Москва - город контрастов

Риэлторы и строители не любят рассуждать на тему социального расслоения города. Однако и они вносят немалую лепту в этот процесс, например, всячески подчеркивая элитный или престижный статус того или иного дома и даже района. А если есть «престижный», то должен быть, соответственно, и «непрестижный». Не будучи социологом, любой москвич может обнаружить расслоение города на богатые и бедные кварталы.
Хотя процессы разделения пока и не приняли необратимого характера, облик Москвы будущего уже можно четко представить. Москва все же очень нетипичный город, если сравнивать его с другими мегаполисами мира. Объяснение этому простое: российская столица была «выведена» из общемирового процесса развития городов. Сегрегация и разделение по имущественному признаку в Париже или Лондоне имеют исторические корни, статус кварталов там определился еще 200-300 лет назад. В Москве этот процесс искусственно сдерживался на протяжении последних восьмидесяти лет. В частности, все это время рыночные механизмы не действовали при расселении. Поэтому в престижном (правильнее называть дорогом) районе можно встретить элитный дом, а рядом— панельную брежневку.

Слоеный город

Как уверяют социологи, сегодня разница в доходах москвичей достигла десятков, а то и сотен раз. Если в среднем по стране уровень доходов 10% наиболее обеспеченных граждан разнится с доходом 10% обездоленных в 14,5 раз, то в столице – более чем в 40 раз. А если взять соотношение между 1% людей, находящихся на разных социально-материальных полюсах, то разница достигнет 850 раз. Для примера: в Европе первое соотношение не превышает 7-8, а последнее – 400. Это доказывает не только чудовищное расслоение между москвичами (мы все это и так знаем), но и мизерность среднего класса, который в цивилизованном обществе и является опорой государства.

Социальное расслоение переносится и на среду обитания горожан, а крайним, как ни странно, здесь оказывается тот самый средний класс (его доля в Москве, по разным оценкам, – от 15 до 25%). Например, он никогда не сможет позволить себе поселиться в «элитной крепости», но и жить на одной лестничной клетке с алкоголиками в доме, разваливающемся без капитального ремонта, его не заставишь. При этом рынок недвижимости при ипотеке в зачаточном состоянии и сумасшедшей гонке цен не может предложить ему «социально-однородное» жилье, еще к тому же с нормальными техническими характеристиками.

Ну кто-то же покупает дома, в которых метр, например, оценивается от $2 тыс.? Следует напомнить, что емкость рынка новостроек в Москве чрезвычайно мала – вот уже почти десятилетие это 45-48 тыс. квартир ежегодно, из которых треть идет очередникам и переселенцам из сносимых пятиэтажек. Из оставшихся 30 тыс. квартир примерно треть покупают платежеспособные иногородние жители. Остается 20 тыс. квартир – именно на москвичей. Сюда можно прибавить еще 10-15 тыс. качественных квартир со вторичного рынка (опять же, оценки риэлторов). Итого: 30-35 тыс. квартир на 3 млн московских семей. То есть улучшить жилищные условия могут не более 1,5% москвичей ежегодно. Кстати, именно такую цифру еще в 2003 г. приводил теперь уже бывший глава Госстроя РФ Николай Кошман.

Пожалуй, именно этим и объясняется бум ремонтов, поразивший столицу: средний класс, разочаровавшись в возможности когда-либо приобрести качественное жилье (а не просто переехать из одной панельной 1-комнатной квартиры в другую панельную, но 2-комнатную) принялся обустраивать «гнезда» – на эстетику денег как раз и хватает.

Замкнется ли круг?

Есть, конечно, во всем этом (в частности, в неплатежеспособности среднего класса) и некий плюс – город по-прежнему представляет собой ассорти из самых разных социальных слоев, а в любой случайно выбранной многоэтажке можно найти свою «элиту» и свои «отбросы общества».

На Западе же процесс расслоения можно схематично представить себе так. Благодаря ипотеке люди сразу покупают себе жилье, создавая громадный платежеспособный спрос. Жилье для элиты и среднего класса строится в районах, лучших и по экологическим признакам, и по престижности, и по составу соседей. Люди с более низким доходом стекаются в другие районы. У них нет возможности заплатить за содержание жилья, качество его ухудшается, стоимость снижается, люди еще больше беднеют. Из района уходят предприятия, торговые точки, ориентированные на более высокий спрос и предложение. Жилье еще быстрее дешевеет, и район проваливается в «гетто». И это замкнутый круг.

Неслучайное развитие

Стоит обратить внимание, что и при советской власти Москва развивалась «неслучайно». Например, в районе МГУ, на Ленинском проспекте, власти расселяли ученых и вообще «топ-менеджмент» от науки. Потому здесь и велика концентрация качественных сталинских домов. Затем шел второй этап «освоения» района, когда рядом селились социально и профессионально более высокие группы в советской иерархии – творческая интеллигенция, номенклатурные работники. Так формировался престижный район. Ядра были четко сконцентрированы, и рынок жилья, существовавший в форме обмена, хорошо эту картину показывал. Запад, юго-запад – это чиновничество, творческая интеллигенция. На северо-западе селилось много военных. Северо-восток – это техническая интеллигенция, космонавтика, военно-промышленный комплекс (сказывалось присутствие тут МГТУ им. Баумана). Между ними оставались юго-восток – промзона с общежитиями, а также юг и север, куда «вымывались» нижние слои населения.

На первый-второй рассчитайся

А вот национальное деление в Москве ощущалось всегда. Например, Людмила Васильева, директор по развитию компании «КВ Инжиниринг», напоминает, что поселения, сформированные по национальному признаку, были широко распространены в Москве до революции. «Лефортово было немецкой слободкой, на Остоженке селилась грузинская диаспора (недаром там сейчас находится и грузинское посольство, и ряд грузинских ресторанов), в районе Китай-города – армяне (даже сохранилось название Армянский переулок). Экспансия России происходила, в основном, в соседние страны, поэтому и диаспоры селились в Москве не из Индии и Китая (как в колониальной Англии), а из соседних регионов», – говорит она.

Однако если национальное деление Москвы началось несколько веков назад и до сих пор оно не носит массового характера (свидетельством чему является отсутствие национальных кварталов), то социальное расслоение сегодня происходит очень активно. В частности, в исследовании Института «Открытое общество» говорится, что огромное влияние на перераспределение населения оказывают внутренние установки представителей разных социальных слоев, по-разному реагирующих на одни и те же явления. Например, рост цен на жилье и дороговизна жизни приводят к вымыванию нижних страт общества из наиболее престижных кварталов. Возможность выгодно продать свои квадратные метры, получив за них большую благоустроенную квартиру в новостройке, рассматривается как привлекательное решение жилищных, а часто и семейных проблем. «Районирование по социальному признаку происходит естественным образом, просто через некую стоимость земли. Пожилые люди, которые живут в Центре, не намерены, в большинстве своем, менять место жительства. А вот их наследники более мобильны, у них есть альтернативы, что сделать на деньги, полученные от продажи квартиры на Тверском бульваре», – добавляет Людмила Васильева.

При этом напряжение, испытываемое населением, теснейшим образом связано с социальным составом локальных сообществ. Ключевая роль в данном случае принадлежит интеллигенции. «Падение доли представителей этой группы ниже 30% приводит одновременно к быстрому сокращению среднего класса и нарастанию тревожных настроений. Наибольшая «раздражительность» характерна для районов, где доля работников умственного труда находится на уровне 23–28%. Переход через эту неравновесную стадию сопровождается ростом числа рабочих и стабилизацией уровня напряжения в обществе, хотя и на очень высоких отметках, чреватых конфликтами», – указывают аналитики Института «Открытое общество».

Схематично разделение города на престижные и депрессивные районы выглядит примерно так. На первом этапе происходит отток представителей среднего класса из районов с плохой репутацией, который сопровождается притоком туда рабочих и экономических мигрантов. В городе постепенно оформляются районы, аккумулирующие социальное неблагополучие. Когда доля «новоселов», отличающихся от большинства населения района, достигнет примерно 10–11%, в их среде начнется процесс межгрупповой дифференциации и заработает механизм избирательности. Следующая стадия наступит, когда в результате пространственного перераспределения представителей этнических меньшинств доля неприязненно воспринимаемой группы достигнет в отдельных районах 17% – поворотного момента, после которого происходит быстрая этнизация кварталов.

Альтернатива есть

Избежит ли Москва развития по такой схеме? До сих пор городская администрация препятствовала как национальному, так и социальному разделению столицы. Например, даже сегодня при переселении из пятиэтажек и ветхого жилья, расположенного в Центральном округе, большая часть коренных москвичей остается жить там же. Кроме того, дорогие дома в других префектурах «разбавляются» покупателями, пришедшими на вторичный рынок и являющимися отнюдь не обеспеченными гражданами. Наконец, у многих москвичей, которых не устраивает то, как развивается наша столица, появилась реальная возможность вообще переселиться из города в какую-нибудь европейскую страну. Несложный подсчет показывает, что продажа типовой 2-комнатной квартиры принесет им минимум $100 тыс. На эти деньги в Болгарии или Черногории они имеют возможность купить дом минимум в 100 кв.м. Что москвичи все чаще и делают. Например, согласно данным Министерства туризма Болгарии, за последние 5 лет российские граждане приобрели в этой стране более 20 тыс. объектов недвижимости.


www.rokf.ru

Рынок недвижимости 22-11-2005

ФБ ММВБ начинает торги паями ПИФов «Доходъ — Фонд акций» и «ИнвестКапитал — фонд недвижимости» 22-09-2006 Рынок недвижимости
Фондовая биржа ММВБ начинает с 25 сентября 2006 года торги инвестиционными паями открытого паевого инвестиционного фонда акций «Доходъ – Фонд акций» под управлением ООО «УК «Доходъ», закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «ИнвестКапитал – фонд недвижимости» под управлением ООО УК «Инвестиционный капитал».
Согласно уведомлению биржи, паи включаются в перечень внесписочных ценных бумаг ФБ ММВБ....

На рынке жилья предложение выросло почти на треть 22-09-2006 Рынок недвижимости
По данным еженедельного мониторинга предложения недвижимости на продажу в г.Москве, проводимого консалтинговой компанией Russian Reseach Group, темп роста цен на жилье стабилизировался на уровне 0,5-1% в неделю (или 3-3,5% в месяц). Подобная тенденция была отмечена еще в июле месяце и окончательно оформилась к началу осени. Однако, за последние 2 недели специалисты компании RRG отметили существенный рост объема предложения. Так, за период с 14 по...

Строители Ленобласти намерены к 2008 году выйти на максимальный доперестроечный уровень ввода жилья в регионе 22-09-2006 Рынок недвижимости
Анализ ввода жилья в Ленинградской области с 1960 по 2005 год показывает, что на пике строительного бума в СССР в 1972 - 1978 годах вводилось по 865 тысяч кв. метров жилой площади в год. Современные областные строители намерены превзойти этот показатель уже в 2008 году, а к 2010 году обеспечить условия для ввода в эксплуатацию одного миллиона кв. метров жилья в год.
Рост активности в строительстве жилого фонда в регионе продолжается из года в го...

С начала года в России построено более 20 млн. кв. метров жилья 22-09-2006 Рынок недвижимости
По данным Федеральной службы государственной статистики (Росстат), в период с января по август 2006 года на территории России было построено 20,8 млн. кв. метров жилья.
При этом в августе текущего года в России было построено 2,9 млн. кв. метров жилья, что на 34% больше, чем в июле (2,2 млн. кв. метров). В августе прошлого года в России было введено в эксплуатацию 2,6 млн. кв. метров жилья.По данным Росстата, в августе 2006 года организациями все...

К 2010 году ввод жилья должен составить 1 квадратный метр на человека 22-09-2006 Рынок недвижимости
Объем ввода жилья в России к 2010 году должен достигнуть 80 миллионов квадратных метров, заявил в своем докладе на IV Байкальском экономическом форуме министр регионального развития России Владимир Яковлев. Как сообщает информационная служба IRN.RU, министр отметил, что в минувшем году в России было введено 43 миллиона квадратных метров жилья. Яковлев подчеркнул, что к 2010 году объем ввода жилья должен составить 1 квадратный метр на жителя Росси...

Астраханский губернатор вручил 60 молодым семьям сертификаты на получение жилищных субсидий 22-09-2006 Рынок недвижимости
Астраханский губернатор Александр Жилкин в четверг вручил 60 молодым семьям сертификаты на получение субсидий для приобретения жилья, сообщили агентству "Интерфакс-Юг" в областном агентстве по молодежной политике. Собеседник агентства отметил, что с начала года в рамках реализации программы "Жилище" субсидии на получение жилья получили 116 молодых семей, имеющих детей (средний размер субсидии составил 150 тыс. рублей). Всего в этом году государст...