Что показывают предвестники кризиса?

Участники московского рынка недвижимости любят обсуждать различные тенденции и особенности своего сегмента, однако не любят отвечать на самый интересный для всех вопрос: будет ли кризис на рынке. «Собственник» попытался разобраться, что же представляет собой этот пресловутый кризис и каковы его предвестники.

Исторические примеры

В истории мировой экономики уже были прецеденты таких кризисов. «Характерным примером является кризис на рынке недвижимости США в конце 80-х и начале 90-х годов. Ситуация там была такова, что чрезмерное и беспорядочное инвестирование в новостройки привело к перенасыщению рынка и невостребованности рынком большого количества проектов, под которые были выданы кредиты», – рассказывает PR-директор компании DOKI Александр Гурьянов. В качестве другого примера традиционно приводят кризис в Дании в конце 1970-х годов, когда из-за резкого роста инфляции правительство обязало работодателей увеличить зарплаты, за счет которых сотрудники компаний в свою очередь взяли в банках кредиты на покупку квартир, но так и не смогли за них рассчитаться. В результате множество банков стали владельцами тысяч квартир, на рынке недвижимости накопилось огромное количество предложений, а компании-застройщики по причине  конкуренции начали снижать цены на жилье. В результате цены на недвижимость обвалились на 40%, а большинство строительных компаний обанкротилось. В свою очередь обычные датчане предпочитали арендовать жилье, опасаясь покупать недвижимость. Ну и памятный всем кризис 1998-1999 годов в России стал уже достоянием мировой истории.

Как узнать?

Отметим, что кризисы в недвижимости бывают разными. «Обычно кризис – это замораживание всех процессов на рынке. Но и экстремальный рост тоже ненормальное явление. Это как в медицине – есть гипертония, есть гипотония, и обе являются заболеваниями», – рассказывает заместитель генерального директора компании «Новый город» Александр Гениевский. По словам начальника аналитического отдела корпорации «Инком-Недвижимость» Александра Матвеева: «О приближении  кризиса может сигнализировать такая величина рынка, как объем предложений, к примеру, значительное сокращение или увеличение общего объема предложений как «вторички», так и новостроек». К списку классических предвестников кризиса директор департамента вторичного рынка корпорации «Рескор» Вадим Мартыненко добавляет замедление сроков продаж, увеличение предложения и небольшой спрос. «Это, скажем так, классическое понимание кризиса. Но дикий рост в марте и апреле  этого года тоже можно назвать кризисом», – говорит эксперт. Также эксперты рассчитывают индексы удельного спроса и оборачиваемости объектов, и изучая их в динамике, могут делать краткосрочные прогнозы.

На западных рынках, по данным Нины Кузнецовой, признаком нестабильности является такой рост цен, при котором количество потенциальных покупателей падает не в два-три, а в пять-шесть раз от возможного. Кроме того, по ее мнению, о будущей буре свидетельствует стократное превышение стоимости жилья по сравнению с арендной платой за него же. «Однако не следует проводить корреляцию между ценами на жилье, например, и арендными ставками на московском рынке. В последние годы не раз отмечались несоответствия в их темпах роста. В то время как цены на жилую недвижимость стремительно росли, на существенном увеличении арендных ставок этот процесс не отражался. Однако уже сегодня на рынке отмечается более активный рост арендной платы», – отмечает Нина Кузнецова. При этом никто из экспертов не отрицает того, что из-за высокого роста цен многие потенциальные заемщики ипотечных банков не смогли оформить кредиты на покупку квартиры. Дело в том, что за время, пока банк проверяет квартиру, она вырастает в цене. Например, в 2005 году число таких клиентов, так и не получивших по этой причине ипотечный кредит, у Внешторгбанка составило 30%, а в первой половине 2006 года этот показатель вырос уже до 50%.

«Причины кризиса могут быть абсолютно разными. Например, в 1998 году он объяснялся дефолтом, когда резко упала платежеспособность населения. И было понятно, что в краткосрочной перспективе цены упадут очень сильно, потом рынок замрет. Но если смотреть на перспективу года в два, то уже тогда было понятно, что рынок оправится и двинется вперед», – рассказывает Вадим Мартыненко.

Что делать?

На случай наступления кризиса эксперты не дают общих советов, которые подошли бы для всех и каждого, в таких ситуациях каждый сам за себя.  Вадим Мартыненко: «Если вы собираетесь покупать квартиру в условиях серьезного повышения цен – конечно, как разумный человек, вы постараетесь поспешить. Но если вы продавец, то линия поведения прямо противоположна. Если же вы меняете жилье, то вам это может быть вообще безразлично. Стала ваша квартира в два раза дешевле – но то же самое произошло и с теми квартирами, которые вы покупаете». В условиях роста цен не очень выгодно менять квартиру с доплатой – скорее всего сумма доплаты за время подготовки сделки может вырасти. Известно немало случаев, когда этой весной покупателям приходилось находить лишние $15-20 тыс. буквально в день перед сделкой.
Самое главное, по мнению Нины Кузнецовой, не поддаваться общей панике. «Сегодня на рынке существует достаточное количество профессиональных игроков с многолетним опытом работы, сложившейся деловой репутацией. Эти компании хотят остаться на рынке и делают все возможное, чтобы удовлетворить потребности потенциального покупателя, помочь ему в решении одной из самых сложных и важных задач – приобретении дома», – считает она. При этом, по мнению всех специалистов, в ситуации кризиса на рынке недвижимости прежде всего не стоит выставлять ни собственное жилье, ни инвестиционные квартиры на продажу.

По словам Александра Матвеева, говорить о  приближении кризиса в традиционном понимании этого слова, когда цены на жилье падают значительно, еще преждевременно. Практически все основные показатели, такие как общий объем предложений квартир, спрос и ежемесячный прирост средней цены квадратного метра жилья, определяющие состояние рынка, не критичны. По данным «Инкома», в первой половине августа общий объем предложений квартир на рынке вторичного жилья Москвы увеличивался еженедельно на 1,9% и на 14 августа составил  21 603 тыс. квартир против 20 814 тыс. в июле, что свидетельствует о  стабилизации рынка в целом.

Также, по данным «Инкома», стабилизировались показатели общего и удельного спроса, которые снижались начиная с марта-апреля 2006 года. Прирост цен тоже свидетельствует о стабилизации и составляет, по разными источникам, от 1,1% до 1,4%. Таким образом, можно даже говорить о том, что кризис резкого роста цен, который наблюдался на рынке последние полгода, сходит на нет.