Осень принесла на рынок жилой недвижимости Мариуполя продолжающийся рост цен, как мы и прогнозировали в июне (см. "МН" N5 (47) июнь 2002 г.). Хотя в апреле-июне наблюдался некоторый спад темпа роста цен, он все-таки не повлиял на долгосрочную перспективу, т.е. цены растут и будут расти, что достаточно четко можно проследить по данным табл.1 и граф.1,2,3. Проводя анализ цен на недвижимость в период 2001...2002 г.г., мы подразумевали, что продавцы устанавливают цену, а покупатели реагируют на нее (приобретают по установленной цене либо ждут её снижения). И для периода стабильного снижения цен именно эта точка зрения была приемлема, т.е. именно сам спрос (а не величина спроса) на недвижимость был невысок по отношению к предложению. На данный момент ситуация на рынке прямо противоположная: объем предложения определяет цену, т.е. изменился спрос, и на сегодняшний день покупатели хотят приобретать больше недвижимости, чем 1,5...2 года назад. Однако продавцам не следует слишком увлекаться таким положением вещей, иначе завышенные цены могут привести к "затовариванию" рынка.
Табл.1: Средняя цена предложения квартир по районам города
Период |
Районы |
Жовтневый |
Приморский |
Орджоникидзевский |
Ильичевский |
1 комн. |
2 комн. |
3 комн. |
1 комн. |
2 комн. |
3 комн. |
1 комн. |
2 комн. |
3 комн. |
1 комн. |
2 комн. |
3 комн. |
янв.02 |
3200 |
5000 |
6600 |
3000 |
4550 |
5700 |
2900 |
4100 |
5000 |
2200 |
3100 |
4200 |
фев.02 |
3200 |
5100 |
6800 |
2800 |
4670 |
5650 |
2800 |
4200 |
5000 |
2100 |
3300 |
4300 |
мар.02 |
3300 |
5200 |
7050 |
3000 |
4700 |
6000 |
2800 |
4400 |
5200 |
2250 |
3450 |
4300 |
апр.02 |
3400 |
5300 |
7100 |
3100 |
4900 |
6100 |
3100 |
4500 |
5200 |
2200 |
3400 |
4200 |
май.02 |
3400 |
5300 |
7200 |
3100 |
5000 |
6200 |
3100 |
4500 |
5300 |
2200 |
3400 |
4300 |
июн.02 |
3400 |
5400 |
7400 |
3200 |
5200 |
6400 |
3100 |
4500 |
5580 |
2300 |
3550 |
4500 |
июл.02 |
3500 |
5800 |
7400 |
3300 |
5500 |
6800 |
3200 |
4500 |
5900 |
2500 |
3600 |
4650 |
авг.02 |
3700 |
5900 |
7400 |
3500 |
5700 |
7000 |
3300 |
4600 |
6100 |
2700 |
3600 |
4750 |
сен.02 |
3800 |
6100 |
7600 |
3600 |
5800 |
7200 |
3400 |
4800 |
6350 |
2900 |
3850 |
5000 |
Если говорить о качественных изменениях в спросе на недвижимость, то внимание покупателей все больше привлекают относительно "молодые" дома возрастом до 30 лет, как правило, 9-ти и больше этажей, расположенные в "спальных" районах (тем не менее, сохраняется традиционно высокий уровень спроса на квартиры старого жилищного фонда в центре). Это вполне логично, учитывая, что капитальные ремонты домов постройки 1950...1970 г.г. практически не производят (а если производят, то не с той периодичностью, как требуют правила эксплуатации). Т.о., на фоне общего снижения объемов предложения происходит перераспределение спроса по типам домов (см. табл.2 и граф.4).
Табл.2: Присутствие различных типов квартир на рынке.
Месяц |
Районы |
Всего. |
хрущ. |
стал. |
ЖСК |
чешск. |
моск. |
прочие |
янв.02 |
275 |
124 |
334 |
238 |
50 |
228 |
1249 |
фев.02 |
311 |
141 |
360 |
257 |
56 |
221 |
1394 |
мар.02 |
298 |
137 |
276 |
203 |
40 |
227 |
1171 |
апр.02 |
344 |
133 |
294 |
220 |
52 |
247 |
1290 |
май.02 |
328 |
130 |
293 |
206 |
48 |
241 |
1246 |
июн.02 |
316 |
129 |
292 |
177 |
43 |
239 |
1196 |
июл.02 |
309 |
123 |
291 |
172 |
45 |
262 |
1202 |
авг.02 |
304 |
136 |
300 |
174 |
44 |
236 |
1194 |
сен.02 |
304 |
140 |
276 |
174 |
43 |
228 |
1165 |
В заключение хочется обратиться к потенциальным продавцам и покупателям недвижимости. Данные, приводимые и используемые в нашей рубрике, имеют цель показать тенденции развития рынка недвижимости г.Мариуполя, структуру цен по районам города, проектам и некоторым другим параметрам. Не стоит использовать данные, например, табл.1 для того, чтобы оценить свою квартиру для продажи (разбег цен, например, по 1-комн. квартирам в Жовтневом р-не, составляет от 1200 у.е. до 10000 у.е.). В процессе оценки конкретного объекта недвижимости используется большое количество данных, получить и проанализировать которые неспециалисту просто невозможно (для примера: квартира, которая свободна и готова к продаже с юридической стороны, стоит дороже, чем 100% аналогичная, но с условиями по срокам приобретения). Ошибочная оценка объекта недвижимости (как продавцом, так и покупателем) очень часто приводит к потере времени, и естественно, денег. Работайте с профессионалами.
|