М2 - Квадратный метр : Ничто не ценится так дорого, как дешевая столичная недвижимость

Kогда речь идет о недвижимости в Москве, определение «дешевый» приобретает некоторый абсурдный оттенок: цена даже самых непривлекательных объектов поднялась на недосягаемую для большинства людей высоту. Между тем 10–15 лет назад разница в стоимости квартир была куда меньше: «сталинка» с евроремонтом стоила всего в два раза дороже соответствующей по метражу «хрущевки» в том же районе. Сегодня риэлторы отмечают, что рост цен деформирует отношения «дешевый–дорогой», внося в них нечто новое. Так что представляет собой сегодня дешевая квартира в столице?

Как и в любом другом городе, в Москве есть престижные и непрестижные округа и районы, но потенциальные покупатели жилья давно знают, что искать самые дешевые квартиры в самых непопулярных районах бессмысленно по многим причинам. Например, потому, что более дешевую и привлекательную в транспортном и экологическом отношении квартиру реально купить в ближнем Подмосковье. Кроме того, надо учитывать и тот фактор, что сегодняшний россиянин сопоставляет понятие «дешевый» не столько со своими возможностями, сколько с соответствием цены товара его потребительским свойствам. Причем отнесение товара к определенным сегментам рынка даже в массовом сознании становится все более продуманным, дифференцированным. Иными словами, человек способен назвать «дорогой» ту квартиру, которая ему доступна, и «дешевой» ту, на которую средств не хватает.

Рынок преподносит сюрпризы

С неликвидными районами происходит что-то странное. Потенциальный покупатель знает, что жилье там просто обязано стоить дешевле, но оно совершенно его не интересует, он просматривает цены на квартиры только из любопытства. И очень возмущается тем, что владельцы этих квартир понятия не имеют о том, в каком районе живут, заламывая цены, «как на Остоженке». Поразительно, цены выросли в два раза, а потом еще в два раза, но квартиры стоят все на те же несколько тысяч меньше, чем в более престижных соседних районах!

Подтягивается даже Капотня, о которой — «либо плохо, либо ничего». Префектура Юго-Восточного административного округа, похоже, взяла назад свою угрозу превратить этот район в гетто для неплательщиков коммунальных услуг и, напротив, обещает его комплексно развивать. О других дешевых районах и говорить нечего. Практически в каждом из них есть свои приличные кварталы, между которыми подчас встречается и нечто «почти элитное». Таким образом, дешевый район — это тот, в котором всего лишь чуть чаще, чем в других, появляется неожиданно недорогое предложение.

Без «пузыря» не обошлось

Скажем прямо, сейчас не лучшее время искать даже относительно дешевые квартиры и, соответственно, писать о том, как это лучше делать. В период быстрого роста цен люди покупают все, что могут себе позволить сегодня: завтра будет поздно. Они меньше всего задумываются о том, получится ли со временем продать эту квартиру по хорошей цене — рассуждения о ликвидности товара отходят на второй план.

А потеря относительной ликвидности (когда ликвидно все) — это, между прочим, и есть важнейший признак ажиотажа и наличия экономического «пузыря». Скажем и более определенно: данный «пузырь» в отличие от своих мыльных собратьев надувается неравномерно. Он начинает увеличиваться в самом ходовом секторе, постепенно подбираясь к неликвиду. Июльские объявления о продаже «однушки» в Капотне или в районе станции метро «Рязанский проспект» за $120 тыс. означают, что пузырь округлился. Правда, сдувается он, как правило, в обратной последовательности: первыми появятся дешевые квартиры в дешевых районах. Ну, а если пузырь лопнет, то, конечно, равномерно.

Ищущий да обрящет

Так можно ли найти квартиру подешевле? Конечно, да. За примерами далеко ходить не надо. Скажем, козырек магазина не должен быть выше уровня пола второго этажа. Но магазину этого показалось мало, он поднимает козырек до подоконника, а то и выносит на крышу генератор холодильной установки 1,5х3 м. А ночью к мирному гулу генератора добавляется загадочное мигание неоновых трубок. Всюду жизнь.

Или, например, в Бутове есть «детдомовские» квартиры. Чтобы 18-летние выпускники не оказались в лапах криминала, им запрещены сделки с недвижимостью до исполнения 23 лет. Ребята привыкли к коллективизму, поэтому им приходит в голову отличная мысль: жить вчетвером–вшестером в одной квартире, а остальные три–пять сдавать. Работать, понятно, не нужно. Бывало, что арендаторы расплачивались наркотиками. Будьте уверены, соседнюю квартиру вам уступят со скидкой.
«Фенольных» домов в Москве, кажется, не осталось, с юридической чистотой документов в последнее время тоже стало получше. Да и не поместишь объявление: «Куплю квартиру с сомнительной родословной».

Считается, что такие квартиры выставляются на продажу по меньшей стоимости. Что ж, если плохую квартиру дешево купить трудно, а хорошую — вообще невозможно, давайте подумаем над тем, чтобы квартира не обошлась вам дорого.

Начинаем экономить

Главное — правильно построить свои отношения с риэлторами. Заключая с агентством договор на оказание услуг, вы почему-то вносите залог, а они — нет. Предлагать агентству внести залог в вашу пользу, пожалуй, не стоит. Не поймут. Просто откажитесь вносить свой. В двух агентствах из трех вам скажут, что «это неслыханно», «так дела не делаются» и т. п., но, возможно, и они с вами согласятся, если вы спокойно объясните, что и вы не должны им верить на слово, что и у вас нет лишнего времени.

Заодно откажитесь платить за подбор варианта. Объясните, что вы понимаете: все они «давным-давно найдены». Что любой из вариантов, который вам предложат, вы и сами в состоянии запросто найти в открытой или платной электронной базе данных. Но вы очень хорошего мнения о компании, не хотите тратить время на выискивание ее предложений среди всякого мусора и решили просто взять и приехать. Вы только на дорогу два часа потратили, не беда, если риэлтор посидит с вами часок у компьютера. Если найдется что-то приличное, съездите, посмотрите, а потом и договор заключите с залогом (вернее, с двумя, об этом ниже). Пора работать по-европейски.

Познай себя

Есть у продавцов всех времен и народов странный вопрос: «Сколько дадите?» Те, что похитрее, широким жестом обводят товар и спрашивают: «На какую сумму рассчитываете?» Те что мыслят себя великими профессионалами, будут сверлить вас взглядом. Настоящие профессионалы спросят с ленцой, глядя в сторону. И неважно, что вы ответите и как — любой ответ продавец слышал много раз.

Вполне вероятно, вы сами чем-то торгуете. Знаете много разных приемов: что встречу лучше назначать на вечер, когда контрагент устал и всей душой стремится домой, что на переговоры лучше приходить с друзьями, чтобы психологически давить большинством и попеременно устраивать передышки. Но ведь вы торгуете не квартирами, верно? А если вы вообще не имеете к торговле прямого отношения, то даже не думайте обыграть продавца: рано или поздно вы назовете свою цену, а риэлтор тут же вычислит, сколько с вас реально взять.

Самое правильное, что вы можете сделать, — заранее и абсолютно точно определить для себя эту цену и в меру способностей скрывать ее от контрагента. Нет зрелища печальнее на свете, чем заключение договора с клиентом, который сам не определился с тем, что его интересует и за сколько.

— Нет, нет! В этом районе за такие деньги двухкомнатную не найти.
— Да? Ну, я могу еще занять у мамы.
— А если вы найдете еще немного, то... и т. д.
Запомните, ваша сумма должна быть определена до копейки! Агент и сам сработает быстрее, и продавца в цене «подвинет». Начнете суетиться — получите то же самое, но дороже и позже: ведь вы даете повод «помариновать» вас.

Опять от меня сбежала последняя электричка

Любая покупка обходится дешевле, если вы сами точно знаете, что хотите. Если вас интересует квартира в Подмосковье, лучший вариант — выбрать, в каком именно городе, и обратиться в местные агентства. Если объект поиска — участок или дом в дачном поселке, наклейте два–три десятка объявлений как в оживленных местах, так и в не очень. Если же речь идет о Москве, объясните риэлтору максимально подробно, что именно вам надо. Вежливо намекните, что покупаете квартиру для себя, а не для него, значит, его мнение о том, что такое хорошо и что такое плохо, вас не особенно интересует. Вам нужны предложения, соответствующие вашим требованиям, и полная достоверная информация о них.

Случается, что вы говорите, риэлтор понимающе кивает головой, поддакивает и что-то отмечает в записной книжке. Но он вас не слышит. У него давно висит объект, и ему очень хочется его сбыть. Один знакомый покупал квартиру в Подмосковье для родственницы. Он объяснил, что по некоторым причинам женщина относительно легко переносит дорогу в электричке и метро, но плохо себя чувствует в автомобилях — от легковых до автобусов. Поэтому нужна квартира не более чем в десяти минутах неспешной ходьбы от станции.

Риэлтор внимательно выслушал и предложил замечательную квартиру в чудесном поселке. Железной дороги, правда, нет, но «маршрутки просто летают, пять минут до метро, ничего не почувствуете». Знакомый улыбнулся и предложил съездить прямо сейчас на своей машине. Риэлтор так обрадовался, что даже не надел пальто. Когда подъехали к дому, тот выскочил из машины и побежал к подъезду. Знакомый развернулся и уехал. «Кто-то должен был сделать это», — объяснил он без лишнего пафоса.

Ваша задача не в том, чтобы показать себя «нереально крутым». Будьте дружелюбны и туповаты, не обращайте внимания, если в переговорную вбежит еще один риэлтор и закричит: «Шеф, все пропало! На следующей неделе цены вырастут на 4,56%!» Если же решите подписать договор, проявите хоть раз в жизни творческое воображение и в графе «условия» распишите дом своей мечты максимально подробно: тип дома, этаж, расстояние до метро, вид из окна и т. п.

Ставка за ставкой

Бывает, что дешевое предложение — всего лишь элемент игры под названием «аукцион». Вы звоните продавцу, и если вам говорят, что квартира продана, «ушла», снята с экспозиции, после чего кладут трубку, то это неприятно, но честно. Если же вы слышите, что квартира несколько подорожала и за нее внесен залог, после чего агент делает паузу, ожидая вашего встречного предложения, то лучше положить трубку самому.

Расчет в последнем случае на то, что некоторая часть людей имеет опасное сочетание инерционного мышления с богатым воображением. Сделав вывод о том, что эта квартира — дешевая, они мысленно наделяют ее массой других достоинств и не желают с ней расставаться. Если к этим качествам примешивается природная азартность, дело может кончиться совсем плохо. В борьбе с соперниками они выкладывают все новые и новые суммы. Прозрение иногда наступает слишком поздно.
Вы рискуете оказаться жертвой аукциона и будучи человеком вполне здравомыслящим и уравновешенным. Вроде бы вы успели первым внести залог за покупаемую квартиру, но потом вдруг выясняется, что кто-то предлагает за квартиру больше. Если не хотите потерять драгоценное время, следуйте простому правилу: вносите залог при условии, что так же поступит продавец, и, если он передумает продавать квартиру по условленной цене, его залог перейдет к вам.

Век информации

Если вы купите газету сразу после открытия киоска и тут же позвоните продавцу дешевой квартиры, может выясниться, что кто-то обратился к нему раньше, уже встретился с риэлтором и даже внес залог. Вряд ли вы станете разбираться, где произошла утечка информации: в редакции, в типографии или много раньше — в агентстве недвижимости, поместившем объявление. Впрочем, это неважно. Никто в семь утра у газетного киоска не дежурит, и таких предложений, которые перевернут вам жизнь, там искать не стоит. Все будет серенько, средненько и хуже, чем вчера. Нужно искать другие методы.

Один знакомый риэлтор рассказал удивительную историю: «Сейчас практически все объявления в газетах идут от агентств. А в самом начале 1990-х объявления помещали сами продавцы и, так сказать, частные маклеры. Человек выискивал в газете цены схожих квартир, чуть-чуть накидывал и помещал свое объявление. Мы проанализировали по нескольку номеров разных газет — выборка была нормальная. И знаешь что? Средние цены разных газет различались почти на 5%! Явно за рамками статистической погрешности. Промониторили еще по нескольку номеров — та же картина. Мы долго ломали голову, а потом сообразили, в чем дело: большинство ведь посылало объявление в ту самую газету, на цены которой ориентировалось! Фактически у каждой газеты сложились свои «рыночные цены», свой «рынок недвижимости».

Найди своего риэлтора

Казалось бы, сегодня все иначе: рынок оформился, структурировался и т. д. Но вот какая штука... Если вы, решившись на покупку квартиры, не ограничитесь формальным обращением в агентство недвижимости, а через знакомых или самостоятельно сведете знакомство, установите нормальные человеческие отношения хотя бы с тремя риэлторами, то вас ждет интересное открытие. У каждого из них вы обнаружите свой «рынок недвижимости», свои «рыночные цены». И вероятно, эти цены будут различаться больше, чем на 5%.

Дело не в чьей-то личной любви к денежным знакам. Важен метод ведения и видение бизнеса. Настоящий риэлтор — не клерк, а самостоятельный бизнесмен и в некотором роде художник.

Управляющий франчайзинговой компанией «Хирш» Феликс Альберт считает, что для агентства недвижимости, для его владельцев, клиентом по сути является... риэлтор: «Отношение к способному риэлтору как к служащему — главная причина конфликтов в агентствах, ухода лучших кадров. Агентство предоставляет риэлтору свою структуру и бренд. Хороший риэлтор поддерживает эту структуру процентом от проведенных сделок и укрепляет бренд. Нельзя требовать от него большего. Именно риэлтор приносит агентству деньги.

Аналогия с продавцом супермаркета, где выложен готовый и одинаковый в разных магазинах товар, тут не верна. Больше подходит аналогия, например, с парикмахером. Вообще оценку агентства недвижимости правильнее производить с точки зрения количества эффективных риэлторов, работающих на него».

Сегодня из-за быстрого роста цен количество сделок резко упало. Но и сейчас есть риэлторы, которым приходится работать по 12 часов в сутки. Они — лицо агентства, его звезды и примы. Клиенты, частные и корпоративные, приходят не столько в агентство, сколько к нему лично. Он находит именно то, что нужно и даже лучше, делает это быстро и дешево. По крайней мере клиенты уверены, что квартира досталась им дешево.

Елена Бармина
Директор департамента территориальных отделений ЗАО «МИАН–агентство недвижимости»:
— Если говорить о том, какое жилье на сегодня самое дешевое (относительно иных категорий квартир с соответствующей стоимостью) на рынке, пожалуй, надо отметить только сегмент вторичного рынка недвижимости, где вследствие определенной стабилизации произошла «переоценка ценностей». В основном это квартиры в старом жилом фонде, особенно построенном до 1970–1980-х годов. К этой же категории относятся новостройки в ближайшем Подмосковье — там тоже на данный момент реально приобрести квартиру за сравнительно небольшие деньги.
Что можно посоветовать покупателю, который хочет купить квартиру в столице, но не обладает достаточными средствами для этого? Наиболее удобным способом на сегодня является ипотека. При этом нужно отметить, что ипотечные программы наиболее распространены в сегменте эконом-класса.

Татьяна Щербакова
Руководитель отделения «Семеновское» управления вторичного рынка корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»:
— Сегодня дешево купить квартиру в Москве практически невозможно. Стоимость жилья растет так быстро, что накопить сумму на покупку даже обычной квартиры очень затруднительно. Рост цен летом существенно замедлился, но не остановился. Сегодня за «однушку» в столице приходится платить больше $100 тыс. Учитывая, что 1 кв. м стоит в среднем от $3,5 тыс. до $4,5 тыс. (в зависимости от округа), можно рассчитать, во сколько выльется покупка квартиры. Сегодня о дешевом жилье надо говорить как об относительном понятии — только в сравнении с дорогим.

Обычно к дешевым квартирам относят малогабаритные и стандартные квартиры в «хрущевках», в старых панельных девятиэтажках, на первых этажах (иногда — последних, если дом без лифта), с маленькими кухнями (обычно до 6 кв. м) и смежными комнатами в двух–трехкомнатных квартирах. Естественно, они требуют ремонта, порой капитального. Как правило, такие дома находятся далеко от станций метро, что вызывает определенные трудности с проездом.

Сравнительно дешевые квартиры отыскать реально, но, как правило, слишком заманчивые предложения должны вызывать опасения: никто не захочет расстаться со своей собственностью задешево. Каждый продавец ориентируется на средние цены на рынке и уступает только в силу обстоятельств. Поэтому стоимость существенно меньше рыночной предполагает либо «проблемные» документы на это жилье, либо крайне стесненные обстоятельства собственника, либо откровенное мошенничество.

Все эти факторы могут привести к тому, что драгоценные метры будут безвозвратно утеряны (что предусмотрено законом). Очень часто продавцы в объявлениях о продаже указывают заниженную цену и «забывают» отметить, что она является только частью реальной стоимости (остальное можно выплачивать частями).

Дешевую квартиру есть шанс купить по договору ренты. Правда, пользоваться ею практически невозможно, да и с течением времени себестоимость ее вырастет за счет рентных платежей. Также относительно недорого обойдется покупка квартиры с помощью ипотеки — сначала понадобится только первоначальный взнос. Но с учетом процентов, выплачиваемых банку, в итоге жилье получается не таким уж и дешевым.