Как известно, в конце июля Генпрокуратура РФ совместно с Федеральной антимонопольной службой (ФАС) объявили о проверке строительных рынков Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга на предмет выявления необоснованного завышения цен на жилье и возможного ценового сговора. Проверки в Москве уже начались, и ответственные за них чиновники даже сделали первые заявления. В частности, все СМИ обошло заявление начальника управления по контролю и надзору в области недвижимости, локальных монополий и ЖКХ ФАС Михаила Евраева о том, что жилье в Москве должно стоить 1300 долларов за квадратный метр. И это при том, что в июле средние цены на московском рынке вплотную приблизились к нью-йоркским – от 3 до 6 тыс. долларов за «квадрат» (в зависимости от типа дома и т.д.). В Петербурге до последнего времени активности антимонополистов не наблюдалось. Однако сейчас руководство управления ФАС по Санкт-Петербургу и Ленобласти объявило, что рабочая группа наконец создана и приступает к работе.

Петербургский бум

В Петербурге рынок жилья (и первичный, и вторичный), очнувшийся к концу 2005 года после продолжительной стагнации, во втором квартале 2006−го действительно будто взбесился. Цены на «первичке», до этого поднимавшиеся достаточно умеренными темпами (2−2,5% в месяц), в апреле рванули до рекордной отметки прироста – 12% (средневзвешенный индекс цен по рынку – 1550 долларов за 1 кв. м). Как отмечают аналитики корпорации «Петербургская Недвижимость», такого резкого скачка цен не было за всю историю петербургского рынка жилья. В дальнейшем высокие темпы роста сохранялись. Строящееся жилье практически сравнялось по цене с обычно более дорогой «вторичной» недвижимостью, стоимость которой тоже увеличивалась аналогичными темпами.

Ценовой бум на петербургском рынке практически все эксперты объясняют резким превышением спроса над предложением, т.е. дефицитом предложения. О росте спроса в СМИ говорится очень много – эксперты выдвигают массу версий о происхождении свалившихся на рынок денег. О проблемах с предложением упоминается лишь вскользь, хотя сами участники рынка настаивают на главной роли именно этого фактора.

О приближающемся значительном уменьшении предложения некоторые специалисты предупреждали еще два года назад, когда перегретый предыдущим ценовым ажиотажем и затовариванием петербургский рынок жилья только вошел в стагнацию, продолжительность которой прогнозировать никто не брался. Эти предупреждения оправдались, причем даже быстрее и в более сильной форме, чем полагали специалисты.

Классика жанра

Сокращение предложения на петербургском рынке имеет непростую природу, которая коренится в сложности самой структуры предложения. Оно, как известно, состоит из двух крупных сегментов – первичного и вторичного рынков недвижимости. «Вторичка» спекулятивна по своей природе – игру на сокращении предложения при растущем спросе здесь можно считать вполне логичной тактикой. Причины снижения предложения строящихся квартир в Петербурге, т.е. «первички», как выясняется, намного многограннее.

Во втором квартале текущего года предложение строящихся квартир, по данным корпорации «Петербургская Недвижимость», резко сократилось – на 40%, достигнув к июлю 2006 года 1,76 млн кв. м. В этот же период происходил самый значительный скачок цен – как уже говорилось, выше 12%. Одновременно наблюдался рекордный за все годы существования рынка объем продаж – 1,6 млн кв. м. Заметим, что за весь 2003 год (предыдущий период ажиотажного роста) было продано, по оценкам экспертов, чуть более 2 млн кв. м строящегося жилья. При этом активность продаж увеличивалась и явно наметилась тенденция к еще большему сокращению предложения и увеличению разрыва между ним и спросом. Генеральный директор компании «Центр развития проектов „Петербургская Недвижимость“» Илья Еременко оценил сегодняшний дефицит предложения в 700 тыс. кв. м.

Здесь важно обратить внимание еще на один важный показатель – вывод новых объектов на рынок, т.е. начинающих строиться квартир, которые поступили в продажу в течение исследуемого периода. За первое полугодие 2006 года количество таких площадей составило, по оценкам «Петербургской Недвижимости», около 280 тыс. кв. м. Такого низкого уровня на петербургском рынке еще не было. Если посмотреть на динамику, то и в прошлом году темпы пополнения петербургского рынка строящегося жилья новым предложением относительно предыдущих лет резко сократились. В целом объем нового предложения, поступившего на рынок в 2005 году, составил 1,2 млн кв. м, что экспертами признавалось как самый низкий по сравнению со всеми прошлыми годами уровень.

Объем вывода новых объектов важен еще и потому, что это, пожалуй, единственный показатель, позволяющий хотя бы приблизительно оценить будущий объем предложения на рынке (опять же с учетом продаж и т.д.). Дело в том, что специалисты оперируют разными цифрами. Зачастую в объем реального предложения включают все, в том числе, например, земельные участки (в пересчете на потенциальные квадратные метры), по которым еще только собирается необходимая документация, и жилье, которое будет на них построено, но еще не поступило в продажу, а значит, не является предложением.

Сейчас нередко можно услышать, что «объем рынка строящегося жилья в Петербурге составляет 10 млн кв. м». Это не соответствует действительности. Эти миллионы – мифические: они могут появиться, но неизвестно, когда. Объем потенциального предложения с более-менее прогнозируемыми сроками вывода на рынок вице-президент Санкт-Петербургского союза строительных организаций Лев Каплан оценивает куда более скромно – 3 млн кв. м. Другие эксперты называют чуть большие цифры, но намного меньшие, чем 10 млн кв. м. Впрочем, главное даже не в этом.

Почему сокращалось предложение

Возникает вопрос: почему шло стремительное сокращение вывода новых объектов на рынок? С одной стороны, все можно объяснить предыдущим спадом на рынке, что логично: зачем затоваривать рынок и так уже избыточным (раз плохо покупают) предложением? Однако падение предложения продолжилось и тогда, когда спрос стал активизироваться.

Здесь мы подходим к одной из ключевых причин сложившейся ситуации. В 2004−2005 годах произошли серьезные законодательные нововведения, из-за которых быстро восполнить сокращающееся предложение оказалось невозможно. Обо всех этих новациях федерального и местного значения, а также о проблемах, их порождающих, «Эксперт С-З» писал неоднократно. Вступили в силу Гражданский и Земельный кодексы, ряд других федеральных законов, в том числе нашумевший закон «О долевом строительстве». Помимо этого были приняты несколько ключевых постановлений и законов на городском уровне.

Согласно вступившему в силу закону «О долевом строительстве», открывать продажи в объектах можно только после получения разрешения на строительство, публикации проектной декларации и выполнения ряда других условий. Получить разрешение на строительство можно лишь после того, как будет собран весь пакет документов (это регламентировано уже рядом других федеральных и местных законов), согласований в различных инстанциях. «Мы уже сбились со счета, сколько их теперь нужно проходить, потому что, согласно вступившим в силу другим федеральным законам (касающихся административной реформы. – «Эксперт С-З»), их стало еще больше, хотя и раньше это были десятки учреждений и служб», – негодует генеральный директор компании «Трест 47» Михаил Зарубин. В свою очередь, сроки согласований не уменьшились, а они и раньше занимали до полутора лет.

Важно также и вступившее в силу в октябре прошлого года требование Гражданского кодекса предоставлять земельные участки, находящиеся в собственности города, только через механизм торгов. Подготовкой всего пакета документов для этих торгов занималась администрация города. О том, как туго продвигалось дело, сказано (в том числе и на страницах «Эксперта С-З») немало. В результате участков, на которых можно вести строительство, за 2004−2005 годы было распределено крайне мало. Впрочем, покупка девелоперами земельных участков на вторичном рынке – у юридических лиц (главным образом промпредприятий) – остроту проблемы не смягчает. Остаются трудности с согласованием документации, к тому же добавляются проблемы с очисткой территорий от прежних строений. Ситуацию усугубило еще одно важное обстоятельство: запасы пятен, которые имели многие крупные и средние компании, как раз в это время стали заканчиваться.

Наконец стоит сказать еще об одной насущной проблеме – дефиците в Петербурге головных источников энергии и сетевой инфраструктуры, что не способствует освоению новых земель (самой земли, как известно, в городе достаточно). Проблемы с инженерией, кстати, также влияют на сроки согласований. Как утверждает Михаил Зарубин (и с ним соглашаются не только другие строители, но и чиновники Смольного), в последнее время «Ленэнерго» просто не дает согласований. А без этого ломается вся цепочка получения разрешения на строительство.

Всеми этими и множеством других проблем, возникающих из-за «правовой каши», как выразился один из наших собеседников, можно объяснить столь значительное расхождение в приведенных выше оценках потенциального объема предложения.

Деньги не нужны

Когда разрыв между спросом и предложением превысил некую психологическую планку, на рынке началась паника, породившая новые факторы – уже чисто спекулятивного характера, аналогичные тем, которые возникают при сильной нестабильности на фондовом рынке. Так, вопреки обычной экономической логике, побуждающей производителей наращивать выпуск продукции, на которую есть спрос, в ситуации стремительного роста цен некоторые строительные и риэлтерские компании начали выводить с рынка уже выставленное предложение. При этом применялись две тактики. По одной – компании в самый разгар ажиотажа ставили заградительные цены, изначально неподъемные для покупателя (на 20−30% превышавшие текущие). Второй способ отсечения покупателей еще проще – вовсе закрыть продажи. Оба этих способа сокращали и без того скудеющее предложение, еще больше увеличивая его дефицит. Понятно, что происходящий при этом лавинообразный рост цен уже никак не зависел от себестоимости. Поэтому, кстати, нынешние усилия сотрудников ФАС по ее вычислению совершенно бессмысленны для описания происходящего и выявления причин ценового бума.

По данным руководителя Петербургского регионального центра по ценообразованию в строительстве Павла Горячкина, себестоимость за первое полугодие 2006 года увеличилась на 8,6% – ее средняя величина составила около 1 тыс. долларов. В то же время темпы роста продажных цен на квартиры составил, как говорилось выше, порядка 60%, а сам средний индекс цен – 1550 долларов за квадратный метр. Примечательно, что представители строительных компаний сами признают, что цены продаж перешли экономически обоснованный рубеж. Так, по словам генерального директора компании «Петрополь» Марка Лернера, еще в июле экономически обоснованная цена (себестоимость плюс заложенная рентабельность) в массовом сегменте не превышала 1600 долларов за квадратный метр. «Мы прогнозировали, что условная среднерыночная цена остановится на отметке 1700 долларов, но она преодолела этот рубеж и подошла к 2 тыс. долларов», – утверждает он.

При этом девелоперы уверяют, что их участие в ценовой гонке и приостановление продаж были вынужденной мерой. «Приведу пример нашей компании. Теоретически мы могли бы остановиться на цене 1700 долларов, – говорит Марк Лернер, – но цены на рынке уже были выше. Значит, если бы мы не повысили свои цены, у нас бы все квартиры смели в считанные секунды. А дом строится согласно плану работ и производственно-технологическому циклу, который занимает не один год. Важно, чтобы деньги поступали «плавно», без кассовых разрывов и ускорений. Ведь за счет одномоментного их получения ускорить темпы строительства объектов невозможно. И куда при этом девать средства? Замораживать на депозитах?»

Генеральный директор холдинга RBI Эдуард Тиктинский подтверждает, что по этой причине многие компании приостанавливали продажи. Он говорит и еще об одном важном обстоятельстве. Вслед за ростом цен обычно начинает увеличиваться себестоимость – видя рост конъюнктуры, производители стройматериалов, поставщики спецтехники, подрядчики и т.д. начинают повышать и свои цены. Таким образом, вырученные сегодня деньги за внеплановые квартиры завтра могут обесцениться. Между тем, по словам Павла Горячкина, в структуре себестоимости материалы, аренда техники и т.д. плюс оплата труда занимают около 68% (остальное приходится на проектные работы, выкуп или аренду земли, согласования). В изучаемый период среднемесячный темп прироста средней себестоимости в строительстве, по данным Центра по ценообразованию, действительно ускорился (хотя и ненамного).

Наконец можно выделить еще одну субъективную причину сложившейся ситуации, о которой говорят многие эксперты. Как у игроков рынка, так и у чиновников отсутствует адекватная система оценки спроса и предложения. В 2004 году, напомним, это привело к стагнации рынка, потому что спрос не мог «переварить» выбрасываемые на рынок объекты. Между тем маховик ажиотажа уже раскрутился, цены взлетели, а снизить их за счет уменьшения собственной рентабельности компании не могли. Это не позволяла сделать и вплотную подошедшая к продажным ценам себестоимость. Можно также сказать, что и нынешний рывок цен оказался совершенно неожиданным для девелоперов. Безусловно, рост цен прогнозировался, но даже самые оптимистичные девелоперы не предвидели прироста более чем на 25% в год. Столь безудержной активности спроса не ожидал никто.

Квартирная истерика

Сказать определенно, какие внешние причины больше всего повлияли на рост спроса, довольно сложно. Поэтому перечислим лишь те, вклад которых нам представляется очевидным. Среди прочих специалисты называют рост доходов населения, развитие ипотеки, даже падение курса доллара и неожиданное решение россиян вложить свои валютные сбережения в недвижимость именно в этом году.

Особый интерес представляет ситуация, в которой оказалась ипотека. По данным руководителя рабочей группы по вопросам ипотечного кредитования и жилищного финансирования Ассоциации банков Северо-Запада, главы петербургского представительства Городского ипотечного банка Игоря Жигунова, в абсолютных показателях рост ипотечного кредитования в Петербурге впечатляет. За первое полугодие 2006 года было выдано около 4800 кредитов, тогда как за весь прошлый год – не больше 5000. Средняя сумма кредита также возросла с 30 тыс. долларов в прошлом году до 50 тыс. долларов на начало второй половины 2006 года.

Как отмечают банкиры, в ситуации стремительного роста цен многие заемщики отказывались получать кредиты, потому что предварительно одобренных банками сумм кредитов за время поиска квартиры уже не хватало на ее покупку. Пропорция одобренных и реально полученных кредитов, по словам Игоря Жигунова, доходила до величины 4 к 1. Другими словами, одну гипотетическую квартиру смотрели четыре потенциальных «ипотечных» покупателя, а приобретал лишь один. Разумеется, такой «аукцион» также приводит к росту цен.

В то же время доля ипотечных сделок на рынке недвижимости Петербурга, по оценкам банковских экспертов, составляет не более 10%, при этом 90% из них приходятся на вторичный рынок. На первичном рынке совместные с банками программы кредитования развиты лишь у нескольких крупных компаний. В свете этих обстоятельств можно утверждать, что расширение ипотеки не сыграло решающей роли в исследуемом буме, хотя какое-то влияние ипотека, конечно, оказала.

Более значительную роль в накручивании цен сыграли «настоящие инвесторы» – люди, покупающие квартиры для дальнейшего извлечения прибыли. По оценкам риэлтеров, подтверждаемых и представителями строительных компаний, за первые шесть месяцев 2006 года их доля увеличилась с 10−12% в прошлом году до 20−25%. Как выразился один риэлтер, «москвичи скупали квартиры подъездами». Это легко объяснить. Цены на московском рынке едва ли не в два раза выше, чем в Петербурге. В такой ситуации спекулянты посчитали более выгодным вложиться в так же стремительно дорожающую питерскую недвижимость.

Что дальше?

Из всего сказанного вытекает очевидное – рост цен был неизбежен и вполне предсказуем, о чем предупреждали многие эксперты и участники рынка. Что касается прогнозов, то строители говорят о довольно сложной ситуации в предстоящие два года.

Эксперты затрудняются в оценках, как долго продлится ажиотаж на рынке. Перелом произойдет тогда, когда цены перейдут психологический рубеж, после которого покупатели начнут массово уходить с рынка. Некоторые предполагают, что точка перелома – 2500 долларов за усредненный «квадрат», другие считают, что критический уровень может быть и выше. В любом случае многие сходятся во мнении, что рост цен на петербургском рынке жилья продолжится, однако динамика снизится. «По нашим прогнозам, рост цен завершится в начале 2007 года и до 2008−го будет продолжаться стагнация», – говорит Эдуард Тиктинский, с которым согласились и другие эксперты.

Дальнейшее развитие событий будет зависеть от того, как себя поведут власти. Если они предпримут решительные меры по устранению дефектов госрегулирования рынка и объективные причины сокращения предложения пятен под застройку будут устранены, ситуации, подобные нынешней, возможно, больше и не будет. Если власти не проявят социальной ответственности, то ценовые бумы мы будем наблюдать постоянно