О суете вокруг законопроекта “О риелторской деятельности”В который раз
специалисты по недвижимости не могут прийти к
согласию по поводу законопроекта “О риелторской
деятельности” и сдвинуть вопрос с мертвой точки в Киеве состоялся “круглый стол”9 октября в Киеве состоялся “круглый стол” на тему “Законодательное регулирование операций с недвижимостью: мировой опыт, перспективы Украины”, организованный Ассоциацией специалистов по недвижимости (риелторов) Украины. Судя по розданным участникам материалам, к участию в “столе” приглашались представители Верховной Рады Украины, различных министерств, госкомитетов, ведомств, общественных и профессиональных объединений и специалистов из-за рубежа — всего 93 человека. К сожалению организаторов, почти все приглашенные “от власти” проигнорировали заседание. Возможно, это и к лучшему. Хотя на мероприятии присутствовали всего около 45 человек, почти все места были заняты. что обсуждалосьНа “круглом столе” обсуждались многочисленные и действительно болезненные проблемы риелторов, порожденные “перекосами” того правового поля, в котором они сегодня вынуждены работать. Но больше всего споров возникло вокруг очередного варианта проекта Закона Украины “О риелторской деятельности”, который был презентован на этом мероприятии. Заведующий секретариатом Комитета Верховной Рады по вопросам борьбы с организованной преступностью и коррупцией Юрий Сорочек призвал присутствующих идти к своему депутату и добиваться, чтобы этот Закон был принят. Принятие Закона, по мнению его разработчиков, позволит сделать ситуацию на рынке недвижимости более прозрачной, сам рынок — более цивилизованным, повысить уровень квалификации и ответственности действующих на нем специалистов, поднять престиж профессии риелтора, а также защитить права потребителей, оградив их от разного рода квартирных аферистов. Законопроект дает определения основных понятий риелторской деятельности, посреднической деятельности, девелоперской деятельности, управления недвижимым имуществом и т.д. А также регламентирует права и обязанности риелторов. Что, в общем-то, ни у кого из присутствующих никаких возражений не вызывало. По словам Юрия Сорочека, в законопроекте объединены два подхода к регулированию в этой сфере. Первый — опыт США, где риелторская деятельность подлежит лицензированию. Второй — опыт России, где риелторская деятельность раньше была лицензируемой. Потом обязательное лицензирование в РФ отменили, но у них сейчас действует добровольная сертификация, которая фактически и дает “доступ” на рынок. Нашим же проектом предлагается ввести обязательную сертификацию (см. выдержки из законопроекта). Вот такой получился суррогат по-украински. Регулирование на рынке необходимо, поскольку, по словам президента Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины Александра Бондаренко, сейчас в Украине насчитывается 30-40 тыс. специалистов в области недвижимости (или тех, кто считает себя таковыми). И все они действуют по своему усмотрению. Только немногие из них работают в соответствии с Кодексом этики, разработанным Ассоциацией. Выдержка из законопроекта по поводу сертификации Из ст.1“Основные понятия риелторской деятельности: Оно (риелторское предприятие) может осуществлять свою деятельность только при условии, если в нем работают два или более риелторов”. Из ст.3 “Риелтор: Риелтором может быть физическое лицо, которое постоянно проживает на территории Украины, имеет высшее образование и получило сертификат на риелторскую деятельность”. Из ст.22 “Понятие сертификации риелторов: Сертификация осуществляется Риелторской палатой Украины”. Из раздел VI: “Риелторская палата Украины создается на Учредительном съезде, в котором принимают участие риелторы — представители субъектов риелторской деятельности. Обязанности, связанные с организацией и проведением Учредительного съезда риелторов Украины, возлагаются на всеукраинские общественные организации риелторов, зарегистрированные в соответствии с действующим законодательством”.
А ЧТО СМУЩАЕТ Как раз предметом споров и стали положения законопроекта, связанные с обязательной сертификацией. Вице-президент Института конкурентного общества Дмитрий Ляпин, например, сформулировал свои сомнения следующим образом: “Как только мы вводим сертификацию, мы закрываем рынок. При этом возникает вопрос №1: вы уверены в том, что вы будете его регулировать, а не кто-то другой за вас (обращаясь к руководителям Ассоциации. — Авт.)? Уверены ли вы, что вы в этот момент останетесь на этом рынке?”. Уж очень велика вероятность того, что наблюдать за соблюдением Закона поставят именно государственную организацию, которая самим инициаторам его разработки и принятия и будет объяснять, как им теперь жить и что делать. Общий тон звучавших возражений сводился к знаменитой американской поговорке: “Не садись играть с шулером — все равно проиграешь”. Или к тому, что, по крайней мере, неразумно самому вызывать на себя демона госрегулирования. При этом некоторые участники вообще усомнились в целесообразности принятия данного Закона. По мнению Дмитрия Ляпина, это весьма дорогостоящая и длительная процедура. И главное — текст Закона, который будет утвержден, может в итоге сильно отличаться от первоначального текста, предложенного в ВР. При этом интересы инициаторов Закона могут быть в значительной степени ущемлены. Он предложил пойти альтернативным путем. Дело в том, что нормы, регулирующие особенности риелторской деятельности, разбросаны в огромном количестве нормативно-правовых актов. Вместе с тем 2 октября Президент Украины подписал Закон “Об основах государственной регуляторной политики в сфере хозяйственной деятельности” (вступает в силу с 01.01.04 г.). Законом предусмотрено, что по инициативе субъектов рынка органы власти обязаны осуществлять оценку эффективности принятых регуляторных актов. Эта норма позволяет инициировать внесение изменений в тот или иной акт. Данный инструмент, по мнению Дмитрия Ляпина, позволит добиться положительных результатов дешевле и быстрее, чем при разработке и “пробивании” новых законов. А КТО “ЗА”? На пресс-конференции журналисты поинтересовались, насколько плотны ряды отечественных риелторов, стоящих за спинами инициаторов нового законопроекта. Как заявили руководители Ассоциации, в нее входят 35 компаний. Было предложено умножить это число на 10 (среднее количество сотрудников компаний) и получить таким образом примерное количество состоящих в Ассоциации риелторов (я умножил, получилось где-то 1% от общего количества работающих на рынке — Авт.). На вопрос о том, одобрен ли проект Закона Ассоциацией, Александр Бондаренко сообщил, что в Ассоциации состоялась дискуссия относительно предыдущего варианта Закона. Более 95% членов Ассоциации поддерживают саму идею принятия Закона. Что же касается отдельных статей, то споры никогда не закончатся, а окончательного идеального варианта быть не может. “Что касается того, принимать или не принимать, — сказал Александр Бондаренко, — я считаю, что мы уже поставили точку в этом вопросе”. Но, как оказалось, с этим согласны не все члены Ассоциации. Например, присутствовавшие на “круглом столе” представители 6 одесских фирм — членов Ассоциации высказали серьезные сомнения относительно целесообразности принятия такого Закона вообще. Естественно, у автора этой публикации возник вопрос, учитывалось ли при разработке законопроекта мнение других профессиональных объединений риелторов. Например, Киевского центра недвижимости, объединяющего 110 предприятий. Выяснилось, что нет. Так как данный Центр не является общественным объединением. Это — хозяйственная структура. “Недавно промелькнула публикация, — сказал Александр Бондаренко, — не помню сейчас точно, в каком журнале. Гертруда Соломоновна Сиволобова однозначно высказалась в пользу принятия какого-либо варианта Закона. Мы знаем, кто такая Гертруда Сиволобова, мы ее очень уважаем и понимаем, что это реальный руководитель данного объединения (имеется в виду Киевский центр недвижимости. — Ред.)”. Понятное дело, я не мог отказать себе в удовольствии передать эту цитату г-же Сиволобовой (благо прекрасная диктофонная запись позволила сделать это почти дословно). “Субъектам рынка недвижимости становится страшно”Гертруда
Сиволобова, заместитель генерального — Ассоциация специалистов по недвижимости Украины с упорством, достойным лучшего применения, вновь пытается инициировать принятие Закона “О риелторской деятельности”. Указанный Закон рассматривался парламентом дважды: в 1999 г. и 2000 г., но не был принят даже в первом чтении. Многие специалисты по недвижимости активно возражали против принятия данного Закона. Их возражения нашли поддержку в Антимонопольном комитете Украины, в связи с чем председатель данного Комитета 04.02.2000 г. обратился с соответствующим письмом в Комитет Верховной Рады Украины по вопросам экономической политики, управления народным хозяйством, собственности и инвестиций (через этот Комитет проходил проект Закона). Нынешний проект несколько отличается от прежнего, но его “идейная” направленность не изменилась. По нашему мнению, принятие такого Закона не вызвано ни государственной необходимостью, ни интересами граждан. Проектом Закона (ст.13) предусмотрена “риелторская экспертиза” правоустанавливающих, технических и других (каких?) документов, касающихся недвижимого имущества. Требования к этой экспертизе, а также методика и нормативы устанавливаются Риелторской палатой. В общем, как говорится, сам пью, сам гуляю. Юристы, нотариусы (применительно к правоустанавливающим документам) пусть отдыхают, техническая экспертиза не нужна — это сделает риелтор, экспертиза медицинских документов для определения дееспособности стороны — его же забота. Остается только неясным, какое правовое значение может иметь такая экспертиза, если не считать денег, затраченных клиентом на ее оплату. Вправе ли риелтор, не являясь специалистом в той или иной области знаний, давать экспертное заключение? А вот подсказать клиенту, какие документы он должен подготовить (а в случае необходимости посоветовать воспользоваться услугами юриста-профессионала), посредник обязан. Согласно проекту, Риелторская палата является единственным общегосударственным органом профессионального самоуправления риелторов Украины, который получает право полностью контролировать рынок недвижимости, проверять соблюдение всеми операторами этого рынка законодательства, разрабатывать для них стандарты, нормативы и т.д.; через своих представителей в квалификационной комиссии влиять на получение субъектами риелторской деятельности сертификатов. В общем, создается некий монстр, неподконтрольный даже государству. Неудивительно, что субъектам рынка недвижимости становится страшно. Тем более что создание этой палаты — в руках “верхушки” Ассоциации, состоящей из таких же посредников, как и все остальные, а нередко даже менее профессиональных (только более активных). В связи с этим напрашивается грибоедовский вопрос: “А судьи кто?”. По проекту Палата создается Учредительным съездом. Но это сугубо формально: съезд будет созываться Ассоциацией, порядок представительства определяться ею же. Нынешний проект Закона сделан “аккуратнее” предыдущих — многие непопулярные вопросы спрятаны. Если в прежних проектах четко просматривалось, что Риелторская палата будет содержаться за счет самих же риелторов, которым за все предстоит платить, — за получение сертификата, за пересдачу квалификационных экзаменов, за учебу и т.д. и т.п., то теперь записано, что материальное обеспечение деятельности Риелторской палаты осуществляется за счет источников, не запрещенных законодательством. Каких источников? Нами не ставилась задача анализа проекта Закона “О риелторской деятельности”. Цель — лишь обозначить проблему, связанную не только с принятием Закона, но и с этикой взаимоотношений субъектов на рынке недвижимости. Полагаем, что специалисты по недвижимости найдут в себе силы объединиться и не дать себя подмять лицам, которых заботит не столько судьба рынка недвижимости, сколько собственные интересы. В монополизации рынка недвижимости не заинтересованы и простые граждане, так как устранение конкурентов всегда ведет к повышению стоимости услуг. А вот повысится ли качество этих услуг — большой вопрос. Что касается предлагаемого проекта Закона, то детально говорить о нем имеет смысл, если он будет внесен в Верховную Раду.
|
|
||||||||||||||||||||||||||
|
||||||||||||||
|