Мир и Дом : Апартаменты класса люкс

Во всем мире жилые апартаменты являются очень престижным жильем, подеркивающим статус их владельца. Преуспевающие бизнесмены, топ-менеджеры, политики и звезды шоу-бизнеса часто приобретают их в качестве второго жилья или арендуют на время длительных командировок. Модные веянья коснулись и столичного рынка: апартаменты стали появляться в многофункциональных комплексах.

В верхнем сегменте
Об апартаментах как типе недвижимости мы узнали недавно. Конечно, уже несколько лет существуют гостиничные номера, которые отели сдают в аренду или продают в собственность. «Апартаменты этого типа широко распространены по всему миру, – говорит Ирина Жарова-Райт, управляющий партнер компании Sesegar Group. – Бизнесмены, которые отправляются в командировки, приобретают их в гостиницах в качестве временной резиденции». Но жилые апартаменты в многофункциональных комплексах появились только сейчас, когда было объявлено о строительстве в ММДЦ «Москва-Сити» самых высоких зданий в Европе – «Федерации» и «Города Столиц». В первом небоскребе такое жилье будет располагаться в верхних этажах, во втором под них будут отведены целиком обе высотные башни. Появятся они и в некоторых других «знаковых» объектах с престижным местоположением, на пример в комплексах «Баркли-Плаза», «Легенда Цветного». Идея апартаментов пришла к нам с Запада. Сергей Полонский, президент компании Mirax Group, утверждает, что «у всех миллиардеров в Нью-Йорке есть апартаменты на Пятой авеню. Они используются в основном в представи тельских целях. Поскольку «Федерация» – самое высокое здание в Москве, у апартаментов здесь особый статус. Иметь их особенно престижно». Во всем мире шикарные апартаменты продаются в объектах, расположенных в престижных кварталах города, выполняются по уникальным архитектурным проектам, имеют суперсовременную инженерию и предлагают все виды сервиса пятизвездочного отеля.

«Эта тенденция нова, но перспективы развития многообещающие, – заявляет Елена Зубарева, управляющий директор компании Delta estate. – По общим объективным характеристикам, заявленные на сегодняшний день апартаменты в многофункциональных комплексах относятся к элитному жилью – об этом свидетельствуют стратегическое местоположение здания, престижность района, развитая инфраструктура, высочайший уровень качества и дизайн жилья, инженерное оснащение и т.д.» Алексей Белоусов, коммерческий директор холдинга «Капитал Груп», считает, что к апартаментам рынок шел уже давно, и это явление стоит воспринимать как позитивное, демонстрирующее развитие рынка. «Сейчас сформировалось новое понимание того, что должно представлять собой настоящее эксклюзивное жилье, – говорит он. – В связи с плотной застройкой в центре города меняется география проектов, меняются требования, предъявляемые к жилью самими владельцами. И мы приходим к тому, что понимание эксклюзивности не ограничивается такими опциями, как уникальная отделка, идеальный порядок, комфорт, новые технологии строительства. Сегодня покупатели хотят получать полномасштабный сервис на уровне пятизвездочных гостиниц. Появляется потребность в собственной службе консьержей, готовых в любое время суток предоставить самый широкий спектр услуг. Именно поэтому апартаменты на сегодняшний день становятся одним из наиболее популярных видов жилья».

Под ключ или под отделку?
На Западе подобные объекты продаются в состоянии shell&core – под ключ и даже с мебелью. Их интерьер адресован взыскательному вкусу и соответствует самым модным тенденциям в дизайне. «В России сегодня в основном девелоперы продают квартиры без отделки, но существуют действительно уникальные объекты, где ситуация складывается другим образом: например, в нашем многофункциональном комплексе «Город Столиц», учитывая сложность проекта и всех коммуникационных систем, мы не можем пустить ремонтный процесс на самотек, – рассказывает Алексей Белоусов. – Расчеты показали, что если жильцы начнут делать ремонт одновременно, то наверх придется поднимать стройматериалы из расчета 60 тонн на квартиру площадью 200 кв.м. Соответственно лифты должны работать непрерывно 24 часа в сутки на протяжении года! Поэтому мы предлагаем апартаменты под чистовую отделку. Все основные ремонтные работы, связанные со стяжкой полов, сантехническими работами, электрикой, будут проведены на этапе строительства. Это избавит клиента от неприятных ремонтных процедур и значительно облегчит процесс въезда в новые апартаменты. Покупателю нужно будет выбрать лишь отделочные материалы. В структуре холдинга работает компания «Капитал Груп Дизайн», которая занимается разработкой проектов оформления интерьеров. Ее специалисты могут предложить эксклюзивные дизайнерские решения. За чистовой отделкой – будущее, это признают все участники рынка. Но вопрос соотношения цены-качества пока остается открытым».

А в комплексе «Федерация» апартаменты продавались без отделки, чтобы владелец мог заказать ее по своему усмотрению. В готовом виде девелопер сдает только места общего пользования – входные группы здания, вестибюли и пр. Самым привлекательным в московских апартаментах (по крайней мере, находящихся в «Москва-Сити») станут виды, открывающиеся на город с нескольких сот метров. Как на ладони будут видны Кремль, да и весь Центр, а у подножия зданий серебряной лентой изгибается Москва-река. В ясную погоду можно будет охватить взглядом почти весь мегаполис! В башне «Федерация» апартаменты будут иметь панорамное остекление – от пола до потолка. Как рассказал Сергей Полонский, внизу их можно будет открывать на ширину 10 см для проветривания. Уже сейчас в построенных этажах здания оборудован шоу-рум, где можно увидеть, как будут выглядеть будущие помещения. Панорамное остекление апартаментов запроектировано и в «Городе Столиц», и в «Легенде Цветного». В последнем они расположатся на верхних этажах комплекса, начиная с 8-го.

Апартаменты – это…
Но чем же апартаменты отличаются от просто дорогих квартир? Марина Усенко, старший вице-президент компании Jones Lang LaSalle, считает, что это те же квартиры, но высокого качества. В качестве аналога она называет дорогие кондоминиумы в Нью-Йорке, где сервис заключается в услугах швейцара, открывающего дверь в вестибюле. Это распространенное мнение, но не совсем верное. Существует принципиальное отличие апартаментов от квартиры. Его сформулировал Сергей Полонский: «Апартаменты – это квартиры с гостиничным сервисом. По «Федерации» их обслуживание будет осуществлять известный гостиничный оператор – компания Hyatt, имеющая обширный опыт работы во многих странах мира». «Прежде всего, апартаменты – это жилое помещение, но не в жилом здании. Формат многофункционального комплекса может подразумевать объединение жилых, офисных, торговых и иных составляющих, – добавляет Елена Зубарева. – Квартиры же – это всегда помещения в жилых домах или жилых комплексах. Апартаменты класса de luxe предполагают дополнительное сервисное обслуживание, сопоставимое с гостиничным: ежедневную и комплексную уборку, смену белья, заказ еды и напитков в любое время дня и ночи и т.д. Иногда этот список пополняется еженедельным бесплатным букетом цветов и вазой тропических фруктов». Так, в многофункциональном комплексе «Город Столиц», по словам Алексея Белоусова, владельцы апартаментов могут воспользоваться 24-часовой службой room-service, предоставляющей заказ и доставку билетов в театр, услуги личного водителя, шеф-повара, переводчика, химчистки, бронирование столиков в ресторане, бронь авиабилетов и многое другое. Все это выводит данный тип жилья на новый уровень элитности.

Ирина Жарова-Райт утверждает, что к апартаментам можно причислить и квартиры в жилом комплексе «Коперник»: здесь предусмотрен гостиничный сервис de luxe, включающий в себя круглосуточный room-service, услуги личного водителя, личного консьержа, ежедневную уборку, что является несомненным конкурентным преимуществом апартаментов перед обычной арендой элитных квартир.

А покупатели кто?
Кто же эти загадочные персоны, покупающие роскошные апартаменты в офисно-жилых комплексах? Прежде всего, бизнесмены, чьи офисы находятся тут же, в «Сити». «Важным аргументом в пользу апартаментов является непосредственная близость к месту работы, – комментирует Елена Зубарева. – Как правило, помещения для проживания приобретаются или арендуются в том же здании, в котором находится головной офис компании. Если учесть ненормативность рабочего дня сотрудников, существующую в столице проблему автомобильного трафика и ряд банальных житейских сложностей, то проживание в апартаментах, где «все включено», является идеальным».

Часто апартаменты представляют собой нежилые помещения, приобретаемые под представительские цели – для проведения переговоров в неформальной обстановке, для приемов. «Готовые апартаменты с дизайнерским ремонтом и роскошными видами из окон идеально подходят для приема важных персон. Покупатели такого жилья прежде всего заботятся о своем имидже, и потому мотив престижности покупки выходит для них на первое место», – говорит Наталия Курашова, руководитель отдела маркетинга и PR компании Renaissance Realty. Елена Зубарева называет еще одну причину для покупки такого жилья – удобство временного проживания, не требующее прописки или регистрации в Москве. «Поэтому часто собственниками апартаментов являются юридические лица и компании, заинтересованные в обеспечении жилой площадью повышенной комфортности приглашенных на определенный срок региональных сотрудников и зарубежных специалистов», – добавляет она. Иногда апартаменты покупают и сами иностранные бизнесмены, которые приезжают в Москву по делам. В любом случае всем ясно, что этот тип недвижимости не для семейного проживания. Он покупается как второе или третье жилье, имеющее определенное функциональное назначение.

Уже сегодня темпы продаж апартаментов демонстрируют высокий спрос. В «Федерации», по утверждению Сергея Полонского, все они были проданы еще к осени по цене ориентировочно $17 тыс. за кв.м. Алексей Белоусов заявляет, что в «Городе Столиц» жилые помещения будут реализованы до окончания строительства. «Цена квадратного метра там составляет от $10,5 до $16 тыс. в зависимости от типа апартаментов (в комплексе их 5 типов), этажа и расположения, от которого зависят виды из окон, – говорит эксперт. – В комплексе «Легенда Цветного» продажи еще не открыты, но, учитывая уникальность проекта, рассчитывать, что цены будут ниже, не приходится». Ирина Жарова-Райт утверждает, что на сегодняшний день средняя цена на жилую недвижимость в «Сити» составляет $25 тыс. за кв.м.

Оформление отношений
Апартаменты могут регистрироваться и как жилые, и как нежилые помещения. Это решает собственник объекта капитального строительства – еще на стадии проектирования. «Согласно ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства)», – констатирует Марина Фирсова, партнер компании Tenzor Consulting Group. В офисно-жилых комплексах «Сити» апартаменты регистрируются как нежилые. По словам Марины Усенко, так сделано потому, что на момент проектирования зданий мэр столицы выступал против того, чтобы в ММДЦ строилось жилье. Как бы то ни было, в компании Mirax Group заявляют, что «апартаменты в башне «Федерация», согласно СНиПу, – это жилье временного пребывания. Однако они приобретаются в собственность». Алексей Белоусов подтверждает, что и в «Городе Столиц», и в «Легенде Цветного» апартаменты будут регистрироваться как нежилые помещения. «При заключении сделки купли-продажи или аренды они оформляются как нежилые помещения, но с жилыми комнатами», – говорит Елена Зубарева.

«Чтобы покупателю узнать, какое помещение он приобретает, ему необходимо ознакомиться со всеми документами на него – свидетельством о праве собственности на помещение, документами БТИ (поэтажным планом, экспликацией) и др., – напоминает юрист Марина Фирсова. – Именно в документах указано, жилое это помещение или нет. Обязательно нужно внимательно проанализировать содержание договора купли-продажи, а также не забыть зарегистрировать в установленном законодательством порядке право собственности на приобретенный объект недвижимости».

В отличие от квартир, в апартаментах, зарегистрированных как нежилые помещения, нельзя оформить прописку или регистрацию. «За покупателем сохраняется право собственности, право распоряжения и право владения апартаментами, – уверяет Алексей Белоусов. – А невозможность регистрации большинство покупателей не смущает. Ведь, как правило, это не единственная недвижимость, которую они приобретают».