ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ В СФЕРЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Успешность инвестиций часто определяется тем, насколько грамотно выстроена юридическая платформа для вложения капитала. Особенностью операций c недвижимостью в этом отношении является чрезвычайно высокая капитализация и наличие широкого спектра рисков, каждый из которых может привести к масштабным потерям. Именно поэтому осуществлению сделки или реализации проекта в сфере недвижимости должно предшествовать детальное исследование, проведенное квалифицированным юристом и направленное на максимальное выявление и устранение всех юридических дефектов. В этой статье мы поговорим об основных видах юридических услуг в сфере недвижимости, а также о текущем состоянии данного рынка услуг в Украине.

Как отмечает Ярослав Андриенко, начальник юридического отдела компании «Colliers International Украина», обращение за юридическими услугами в сфере недвижимости обусловлено, прежде всего, желанием минимизировать риски при заключении той или иной сделки. «При этом, - продолжает эксперт, - привлечение юристов к заключению сделки, конечно, не дает 100% гарантии того, что сделка не будет иметь негативных последствий, однако в значительной степени минимизирует возможность оказаться в суде, отстаивая свои права. Судебное разбирательство может длиться годами, в течение которых на объект недвижимости может быть наложен арест либо ограничение пользования, что фактически лишает его статуса коммерчески прибыльного».

По мнению Рысбека Токтомушева, партнера юридической фирмы «Шевченко, Дидковский и Партнеры», привлечение внешних юристов при реализации бизнес-проектов в сфере недвижимости оправдано, поскольку качество юридической и налоговой составляющей проекта серьезно влияет на инвестиционную стоимость недвижимости: «Стоимость инвестиционного продукта в недвижимости определяется, в том числе, юридическими рисками, связанными с правом собственности на недвижимость, возможностью расторжения договоров аренды по инициативе арендаторов, а также налоговыми рисками».

Выделяя основные аспекты юридических услуг в сфере недвижимости, Светлана Богатырева, начальник юридического отдела компании «НЕСТ», отмечает: «Учитывая объемы финансовых потоков и сроки развития проектов в сфере коммерческой недвижимости, прежде чем принять определенное решение касательно вложений денежных средств в тот или иной проект, кроме определения экономической целесообразности, инвесторы прибегают к услугам всевозможных юридических и аудиторских компаний с целью проведения юридического аудита планируемого инвестиционного проекта».

Алексей Кот, директор департамента контрактного права и недвижимости юридической фирмы «Салком», добавляет, что необходимость юридических услуг в сфере недвижимости определяется тем фактом, что законодательство достаточно строго регулирует отношения в этой сфере: «Несоблюдение предписаний закона чревато для нарушителя соответствующими негативными последствиями. При этом с каждым годом количество лиц, принимающих во внимание данное обстоятельство и обращающихся за помощью к профессионалам, стремительно растет. По нашему мнению, привлекать юриста необходимо. Причем эта рекомендация не связана с какими-либо цеховыми интересами. Как свидетельствует практика, грамотное юридическое сопровождение сделок с недвижимостью предотвращает либо сводит к минимуму возможные конфликтные ситуации в будущем, а, следовательно, дает возможность избежать существенных дополнительных затрат клиента».

Тарас Думич, юрист юридической фирмы B.C. Toms & Co, дополняет, что очень часто инвесторы могут даже не догадываться о том, с какими рисками связана та или иная сделка в сфере недвижимости, причем эти риски могут исходить не только из конкретного объекта недвижимости, но и из законодательства: «Профессиональный due diligence, ориентированный не только на обнаружение проблем и рисков, а также на их решение или минимизацию, и грамотная структуризация сделки могут привести к тому, что стоимость объекта инвестиции после заключения сделки будет превышать объем затрат инвестора на его приобретение».

Однако в целом экономический эффект от привлечения юридической компании может быть вовсе неощутим. Более того, его может просто не быть. Но привлечение юристов к решению сложных специальных вопросов дает заказчику возможность выявить скрытые дефекты планируемой операции как в финансовом или экономическом плане, так и в отношении законности некоторых операций, а также предотвратить появление в будущем неприятных столкновений с партнерами в случае недостижения планируемого результата или с государственными органами вследствие неправомерности каких-либо операций по внедренной схеме сотрудничества.

Нельзя не отметить тот факт, что, по мнению некоторых игроков рынка недвижимости, привлечение внешней юридической компании или независимого юриста является альтернативой использованию внутренних юридических служб. При этом, учитывая преимущества и недостатки каждого из данных вариантов, в Украине выбор часто делается в пользу отказа от внешних юристов и формирования собственного штата. По такому пути, в частности, идут многие отечественные девелоперы и инвесторы. «Многим локальным девелоперам услуги внешних юристов сегодня особо не нужны. У них есть свои юридические службы. Кроме того, успешность их бизнеса определяется не столько качеством правовой документации, сколько связями с городскими властями. Для них достаточно сервиса, обеспеченного их внутренними службами и мелкими локальными фирмами, которые они время от времени привлекают», - говорит Рысбек Токтомушев.

«Бытует мнение, - отмечает Константин Грибов, старший юрист юридической фирмы «Ди Эл Эй Пайпер Украина», - что внешние юристы только создают лишние трудности при реализации проектов, так как их привлечение - это дополнительные затраты, большее количество времени, раздраженность контрагента, связанная с неудобными вопросами юриста, и т.п.».

Однако, как показывает многолетний мировой опыт, использование исключительно внутренних юристов - отнюдь не оптимальное решение, поскольку внутренняя служба, как правило, не обладает необходимым опытом работы на том или ином локальном рынке или не сталкивалась с теми или иными нестандартными вопросами.

Наиболее эффективным с финансовой точки зрения способом обеспечения юридической защиты, по оценкам как игроков рынка недвижимости, так и юридических компаний, является «золотая середина» - при наличии внутренней службы привлекать для решения нестандартных вопросов, когда необходим специализированный опыт и квалификация, внешних юридических компаний.

Как отмечает Рысбек Токтомушев, «создание внутренней юридической службы в рамках инвестиционной компании в сфере недвижимости не просто оправданно, а необходимо. Ведь есть очень много текущей работы, для выполнения которой привлекать юриста извне финансово неоправданно. Иногда мы сами рекомендуем клиенту создать внутреннюю юридическую службу с тем, чтобы возложить на нее текущую юридическую работу, а к нам обращаться в случае необходимости использования специальных знаний и опыта». Это мнение дополняет Светлана Богатырева: «В идеале инвестор или любой другой участник сделок с недвижимостью должен прибегать к услугам внешних юристов на всех стадиях развития проекта - планирование и разработка, организация и внедрение, контроль и анализ. Однако, после проведения юридического аудита основного стратегического проекта, в последующем, как правило, внешний юрист требуется при решении только некоторых вопросов, которые возникают уже в процессе внедрения проекта. И в данном случае, в зависимости от специфики и значимости возникающих вопросов, уже можно воспользоваться юристом другого уровня или же узкой специализации».

Услуги

Среди основных юридических услуг, востребованных сегодня на отечественном рынке недвижимости, Рысбек Токтомушев называет следующие: проверка документов, разработка проектов транзакционных документов, разработка структуры сделки и менеджмент транзакции, а также выделяет в качестве дополнения к каждому из этих видов услуг участие в переговорах.

«Юридические фирмы, как правило, могут предоставлять весь спектр услуг, связанных с недвижимостью, начиная от подготовки договоров, помощи в оформлении прав на недвижимость и заканчивая сопровождением судебных процессов в случае возникновения конфликтных ситуаций», - дополняет Алексей Кот.

По словам Светланы Богатыревой, основными направлениями применения юридических услуг в сфере недвижимости на сегодняшний день являются порядок осуществления действий и оформления документов в операциях с недвижимостью и налогообложение таких операций.

Когда нужны услуги юриста?

По мнению практически всех экспертов, оптимальным является привлечение юриста к сделке/проекту в сфере недвижимости на самых ранних этапах - в процессе рассмотрения самой возможности той или иной сделки и анализа меанизмов и инструментов ее осуществления. Алексей Кот отмечает: «Инвестору целесообразно привлекать юристов на самых ранних стадиях реализации инвестиционных проектов. Опыт показывает, что юридическая помощь оказывается необходимой уже на стадии обсуждения с потенциальными партнерами вопросов сотрудничества в рамках реализации планируемого проекта».

По словам Ярослава Андриенко, «привлечение юристов оправдано уже на этапе консультаций по возможным схемам инвестирования в сферу недвижимости.

Особенно это актуально для иностранного инвестора, поскольку, например, в течение года в Украине поочередно действовало два различных порядка иностранного инвестирования в денежной форме и репатриации доходов. В свою очередь, правовое сопровождение инвестиций просто необходимо для того, чтобы иностранная инвестиция была, как минимум, зарегистрирована и имела соответствующий статус».

По мнению Рысбека Токтомушева, «юридическая составляющая проекта должна быть продумана еще на этапе подготовки к приобретению объекта недвижимости. Поэтому юристов необходимо привлекать не тогда, когда появились проблемы с продажей объекта, а когда вы только задумались о приобретении того или иного объекта недвижимости. Из своего опыта могу сказать, что обычно юридические дефекты проявляются, когда объект продается, то есть когда инвестор выходит из рынка. Собственник объекта недвижимости пытается их устранить, однако в ряде случаев это невозможно, и, как результат, он вынужден предоставлять определенный дисконт при продаже или вообще не может заключить сделку».

Константин Грибов отмечает: «Как показывает практика, стоимость услуг юристов при решении проблем, возникших после завершения проекта или в процессе его реализации, всегда выше, чем на первоначальном этапе».

Спрос

По словам специалистов, юридическая помощь необходима абсолютно всем участникам отношений в сфере недвижимости. Алексей Кот отмечает, что клиентами юридических фирм выступают продавцы и покупатели, собственники и арендаторы, строители и банки, юридические лица и граждане - то есть все участники операций на рынке недвижимости. Эту мысль продолжает Ярослав Андриенко: «Помощь квалифицированного юриста необходима всем участникам рынка недвижимости на всех этапах подготовки и заключения сделки, однако, к сожалению, не все осознают ее необходимость».

В итоге, по словам Светланы Богатыревой, клиентами юридических компаний в сфере недвижимости, прежде всего, являются крупные инвесторы и застройщики в рамках больших инвестиционных проектов, а также продавцы и покупатели при продаже крупных объектов и имущественных комплексов: «В любом случае, к услугам юристов прежде всего обращаются компании, которые вкладывают деньги в виде инвестиций, арендной платы, оплаты приобретаемой недвижимости и т.д.».

С этим мнением соглашается Тарас Думич, отмечая, что клиентами юридических компаний в сфере недвижимости являются, в первую очередь, как институциональные, так и индивидуальные инвесторы, - те, кто не хочет потерять свои инвестиции в недвижимость.

«Наш типичный клиент в секторе недвижимости - это инвестор,а не девелопер или строитель. Причем условно мы разделяем наших клиентов на профессиональных и непрофессиональных инвесторов. Безусловно, с непрофессиональными инвесторами работать сложнее, так как часто им не хватает опыта работы с юристами. Иногда нам сложно отстроить эффективную систему взаимодействия с такими клиентами, поэтому нередко наши услуги им обходятся дорого. С профессиональными инвесторами картина другая. Обладая большим опытом менеджмента инвестиций в недвижимость, а также опытом работы с юристами, они умеют таким образом построить работу с нами, что наши услуги обходятся им относительно дешево. В целом, чем профессиональнее клиент, тем дешевле и экономически эффективнее для него наши услуги», - отмечает Рысбек Токтомушев.

Юридические услуги для арендатора

Теоретически арендатор объекта коммерческой недвижимости так же заинтересован в юридических услугах, как и продавец на этом рынке, то есть арендодатель. По словам Лины Немченко, юриста юридической компании «Бейкер и Макензи», арендаторы очень часто обращаются к услугам юристов при аренде помещений. При этом последние зачастую заранее знают как слабые места стандартного договора, предложенного арендодателем, так и возможные уступки с его стороны.

Ярослав Андриенко отмечает, что в наибольшей степени юридическая поддержка необходима арендаторам при заключении договоров аренды площадей в крупных объектах офисной и торговой недвижимости, поскольку арендодатель в них зачастую достаточно искушен в вопросах аренды, диктует свои правила и навязывает «не обсуждаемые» условия аренды: «При этом договора аренды могут быть объемом с брошюру, и арендатор, в отличие от квалифицированного юриста, вряд ли сможет найти в них потенциальную угрозу для себя. А с помощью юриста неприятные последствия можно минимизировать еще на стадии согласования текста договора аренды».

На практике, по словам Светланы Богатыревой, к услугам юридических фирм чаще всего прибегают иностранные компании, планирующие арендовать или приобрести помещения для размещения представительств или дочерних компаний, а также банки, дипломатические представительства и другие крупные организации.

Специфика отечественного клиента

Все без исключения эксперты, к которым мы обратились за комментариями, согласились с тем, что подход отечественных и зарубежных игроков рынка недвижимости к услугам юридических компаний существенно отличается.

«Зарубежные инвесторы, как правило, более требовательны к качеству юридических услуг. Вместе с тем, они более профессиональны в своей работе с юристами. Кроме того, для иностранных инвесторов важным является структурирование сделок на основе западных стандартов и с учетом устоявшейся международной практики. Например, абсолютное большинство иностранных строительных компаний считает возможным заключение договоров подряда на капитальное строительство исключительно на основе типовых договоров системы FIDIC, которые существенно, как по форме, так и по содержанию, отличаются от договоров, применяемых в Украине», - отмечает Лина Немченко.

«Отличием в подходе зарубежных клиентов к услугам юридических фирм, - считает Константин Грибов, - является большее доверие своим консультантам, а также понимание необходимости комплексного оказания юридических услуг при реализации проекта в сфере недвижимости».

Выделяя основные проблемы локальных инвесторов в сфере недвижимости, Рысбек Токтомушев отмечает: «Они пока еще не осознают необходимости и ценности юридических услуг, поскольку не имеют опыта ухода с рынка, то есть полностью завершенных и проданных проектов, и пока не знают, с какими юридическими сложностями могут столкнуться. На Западе же, где огромный опыт работы в сфере недвижимости накоплен как рынком в целом, так и каждым отдельным игроком, четко понимают, для чего необходим профессиональный юрист, и не экономят на его услугах. В целом, клиенты нашей компании делятся на 2 группы: компетентные (в основном, западные и российские клиенты), которые, приобретая инвестиционный объект, сразу же обращаются к юристам для того, чтобы избежать возможных проблем в будущем, и локальные клиенты, которые обращаются к нам только тогда, когда сталкиваются с проблемами».

«Зарубежные игроки рынка недвижимости подходят к вопросу привлечения юридических компаний как к обязательной составляющей процесса формирования схем и структуры инвестиционного проекта. При этом в его бюджет изначально закладывается стоимость юридических услуг», - отмечает Светлана Богатырева, - однако в последнее время, пользуясь опытом и практикой зарубежных коллег и партнеров, крупные отечественные участники рынка недвижимости все чаще и чаще прибегают к услугам профессиональных консультантов.

Александра Евстафьева, юрист юридической фирмы «Магистр и Партнеры», приводит следующий пример, иллюстрирующий уровень необходимости юридических услуг для игроков на рынке недвижимости в США: «Заявить о своей неплатежеспособности и оформить банкротство должник-ипотекодатель может через Интернет: для этого у местного агентства по вопросам банкротства есть специальная лицензированная база данных, однако доступ к ней, как и к аналогичным базам других сегментов, открыт на платной основе и только лишь для сертифицированных юристов. Таким образом, американский клиент, в отличие от украинского, просто вынужден привлекать юриста на любом этапе своей деятельности».

Предложение и конкуренция

Последние несколько лет отечественный рынок юридических услуг в сфере недвижимости стремительно развивается. Как отмечают эксперты, многие юридические компании, оценивая активный рост на рынке недвижимости, начали создавать в своей структуре департаменты по недвижимости.

«Рынок недвижимости априори интересен для юридических компаний, что можно объяснить следующими причинами, - говорит Рысбек Токтомушев. - Во-первых, в Украине рынок недвижимости является одним из наиболее капитализированных. Фондовый рынок еще не скоро сможет конкурировать с рынком недвижимости в Украине. Во-вторых, рынок недвижимости характеризуется высокой транзакционной активностью. В-третьих, в сфере недвижимости практически недостижима монополия или близкое к ней состояние. В-четвертых, именно в сфере недвижимости украинские юридические фирмы могут успешно конкурировать с международными сетевиками, поскольку удельный вес «локализированного» опыта в юридическом продукте в сфере недвижимости очень высок - выше, чем в других отраслях».

Однако, несмотря на столь высокую привлекательность рынка недвижимости, на нем присутствует небольшое количество профессиональных юридических компаний, и, учитывая нынешнее превышение спроса над предложением, не испытывающих проблем с клиентами.

Как отмечает Лина Немченко, в целом уровень конкуренции на отечественном рынке юридических услуг в сегменте недвижимости является достаточно низким, особенно в сфере, требующей высокоспециализированных юридических знаний и навыков, а также знания международных стандартов.

Например, это касается юридических услуг в сфере структурирования и создания международных фондов для осуществления инвестиций в украинскую недвижимость, юридического сопровождения сделок по продаже крупных инвестиционных объектов с участием иностранных инвесторов, осуществления строительных проектов на основе договоров системы FIDIC, а также долгосрочных проектов с участием государства и частных инвесторов (private public partnerships).

В целом, говорить о конкуренции на рынке юридических услуг в сфере недвижимости конечно же можно, поскольку на сегодняшний день существует достаточно большое количество юридических фирм и независимых юристов, представленных в Украине, предлагающих услуги, связанные со сферой недвижимости, и тому или иному игроку необходимо, как минимум, сделать выбор между ними. Однако, как отмечают эксперты, конкуренция носит дифференцированный характер и проявляется скорее в позиционировании компании в том или ином сегменте - ориентации на определенный уровень сервиса, аудиторию потребителей и, соответственно, стоимость услуг.

Так, Светлана Богатырева отмечает: «Конкуренция может существовать на одном уровне и в одном направлении предлагаемых услуг. Цена, конечно же, может сыграть ключевую роль в гонках за клиентом. Но в любом случае серьезный клиент, желающий получить качественную услугу по определенному кругу вопросов, прежде всего, сделает акцент на имидже юридической компании и качестве предоставляемого продукта. К тому же, в некоторых случаях одно имя компании может сказать больше, чем результаты работы других, менее известных, фирм».

С этим мнением соглашается Рысбек Токтомушев: «При выборе юридической компании профессиональные инвесторы никогда не руководствуются фактором низкой стоимости услуг. Для руководителей важно быть уверенными в том, что при принятии решения они имели адекватную картину юридических рисков с точки зрения их наличия, природы и масштаба. Расходы на юристов несопоставимы с потерями, которые может понести инвестор, если тот или иной риск не был учтен при принятии бизнес-решений.

Следует также помнить, что юристы не только выявляют и анализируют риски, но и выстраивают эффективные юридические конструкции для инвестиций в недвижимость. Поэтому расходы на юристов должны сопоставляться не только с потенциальными потерями в случае материализации неучтенных рисков, но и с потенциальной экономией средств и даже прибылью в результате эффективных юридических решений».

В итоге, по словам Светланы Богатыревой, на отечественном рынке юридических услуг в сфере недвижимости можно выделить несколько уровней игроков: «Крупные, как правило, международные, юридические компании пользуются большой популярностью в масштабных инвестиционных проектах или операциях с недвижимым имуществом. Имидж таких компаний изначально говорит об эффективности сотрудничества с ними. При этом стоимость их услуг довольно высока. Услуги юридических компаний более низкого уровня имеют, соответственно, более низкий уровень цен. Что касается отдельных юристов, то здесь многое зависит от имиджа каждого из них, если они работают самостоятельно, а также от их специализации. Наличие и состав клиентов такого специалиста может сформировать определенное мнение о его возможностях. Как правило, отдельные юристы работают в узкой сфере, что дает им значительные преимущества перед другими специалистами в знании некоторых тонкостей, которые встречаются при внедрении различного рода проектов. Такие юристы зачастую сотрудничают с определенным кругом компаний в определенном сегменте, благодаря чему углубляют свои знания, что позволяет им при исследовании узких вопросов предоставлять услуги довольно высокого качества».

Критерии качества

В целом критерии, по которым клиент может предварительно оценить уровень качества юридических компаний и сделать свой выбор, можно свести к следующим: имя, имидж и репутация компании, объективные профессиональные отзывы, наличие у юристов опыта сопровождения аналогичных сделок, уровень непосредственных исполнителей - юристов, достаточное количество сотрудников, качество обслуживания, подход к клиентам и т.д.

Относительно взаимной важности каждого из этих критериев Лина Немченко отмечает: «Ключевыми критериями являются наличие квалификации, опыта и ресурсов. Под ресурсами понимается достаточное количество юристов, специализирующихся в сфере недвижимости. Это особенно важно применительно к проектам, которые должны быть осуществлены с учетом жестких временных ограничений. Вместе с тем, опыт и квалификация не являются единственными определяющими факторами при выборе юридической фирмы. Ключевым становится предоставление клиентам высококачественного сервиса».

По мнению Светланы Богатыревой, качество любой услуги, в том числе и юридической, определяется ее результатами, на которые, кроме квалификации юристов, влияет также их способность ориентироваться в разного рода вопросах, не относящихся к юриспруденции, скорость принятия решений и сроки проведения исследований.

Рысбек Токтомушев, в свою очередь, выделяет два ключевых фактора, определяющих качество юридических услуг: «Во-первых, их должен предоставлять юрист, владеющий специализированным нормативным материалом, имеющий специализированный транзакционный опыт, разбирающийся хотя бы в основах данного бизнеса. Во-вторых, очень важно качество менеджмента в фирме. Перегрузка юристов может вести к производству некачественного продукта».

Стоимость услуг

По словам экспертов, наиболее распространенной формой определения стоимости той или иной юридической услуги является почасовая основа, при которой ставки каждого юриста существенно отличаются и напрямую зависят от его уровня - опыта и квалификации. Так, на отечественном рынке уровень часовых тарифных ставок может достигать: $400 - для партнера, $250 - для юриста, $100 - для помощника юриста.

При этом плата, как правило, не взимается за элементы услуг, связанные с установлением отношений, - предоставление предварительных оценок заданий и информирование клиента о ходе их выполнения, работу с запросами по счетам, встречи для поддержания взаимоотношений и связанные с информированием юристов о клиенте.

Стоимость услуг может также определяться на основе фиксированной суммы. Размер гонорара при этом зависит от сложности вопроса, поставленных клиентом задач, срочности их выполнения и прочее. Например, при покупке объекта недвижимости, когда проводится due diligence с привлечением юридической компании наивысшего уровня, речь идет о диапазоне от $20 до 50 тысяч, в зависимости от «возраста» проверяемой компании, формы ее организации, срочности, уровня менеджмента и готовности к продаже. В целом, как отмечают эксперты, при покупке объекта недвижимости вне зависимости от его стоимости весь спектр юридических услуг, если речь идет о привлечении профессиональной юридической помощи компании «первого эшелона», будет стоить $100-150 тысяч.

В ряде случаев может использоваться смешанная форма оплаты, когда, например, стоимость одних услуг юриста в рамках проекта определяется на основании фиксированной ставки, других - на основании почасовой оплаты.

Проблемы рынка юридических услуг

Кроме низкой востребованности профессиональных независимых юристов со стороны отечественных игроков рынка недвижимости, не готовых платить за их услуги те деньги, которые они заслуживают, и не осознающих их ценности, в развитии данного рынка можно выделить еще ряд проблем.

Светлана Богатырева выделяет среди них отсутствие качественного предложения: «На сегодняшний день не так уж много специалистов, которые могут достаточно четко разъяснить те или иные вопросы, связанные с налогообложением операций, а также некоторые другие специальные вопросы, возникающие в процессе планирования и внедрения инвестиционных проектов. Фактически наблюдается дефицит компаний, которые полностью или в большей части удовлетворяли бы потребности участников сегодняшнего рынка недвижимости. Развитие отечественного рынка юридических услуг сдерживает неправильная расстановка приоритетов самими юридическими фирмами. Одной из основных проблем является однобокое восприятие юристами операций, связанное с недостаточным пониманием процессов, происходящих в сфере недвижимости, то есть исследование только юридической стороны вопроса, без учета специфики проекта или целей, поставленных инвесторами или девелоперами».

Среди основных проблем, препятствующих развитию любого рынка в нашей стране, одно из первых мест занимает несовершенство законодательства. Однако, для данного рынка этот недостаток становится отчасти позитивным фактором. Комментирует Александра Евстафьева: «Именно трудности, создаваемые клиенту несовершенством или отсутствием механизмов реализации соответствующих законодательных норм, стимулируют разработку юристами еще более качественных и эффективных юридических продуктов, которые позволяют оптимально решать уже существующие проблемы и предупреждать возникновение новых. Но в то же время, из-за несовершенства и бюрократизации многих процедур, сопутствующих деятельности на отечественном рынке недвижимости и строительства, реализация проекта может затянуться, что влечет за собой увеличение расходов, в том числе и на юридическое обслуживание. Подобные трудности прогнозирования расходов иногда удерживают девелоперов от привлечения «внешних» юристов, даже несмотря на то, что использование только внутренних юридических советников зачастую не позволяет достичь эффективной реализации проектов.

Однако и эта проблема решаема: некоторые юридические компании, стремясь привлечь и удержать клиента, в состоянии предложить несколько механизмов экономии затрат на свои услуги (в частности, переход на фиксированную оплату вместо почасовых ставок, привлечение более «выгодных» фирм по субконтракту для осуществления отдельных действий в рамках реализации проекта и т.д.)». Тарас Думич считает, что проблемой украинского рынка юридических услуг, по сравнению, например, с западными странами, является то, что юристу в Украине необходимо потратить намного больше времени для проведения аналогичной сделки в сфере недвижимости, начиная с правового аудита и заканчивая регистрацией права собственности. В итоге это повышает стоимость юридической услуги и отталкивает потенциальных клиентов от привлечения внешних юристов.

Свои против чужих

Особого внимания заслуживает вопрос привлекательности отечественного рынка недвижимости для международных юридических компаний, их сравнения с отечественными игроками этого рынка, а также относительных конкурентных преимуществ последних.

Константин Грибов отмечает, что преимущества международной сетевой юридической фирмы заключаются в ее возможности оказывать услуги в соответствии с требованиями законодательства разных юрисдикций: «Юрист из международной фирмы может привлечь опытных коллег из других офисов, а также на основании их практических знаний в сфере недвижимости предложить модифицировать или дополнить проект некоторыми элементами, еще не развитыми в Украине, которые позволят реализовать проект с бо'льшим позитивным результатом».

Ярослав Андриенко полагает, что основное преимущество международной сетевой фирмы заключается в широкой известности и подтвержденной на международном уровне репутации, что и привлекает крупных инвесторов. Однако на этом, по словам эксперта, основные различия заканчиваются, и мнение о той или иной юридической компании складывается на основании непосредственной деятельности ее представителей.

«Поскольку процесс развития рынка недвижимости стремительно ускоряется, участники крупных инвестиционных проектов и операций с недвижимостью нуждаются в получении юридических услуг на должном уровне, на что сегодня в большей мере способны иностранные юридические компании, пользующиеся популярностью у крупных отечественных участников рынка недвижимости, - говорит Светлана Богатырева. - При этом преимущества международной сетевой компании заключаются, прежде всего, в подходе к клиенту. «Коньком» таких компаний является качество обслуживания и результаты работы. Главный недостаток заключается в довольно высокой стоимости услуг, которая многим участникам рынка недвижимости может оказаться не по карману».

Алексей Кот считает, что судить о наличии каких-либо преимуществ сложно: «Можно утверждать, что национальным юридическим фирмам в большей мере знакома актуальная практика применения законодательства украинскими судами. Именно этот фактор и дает украинским юридическим компаниям возможность успешно конкурировать с международными».

Рысбек Токтомушев подчеркивает, что отечественный рынок недвижимости интересен для международных юридических компаний: «В то же время, занять серьезные позиции в недвижимости западным юридическим фирмам будет сложнее чем, например, в банковско-финансовом секторе. Во-первых, юридический сервис в недвижимости менее стандартизирован.

Во-вторых, наработка экспертизы в недвижимости занимает больше времени. В-третьих, на сегодняшний день количество специализированных юристов на рынке невелико, что значительно ограничивает возможности международных компаний в формировании команды за счет местных специалистов».

Перспективы

Эксперты отмечают благоприятные перспективы развития отечественного рынка юридических услуг в сфере недвижимости. Основные из них связаны с развитием самого рынка недвижимости. В первую очередь, речь идет об ожидаемом выходе на него представителей зарубежных, развитых рынков - инвесторов, девелоперов, консультантов, строительных компаний, - для которых привлечение юридических услуг является аксиомой и цена при выборе юридической фирмы практически не играет роли. В продолжение этой тенденции специалисты ожидают постепенного роста профессионализма отечественных клиентов юридических компаний и, как следствие, качественного и количественного роста спроса.

Ярослав Андриенко уверен, что «случайные компании, попавшие на рынок юридических услуг в сфере недвижимости, постепенно отсеиваются и остаются только хорошо зарекомендовавшие себя компании с опытом сопровождения сделок с объектами недвижимости, наличием квалифицированных исполнителей и достойной репутацией».

«Украинскому рынку юридических услуг предстоит развиваться еще долгое время, поспевая за становлением и совершенствованием рынка недвижимости. В отличие от украинского, западный рынок недвижимости сформирован. Соответственно, и рынок юридических услуг в данной сфере подстроился под существующую структуру и в какой-то мере устоялся, - отмечает Александра Евстафьева. - Так, в США рынок недвижимости четко поделен на сегменты (ипотека, строительство, аренда и т.д.). Сегменты делятся на подсегменты - к примеру, ипотека включает предоставление кредита, оформление ипотеки, банкротство ипотекодателя, обращение взыскания на предмет ипотеки и пр. Американские юридические фирмы/отдельные юристы специализируются, как правило, на обслуживании только одного сегмента или, скорее, подсегмента рынка».

back