Но куда распространенней такая ситуация: девелопер не строит сам, а отдает деньги на социальные нужды городу. И далее их путь проследить сложно. Часто эти деньги уходят не по целевому назначению, а на другие нужды района, или же город отправляет их в другой район, где нужно «залатать дыры» - отремонтировать дорогу, трубопровод и т.п. Не менее затратными могут быть и проблемы договориться с водо­ и энергоснабжающими организациями. «Хочешь подключить объект - строй свою подстанцию. Мало того, будь готов, что тебе же ее и навяжут в эксплуатацию, отказавшись взять на свой баланс», - пожаловался некий застройщик.

Девелоперы готовы платить и строить, но, как вполне цивилизованные люди, хотят получить за свои деньги качественные услуги, будь то государство или коммерческая структура. По большому счету, бизнесу все равно, как платить - официально или нет. Главное, чтобы был результат.

Лобби

Самый безнаказанный во всем мире способ продвижения чьих­либо интересов - лоббирование, которое, по мнению бизнесменов, намного выгоднее и безопаснее прямых взяток. В строительном сегменте более открытое, так сказать, цивилизованное лоббирование - прерогатива различных отраслевых ассоциаций и союзов. Такой способ влияния и отстаивания интересов бизнеса принят в мировой практике. За рубежом бизнесмены, в отличие от украинских, не стесняются термина «лоббирование».

Скрытое лоббирование характерно для правительственных и административных учреждений. Дальновидные киевские предприниматели давно оценили возможности Киевсовета, не говоря уже о парламенте: многие депутаты - владельцы и совладельцы компаний, занимающихся инвестированием, в строительство в том числе. И эти люди предпочитают состоять в постоянных комиссиях - по вопросам землепользования, градостроительства и архитектуры. Стремление пробиться в депутаты обусловлено не только широкими возможностями для бизнеса, открывающимися с доступом к админресурсу и инструментам влияния. Речь идет и о без­о­пас­ности бизнеса. Как отметил некий комментатор: «Я ушел в депутаты, чтобы иметь возможность защитить свой бизнес. Мы ни от чего не застрахованы...»

Эксперты считают, что Украине необходим закон о лоббировании. Предполагается, что принятие закона, устанавливающего принципы публичного сотрудничества власти и бизнеса, ввело бы более честные и определенные правила игры. В законе необходимо оговорить создание специальной организации лоббистов, которая бы анонсировала свои цели, выступала посредником между партиями и бизнесом. Помимо этого необходимо, чтобы тот или иной депутат, голосуя за определенный закон, имел возможность открыто заявить: почему и в интересах какой отрасли он это делает.

Все затраты на «ускорение, решение, получение» в итоге закладываются в финальную стоимость квадратного метра проекта. Таким образом, обвинения СМИ и чиновников в адрес застройщиков, девелоперов и риэлтеров, как основных виновников дефицита и завышенных цен, выглядят скорее поиском «крайних». Нужно понимать, что сегодня строительные компании очень зависимы от городской власти. В процессе дачи и получения взяток вторым участником выступает чиновник.

Решение проблем официальным путем может затянуться на длительное время. А ежедневно терять деньги бизнес себе позволить не может, так как зачастую суммы потерь на порядок превышают суммы необходимой «благодарности».

Осторожно - посредник!

Не получив доступ к требуемому «телу», девелопер обращается к посреднику. Здесь нужно быть особенно внимательным. Во­первых, желательно разобраться, соответствует ли запрашиваемая сумма объему работ, выполняемых посредником. Часто со стороны последнего требуются довольно незначительные усилия - ускорить подписание документа, который и так стоит на очереди, просто «переложить бумаги», или «поймать» высокопоставленного чиновника и в сугубо рабочем порядке подписать документ... Во­вторых, может быть элементарный обман. Например, обеспокоенный затянувшимся процессом согласования девелопер обращается к посреднику за помощью. В то же время, посредник, имея доступ к документам, информации, уже заранее знает, что дело решится в пользу девелопера. Однако кто же откажется от возможности заработать «на ровном месте»? Взяв у девелопера сумму, якобы необходимую для дачи такому­то чиновнику, по­средник попросту кладет ее себе в карман. Как рассказывал один высокопоставленный чиновник, разумеется, пожелавший остаться неизвестным: «Через некоторое вре­мя я вдруг узнаю, сколько мне «заплатили за решение проблемы». Хотя никаких контактов по­добного рода по этому вопросу не было вообще».

Упростить получение лицензии

Стоимость упрощенной процедуры получения лицензии на строительные работы сегодня может стартовать от $20 000-30 000, помимо официальных платежей. Впрочем, цифры эти довольно индивидуальны - все зависит от вида работ и услуг, перечисляемых в лицензии. Некоторое напряжение относительно лицензирования вызвало заявление Владимира Рыбака, Министра строительства, архитектуры и ЖКХ Украины, о планах по пересмотру действующих лицензий и ужесточение госконтроля за строительным сектором. Насколько чисто будет мести новая метла, пока непонятно. Тем более в Киеве, где Минстрой традиционно «не особый указ» - всем заправляет городская администрация.

Андрей Пряников