Мало того, что цены на квартиры продолжают галопировать, так еще и банки стали повышать ставки кредитов на их покупку. Чтобы сделать займы доступнее, в Украине запускается программа государственного ипотечного кредитования по самым низким на рынке ставкам — до 10% годовых в гривне. Однако, если вы уже потянулись к документам, чтобы бежать за дешевым кредитом, не спешите.

Как сообщил первый замначальника Государственного ипотечного учреждения (ГИУ) Сергей Святко, в этом году в рамках пилотного проекта будет выдано всего... 5 таких займов. Да еще и стоит хорошенько прикинуть, по силам ли он вам.

"Середняку" кредит не светит

Износ жилфонда по официальным данным превышает 60%, в улучшении жилищных условий нуждается две трети украинцев. Однако платежеспособность населения плачевна, осилить кредит на жилье могут лишь 6—7% желающих. Подсчеты показывают, что при средней зарплате в столице 1100 грн., человек должен полгода копить на один квадратный метр по среднерыночной цене. При условии, что он не будет ни есть, ни покупать одежду и платить за жилье, на скромную 1-комнатную квартиру, цена которой составляет от $40 тыс., наскребет через 15 лет. Взять долгосрочный кредит в банке под 16—20% годовых? Зарплаты не хватит даже на выплату половины суммы процентов, не говоря о погашении основного долга и о том, что ни один банк такого бедняка деньгами не ссудит. Получается, человек со средним доходом на кредит рассчитывать не может.

В Украине давно говорят, что решать жилищную проблему надо с участием государства в ипотечном кредитовании, и только теперь дело сдвинулось с мертвой точки. Как сказал, представляя новосозданную структуру, С. Святко, ставка делается на то, что дешевые кредиты госипотеки составят конкуренцию аналогичным банковским продуктам и будут способствовать снижению цен на недвижимость. ГИУ получило в счет своего уставного фонда из госбюджета 20 млн грн., из них будут профинансированы пять пробных кредитов через пять банков. То есть, само ГИУ кредитов не дает, а только "добывает" деньги и ссуживает их банкам, желающим участвовать в программе. По словам С. Святко, стандарты, заложенные в концепцию госипотеки, более демократичные в плане сроков и процентов, нежели действующие на рынке, но более жесткие — в смысле обеспечения сохранности и возврата денег. В частности, срок погашения кредита составляет от 3 до 30 лет (сейчас банки дают деньги на 5—20 лет — Авт.), а ставка — 10%. Правда, как сказано в "Условиях", ставка может меняться в зависимости от ситуации на рынке, то есть, может и вырасти.

За пенсионера доплатят родичи

Другими пунктом оговорено, что сумма кредита не может превышать 70% стоимости предмета залога, то есть начальный взнос составляет не меньше 30% (а многие банки сейчас согласны на 25%, а то и на 15%). Минимальная сумма займа — 15 тыс. грн., а максимальная установлена с учетом сложившихся в данном регионе цен: для Киева — 450 тыс. грн., для других городов-миллионников — 350, для областных и районных центров — 250 и 150 соответственно, для других городов и сел — 100 тыс.

Получить кредит в ГИУ можно только на готовое жилье, которое не находится в аварийном состоянии, не состоит в учете на капремонт, имеет товарный вид (не "избушка на курьих ножках", а ликвидное строение из кирпича или бетона) и свободно от требований со стороны третьих лиц. Причем приобретаемые квартиры могут использоваться только как место основного проживания. Правда, в будущем году обещают добавить условие покупки жилья для сдачи в аренду.

Заемщика выбирает сам банк по своим критериям (ведь именно он несет все риски) и предлагает его кандидатуру ГИУ. При этом должно соблюдаться обязательное требование к клиенту: максимальный срок кредита рассчитывается как разница между пенсионным и фактическим возрастом, но кредит может быть продлен и после пенсии, если за клиента согласится доплатить гарант — родственники. То есть, впрягаться в кредитное ярмо можно всей семьей.

Исходя из условий 10% на 30 лет, месячный платеж в госипотеке по кредиту в 150 тыс. грн. для покупки однокомнатной квартиры составит 1261 грн. Выглядит вроде бы заманчиво: сейчас минимальная ставка у банков — 16%, и такая же сумма займа сроком на 10 лет выливается в 2512 грн. платежей в месяц. Но если подсчитать, во что обойдется 30-летняя рассрочка, то оказывается, что в конечном итоге заемщику придется заплатить почти три стоимости квартиры! А если исходить из другого условия — что максимальное отношение суммы платежа по кредиту к месячному доходу клиента не должно превышать 40% — получается, что претендент на упомянутую "единичку" должен иметь зарплату "чистыми" минимум 3152 грн. Выходит, "социальный" жилищный проект государства рассчитан исключительно на граждан с доходами намного выше средних!

Риелторы настроены скептически

Наконец, первые 5 займов — это капля в море, а когда же госипотекой смогут воспользоваться все, кому позволяют "несредние" доходы? По словам директора департамента финансовой политики и управления госдолгом Минфина Галины Пахарчук, все будет зависеть от того, как быстро Верховная Рада примет необходимый пакет законов. Если законодатели поторопятся, возможно, до конца года ГИУ освоит еще до $200 млн.

А как оценивают новшество риелторы? "Я бы порадовался, если бы госипотека быстро набрала обороты и составила конкуренцию на рынке жилищных кредитов, — комментирует президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины Александр Бондаренко. — Но я к такой возможности отношусь с высокой долей скептицизма. Вот если такое чудо свершится, тогда госипотека действительно сможет повлиять на ценообразование, и банкам придется снижать свои проценты". Впрочем, существенное падение ставок вряд ли возможно, ведь банки завязаны на ставки по депозитам, которые тогда тоже придется снижать.

"Госипотека с ее дешевыми кредитами — это, конечно, здорово, — говорит директор Центра "МЕГОКОН-В" Владимир Винокур. — Но я уверен, что вместо ожидаемого снижения цен она приведет, наоборот, к дальнейшему удорожанию жилья. Ведь если дешевых кредитов на рынке будет много, резко возрастет спрос и соответственно среагируют цены. Поэтому госипотеки не должно быть слишком много".

...Многие страны решают жилищную проблему с помощью госипотеки, но деньги на нее субсидируются из бюджета, это наиболее дешевые кредиты. Например, в США и Германии по 30-летним займам берут около 5% годовых. А у нас, ссылаясь на скудость казенных средств, решено покупать деньги на внешних рынках заимствования, то есть, минимум под 7% годовых. И уже к ним приплюсовываются расходы двух посредников — ГИУ и банка. Насколько доступными будут для вас услуги новой структуры, когда и если она "раскрутится" — решайте сами.

Почем занять денег на желье

		Существующие кредиты     Пилотный проект ГИУ

Сумма кредита			150 000 тыс. грн.

Минимальная ставка	16%			9,5%

Средний срок		10 лет			30 лет

Месячный платеж		2512 грн.		1261 грн.

Наталия Яворская
"Сегодня"